算算摩天楼的经济账

　　摩天大楼，在城市享受着它所带来的地位、繁荣、名誉之余，是否也该考虑能否承受这代价之重。

　　再过几个月，刷新世界纪录的摩天大楼又将腾空而起，但它不是在国际金融中心纽约、伦敦、香港，也不是在因石油一夜暴富的中东城市，或是中国的北京、上海，而是中国中部的二线城市，长沙。

　　不久前，远大公司宣布他们将兴建高度838米的摩天大楼“天空之城”，一举刷新了828米的迪拜塔的纪录，并宣传大楼将以世界建筑史的速度纪录7个月建成。

　　摩天楼的狂潮

　　从1996年中国第一座摩天大楼、高达384米的深圳地王大厦竣工以来，中国便开启了一轮疯狂的摩天大楼建筑热潮。在欧美等国在高层建筑领域热情退却的时期，中国大部分城市却在以惊人的速度扩张高楼的数量与高度。

　　中国将会有超越迪拜塔、占据世界第一高度的高楼出现，没有多少人会对这一观点持怀疑态度。令人吃惊的是长沙这个在全国各城市经济总量排名第十八位的城市。

　　根据长沙市望城区政府与远大可建科技有限公司签订的一项名为J220项目的战略协议，远大可建拟在望城滨水新城核心区建设一栋集住宅、酒店、学校、医院、写字楼等多种业态于一体的220层综合大楼，建筑面积100万平方米，总投资不低于40亿元。最令人关注的是其建设周期仅7个月，相比之下，只低了10米的迪拜塔总共耗费了5年时间。从很多方面这无疑让长沙及天空之城成为了继迪拜及迪拜塔之后最令世界瞩目的焦点。

　　当我们为长沙这一项目惊讶感叹之时，却发现这只不过是这阵高楼狂潮中的一滴水珠而已。高达632米的上海中心大厦预计在2014年建成、超过600米的广州钻石大厦、597米的深圳平安金融中心也将会在几年内竣工。而人口不足100万的广西防城港市欲兴建528米的亚洲国际金融中心，其高度甚至高过上海的环球金融中心。而GDP刚刚突破1000亿元的贵阳，则已规划了17座摩天大楼。

　　由“摩天城市网”发布的《2012摩天城市报告》显示，目前，470座摩天大楼已经矗立在中国大地上。这与全球摩天第一大国--美国现有的533座相比，还略有逊色，但胜负正在逆转。因为，中国在建的摩天大楼还有332座，另有516座已经完成土地拍卖、设计招标或已奠基。而美国在建及规划的摩天大楼只有30座。

　　这意味着，未来十年内，中国将以1318座超过152米(约合500英尺)的摩天大楼总数傲视全球。

　　摩天大楼焦虑症

　　经济评论人叶檀最近对这一现象发表博文，文中指出高楼经济常常成为经济的反向标志，因为“建筑热是信贷过剩的一个信号”。

　　叶檀指出，高楼追求症像政绩追求症一样，不可医治。高楼已成为当地发展水平的象征，是发展中国家追赶式经济的图腾，象征在任官员政绩、企业家能力的直观标志。高楼一旦建成，容易被超越，各个城市难以掩饰内心的焦虑，他们担心本地的高楼只能独领风骚数月。在焦虑心态主导下，让人难以逾越的“更高”目标纷纷出炉。

　　对于中国这种人口密集、土地资源稀少的发展中国家，在城市化发展阶段增加建筑楼层也可以说是增加了可用土地面积的数量。专门研究城市规划的中国人民大学公共管理学院张占录教授在接受《小康财智》记者采访时表示，在可用地少的情况下，中国城市多建高楼有助于解决人口密度高的问题，而另一方面也有利于各种生产要素的集中，提高效率。

　　历史上，摩天大楼的高度与数量一直都是与地区的经济发展水平成正比。摩天大楼首次兴起于19世纪末，作为当时美国经济中心、金融中心的纽约以及制造中心的芝加哥，两大中心经济及商业活动的快速发展，土地需求高造成地价昂贵，为了城市商业发展，增加更多营业面积而开始兴建摩天大楼。

　　随后随着经济的发展，世界各地的金融中心，纽约、香港、新加坡、台北、吉隆坡、东京、大阪……摩天大楼的兴建不仅是用地紧张的结果，更体现着这个城市的地位、财富、经济实力。

　　如今建造世界第一高楼哈里发塔，是资源丰富的迪拜通过打造世界第一高楼计划提升迪拜及国家国际知名度的重要方式，它成功地吸引了全世界的目光。

　　商业能否支撑摩天楼？

　　对于土地资源稀缺、土地费用高昂的北、上、广这些中国一线城市，兴建高楼大厦或许可以视为为满足现今或未来一段时间的国际商业贸易发展需求而建造的硬件设施。但对于中国大多数经济仍并不发达的二三线城市，将摩天大楼的兴建解释成为商业服务并不能令人完全信服。

　　中国社会科学院城市与环境研究所副所长魏后凯在接受《小康·财智》记者采访时表示，中国如今处在一个经济高速发展阶段，在追求高楼建设方面跟以前经济开始快速增长的美国等发达国家情况相似，城市通过这种高楼的建设凸显其经济实力、地位、富裕，也是为外界展示其经济快速发展的一种手段。

　　如今发达国家这种热情已经消退，中国在未来毫无疑问将成为摩天大楼数量世界第一的国家。魏后凯表示，标志性建筑对于一座城市而言也有其必要性，但盲目的比高却是进入了一个误区。

　　由摩天城市网发布的《2012中国摩天城市报告》明确表示国内摩天大楼建设已经出现了泡沫化趋势，理由是目前以及未来中国第三产业的规模难以支撑起摩天大楼的高速发展。

　　摩天大楼建成后能否获得收益，关键取决于出租回报率。回报率的高低及租金水平往往与所在城市第三产业在GDP中的比重密切相关。2011年中国第三产业总额为20.49万亿元人民币。而美国为72.27万亿元人民币。美国平均每座摩天大楼对应的第三产业产值为1431亿元人民币，而中国仅为每座436亿元人民币。

　　报告显示，中国内地共有54座城市在兴建摩天大楼，其中2011年第三产业占GDP比重超50%的城市仅有11座。发达国家及地区服务业占GDP均在百分之七十以上，香港服务业占GDP大约在百分之九十五。这也就解释了为何香港能够成为世界上高楼与摩天大楼数量最多的城市。

　　由于摩天大楼的建设速度超过了第三产业的发展速度，新地标的落成往往意味着旧地标租金下降。在广州，国际金融中心取代了中信广场成为新地标；在深圳，京基100取代了地王大厦占据城市最高点。现在广深两地已经有公司计划从旧地标迁往新地标，旧地标的出租率已经出现下降。

　　中国正以相当于美国28.30%的第三产业总额，支撑着470座、相当于美国88%规模总量的摩天大楼。

　　算算摩天楼的经济账

　　高层建筑以100米为临界点，同等条件下，100米高楼和80米高楼相比，其建造成本每平方米就增加近20%，以此推算，随着楼层增高写字楼建造成本每平方米会增加1/4～1/3。而极长的建设周期也对开发商的资金问题提出巨大的挑战。

　　在上海摩天大楼集中的陆家嘴区域，中国最早的摩天大楼--金茂大厦总投资50亿元，建造投资达到了每平方米2万元人民币，日管理维护费超过100万元。在不少建筑专家眼里，高度超过300米的摩天大楼已经失去了节约用地的经济意义。

　　中国建筑金属结构协会副会长尹敏达提出，可以发展高层建筑但不宜超过200米，“如果超过，其优势也就不明显了，也没有太大的实用价值了。而台北第一高楼101大厦用了十年的时间才开始盈利，这还是因为它的特殊身份和全球广告推广。一般而言，一座投资上百亿元的摩天大楼要收回成本，可能需要二三十年。

　　北京工商大学产业经济研究所所长陈及曾公开表示，目前国内的摩天大楼热是各地政府追求政绩、相互攀比的体现，不少项目都是在地方政府的某种暗示、授意以及土地、税收政策的引导支持下，房地产市场开发商以自己的名义去启动的。

　　1999年，德意志银行驻香港分析师劳伦斯首度提出了”摩天大楼指数“的概念，因为他发现--经济衰退或者股市萧条，往往都发生在新的摩天大楼落成的前后。一般情况下，政府宽松的货币政策，往往会鼓励一些大型项目的产生，但是过度投资和金融投机也会相伴而生，当泡沫即将危及经济时，政策就会转为紧缩来应对危机。这也就使得摩天大楼的完工，成为政策转向与经济衰退的先兆。

　　关于摩天大楼，上海金茂大厦的主要设计者、SOM建筑设计事务所的著名结构工程师法兹勒·康(Fazlur Khan)曾经说过这样一段话：今天造190层的建筑已经没有任何实际困难。要不要盖摩天楼或在城市里如何处理摩天楼，那并不是工程问题，而是个社会问题。

　　安全是个大问题

　　摩天大楼也对安全问题提出了新的要求和挑战。但中国各城市追求高楼热的同时，相关的消防及公共安全设施并没有相应的跟进。

　　2011年2月沈阳一家五星级酒店发生火灾，相对于如今很多高楼的标准而言，150多米的高度并不能称之为摩天大楼。但当上百辆紧急出动的消防车及云梯车到场后却发现，水枪喷射高度仅仅有六七十米，对以上高度无能为力。

　　2011年6月，广州天河区发生一宗高层楼宇火灾，消防部门出动全市唯一一辆78米登高消防车灭火，但也只能将水柱送到20层。

　　目前世界最高的消防云梯只有130米，在中国，消防实力最强的北京，也只能扑灭100米左右高层建筑的火灾，这也意味着如果100米以上发生特大火灾，消防部门基本上无能为力。至于动用空中灭火，拥有如此能力的城市也是屈指可数。

　　魏后凯也向记者表示，摩天大楼存在一定的安全问题，在面对火灾方面等情况时，疏散问题难以有效处理。

　　相比之下，拥有悠久历史的欧洲城市较为重视维持城市传统面貌，许多欧洲城市保存着从中世纪以来各个不同时期的建筑作品。新建的高层建筑必须与附近的建筑景观互相协调，想要在古城中鹤立鸡群的建筑计划往往在动工兴建之前就会被阻止。

　　超高层建筑会影响邻近的居民，大楼引起的旋风会破坏附近楼房，绿色植物也缺乏日照。在日本，法令规范达到一定高度的建筑必须内缩，以减少对邻近居民日照权的损害。许多商业高层建筑使用玻璃帷幕，玻璃帷幕节省日间照明，在中高纬度地区也可因为玻璃反射日照，提高室外温度；但在低纬度的城市建造玻璃帷幕大楼，则会加剧热岛效应所带来的影响。

　　除此之外，建造摩天大楼也需要评估所带来的交通问题、建筑摇晃、地盘位移或地层下陷、电波障碍等等。

　　不管是作为城市形象推广、企业品牌推广的标志性建筑或是为了有效解决人口密度高可用地少矛盾，摩天大楼都仅仅是中国经济发展过程中的附属产物，在城市享有着它所带来的地位、繁荣、名誉之余，是否也该考虑能否承受这代价之重。

　　链接

　　“摩天”（skyscraper)一词，最初是一个船员术语，意思是帆船上的高大桅杆或者帆。1883年，“摩天大楼”一词首先出现在美国一位喜欢幻想的作家所写的《美国建筑师与建筑新闻》一文中，这个术语就此诞生。

　　19世纪出现的两大新技术，为摩天大楼这个全新类型的建筑物铺平了道路。第一项开发的新技术就是安全电梯的问世。19世纪中期，蒸汽控制的电梯出现，在工厂、矿井和库房中广泛用于搬运材料。但是，这些电梯并没有考虑乘客的安全，一旦缆绳断裂，就会造成电梯轿厢猛然垂直下落，冲到电梯井底部。1853年，一位叫做以利沙·格雷夫斯·奥蒂斯的美国发明家不负众望，克服种种困难，开发出了一种全新的安全装置：在电梯缆绳断裂时，这种装置可以防止电梯轿厢冲底。在19世纪后来的岁月里，人们把电动机用于电梯上，实际上就解决了电梯在高大建筑物中迅速上下的一大难题。

　　第二项开发的新技术是一种新的建筑方法。这种方式采用格状钢梁和钢柱，其结构坚固得足以支撑建筑物可能经受的强大压力，包括建筑物本身和其中物体所产生的各种压力，甚至还能抗击外来的风力和建筑物所在地区可能发生的地震。随着这种新的建筑方法出现，摩天大楼便应运而生。

　　文︱李戴克