“新国五条”：房价可以降了吗？

　　当 “新国五条”大幕开启时，“望房兴叹”的人们再次对2013年房价下降燃起希望。《小康》采访的诸多业内人士则表示，这并非短期内可以解决的问题，市场会经历一段博弈期，更多的专家将房价上涨的原因归结为房地产供需市场的长期失衡

　　2013年2月20日，当国务院常务会议出台五项房地产调控政策措施（简称“新国五条”） 之时，并没有引起太多人的关注。“新国五条”被指“调控力度小”，有“旧瓶装新酒”之嫌，并没有掀起强烈的市场反应。

　　九天之后，“国五条”细则正式出台，首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，坚决抑制投机投资性购房。

　　市场反映出乎决策层意料，全国的二手房交易市场瞬间井喷，各地房产交易所爆棚，人们急于过户的理由只有一个--赶在“新国五条”细则执行之前把房卖了。

　　正值全国两会期间，住房和城乡建设部长姜伟新遭到了众多媒体的围堵，在就“新国五条”表态的时候，他认为“新国五条”一定要坚决执行，虽然有些地方出现房价上涨，但调控效果会逐步显现，房价一定会往下走的。

　　往下走--对于中国房价而言，确实是最美的动词。

　　“真打”与“误伤”

　　2013年3月18日，国家统计局发布的70个大中城市2月住宅销售价格统计数据显示，与1月份相比，全国新房价格上涨和二手房价格上涨的城市均达到66个，其中一线城市上涨幅度最高，新建商品住宅与二手住宅价格环比指数分别达到102.68和101.73。

　　“‘新国五条’在两会之时出台是非常及时的，一方面这是保持房地产市场调控政策的连续性，另一方面对于稳定房地产市场，抑制部分城市、区域房价上涨过快有着一定积极作用。”住房和城乡建设部研究员王珏林对《小康》表示。而清华大学房地产研究中心主任刘洪玉在接受《小康》采访时也认为，“新国五条”遏制房地产投机的调控思路及方向是正确的。

　　然而“新国五条”出来后，也遭到了不少专家及刚需购房者的质疑，这其中“二手房出售者20%的个税征收”是最大争议项，很多人认为这将会转嫁给购房者而直接抬升购房成本。“新国五条”不可避免误伤刚需购房者，这不是调控房价而是助涨房价。

　　萧晶晶就是“新国五条”的失意者。春节前她看中了位于北京东五环外、地铁6号线终点站的一商业立项楼盘，不限购及交通便利的优势让她很满意，这段时间她一直在为筹集首付奔波，然而不久前房主的一个电话让她的心情沉到谷底，原来房主为了避免20%的个税，决定立即抛房，可是萧晶晶短时间内无法筹集齐首付，于是只能放弃。

　　“如果不及时出台相应的征收管理细则，的确会让人们认为将对刚需购房者产生误伤”。刘洪玉认为，按20%转让所得征收个人所得税，是原来有关法律法规明确规定过的，只是在过去采用了简易征收程序，从该税收的共享增值收益、合理调节居民收入分配、引导合理住房消费的目的出发，是合理的。

　　而在王珏林看来，“新国五条”细则的调控力度比他预想的要大得多，“在税收征收管理细则出来之前，很难判断其合理性，但要考虑一级、二级和租赁市场调控的均衡，否则容易出现按住葫芦抬起了瓢，适得其反的效果。”王珏林说。

　　针对市场对国五条细则会误伤改善性需求和刚性需求的担忧，住建部3月4日回应称，国五条细则若误伤刚需会有保护措施，3月底地方版细则出台将突出地区差异化。姜伟新表示，“新国五条”绝对不会暂缓执行，执行过程中出现什么问题，再进行完善。

　　随后住建部副部长齐骥表示，将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，将严惩不贷，而国家将会出台保护购房者利益的措施。此语一出，随即引发了众多学者和业内人士的强烈质疑。

　　“所得税难转嫁是经济学常识，交易税在卖方市场的情况下是可以全部转嫁给买家的，二手房交易税肯定会伤害购房者的利益。”经济学家华生表示。而财政部财政科学研究所所长贾康也表达了类似的观点。他认为现在卖方市场特征明显，即使不叫签阴阳合同，也会搞出一种不利买方的私下“补充合同”。

　　“交易税能否转嫁给消费者，是由市场的供求关系决定。市场需求大提不提交易税房价都会上涨，市场不好，卖方想转嫁也转嫁不了。这是双方自愿行为，政府无法确定。”张珏林表示。

　　“买房的”永远跟不上“卖房的”

　　“其实最让我失望的不是与这套房子擦肩而过，而是以后再买二手房很可能要替房主交这20%的税，房价再跌能跌过20%吗？”萧晶晶无奈地说道。

　　萧晶晶的住房梦相当有代表性。2005年，北漂青年萧晶晶月薪6000元，当时北京四环每平米的均价也是这个数。可数额不小的首付款让她买房心思作罢。这一年，北京创出了新建商品房成交的峰值。2007年，小有积蓄的萧晶晶突然发现，北京二手房均价已逼近万元，房价上涨速度远远超过收入，买房计划再度搁浅；2008年金融危机来袭，北京二手房均价首次下跌至均价9230／平方米，犹豫未买的她错过了绝佳时机；2009年北京房价疯狂上涨，二手房均价达到14000元/平米；2010年被很多业内人士称为房产调控最严之年，但北京二手房成交均价突破2.1万/平米，首次超过新房；2011年北京限购令颁布，二手房均价继续上涨至24318元/平米，到了2012年，二手房均价已达到24094/平米。

　　节节攀升的房价迫使萧晶晶不断推迟买房的时间，她这次决定东拼西凑决不错过。“国五条”新政出台后一些二手房业主开始降价。据链家地产提供数据显示，3月以来，降价的日均房源量较2月平均水平上涨3.2。降价房源的占比也较2月增加1.5个百分点。

　　但萧晶晶依然没有能够“出手”，这或许可以从链家地产提供的另一数据看出端倪--3月，二手住宅成交均价为26871元/平米，环比上周上涨4.7%，波动较大。

　　在更多的人看来，对于北京这样一个土地稀缺、限购政策严厉的一线城市来说，永远是卖方市场，买房者更多的是追随卖房者，即使部分卖房者在新政还没实施的这段时间里坐地起价，一些买房者还是会咬牙接受。

　　“从历史数据来看，每次中央出台调控政策，到地方执行细则出台前，买卖双方都会急于成交，预计短期网签量还会出现明显井喷。”链家地产市场研究部武清对《小康》说：“但是在政策执行后，二手房市场成交量将会出现明显萎缩。市场也必然会再度经历一段博弈期。”

　　而外界普遍的预测是，这个“博弈期”后，二手房市场将会出现量降价稳的趋势，而一手房市场将会是量价齐升，真正得利的将会是一手房。

　　武清说：“以北京举例，五环外的刚需盘的新房和二手房价差并不是很大，如果二手房征税真的采取一刀切的模式，这就会增加一部分人购买新房的意愿，中长期对于边缘化的刚需盘应该有一些利好。”

　　开发商们也已经察觉到了这一热销窗口期，近期一些货量多、出货压力大的地产集团已经决定将部分产品提前推出市场，而一些豪宅盘的开发商却仍然显得淡定。其共同的特点是，众多开发商都加推了新品。

　　“无论是过去、现在、未来，我都感觉自己永远赶不上 ‘卖房者’的步伐。”萧晶晶挫败地说。中原地产的资深顾问张先生则建议，对于像她这样的欲在五环外置业的刚需购房者来说，可以在新政尚未实施之际重点关注周围的新盘，目前五环外的一手房价格总体还是趋于稳定，而且不涉及到二手房过户的税费转嫁问题。

　　拿什么来降房价？

　　“新国五条”中，关于“限购与扩大个人住房房产税改革试点范围”也引起了很多人的关注，结合此前上海与重庆的房产税改革试点成果，“房产税能否降房价”被再一次热议。

　　2011年的1月，上海和重庆宣布开始试点房产税。上海征收的对象是本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房；重庆征收对象是独栋别墅、高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，两者征收方向稍有差异。

　　而根据上海市统计局公布的数据测算，相比2011年，2012年的上海内环内房价上涨14.46%，内外环间上涨5.54%，外环外则下降8.19%。而国家统计局最新发布的2013年2月全国70个大中城市住宅销售价格统计数据则显示，2月重庆新建商品房价格环比上涨1%，同比上涨3.6%；二手住宅价格环比上涨0.4%，同比上涨0.8%。

　　于是有人提出质疑，房产税并没有能抑制房价，反倒是让买房人增加了新的税赋负担。

　　对此重庆市市长黄奇帆曾表示，房地产的价格和土地供应。供求关系，及通货膨胀、货币政策绝对有关系，房产税本身并不能绝对降低房价，降低房价需要更多的配套政策。

　　“房地产税收制度改革已经有了方向和试点。这个方向就是要对从房产保有到交易环节的所有税费进行整合。”财政部财政科学研究所所长贾康对媒体表示，不能总以指责的态度看待上海和重庆的房产税试点。从效果看，正面效应也在显现，比如高端房价趋于平稳，调节住房布局的意图已经有了较好的实现，也带来了政府的收入。

　　业内人士对于房产税与房价的关系各持己见，刘洪玉表示因为房产税可以增加住房持有成本，所以对房价有影响，但这不是房价的主要影响因素。而王珏林则认为房地产税与房价有直接的关系，目前仅能影响开发和消费预期；将来全面实施会起到抑制投资性购房的作用。更多的专家及业内人士将房价上涨的根本原因归于房地产供需市场的长期失衡。中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示，房地产市场量价齐涨与需求的持续释放不无关系，改善供需才是稳定房价的关键。

　　与现时的市场上行走势相比，一线城市长期供需失衡的局面显得更为严峻。据德佑地产市场研究部的数据显示，2006年至今的七年中，上海市商品住宅成交面积达到8910万平方米，而同期的土地出让建筑面积仅相当于其一半，由此造成的住房供应缺口超过4000万平方米。

　　“如果商品房供给扩大问题不能从根本上解决，那么房产税只会增加购房者和居住者的负担。在房地产市场发展岌岌可危的前提下，个人住房房产税可能成为压倒这个市场的最后一根稻草。但这不是决策者所愿意看到的。”中国社会科学院财贸所财政研究室主任杨志勇表示。

　　当“新国五条”大幕开启时，“望房兴叹”的人们再次对2013房价下降燃起希望，在《小康》采访的业内人士看来，这并非短期内可以解决的问题，博弈还将持续。武清对《小康》表示：“我预计今年房价还将有5％～10％的上涨。”

　　新“国五条”10大核心细则

　　1.对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　2.对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　3.已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前。

　　4.对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购城市要暂停在本行政区域内向其售房。

　　5.购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿。

　　6.各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　7.对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的省级政府，国务院要进行约谈和问责。

　　8.2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。

　　9.全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　10.各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，即2015年底，所有地级以上城市原则上要实现联网。

　　文｜《小康》记者 谈乐炎