楼市崩盘离我们有多远？
- 来源:投资者报
- 关键字:楼市崩盘
- 发布时间:2010-04-19 10:49
当然，因此所创造的两个就业岗位并不值得庆幸。公交的繁忙和拥挤虽然也在我们关注之中， 然而问题更多指向的是北京高昂的房价。
网文警醒2011年楼市崩盘
近日，网上有一篇《内幕分析！中国房地产崩盘时间表》的文章，将中国楼市与日本楼市崩盘前的情况进行了比较。
文章认为，朝鲜之战过后，经历了30多年的经济飞涨，日元开始升值，日本政府相应地实施宽松的经济政策，大量的流动性进入楼市和股市，市场疯狂上涨。最终日本楼市、股市相继崩盘，开始陷入经济危机的泥淖。
网络文章回顾日本1985年~1991年楼市的走势，大约经历了几个重要节点：1985年日元开始升值；1986年大量资金进入房地产；1987年日本房价飙升3倍；1988年房价下降、地王拉升房价；1991年房价再次下降、楼市崩盘。
同样改革开放之后，中国也经历了约30多年的经济飞涨。中国楼市2005年~2008年所经历的情况，与日本惊人的相似。文章认为，从2005年人民币开始升值，2006年同样大量资金进入房地产市场；2007年房价飙升；2008年房价下降、地王频出。因此，该文预测2011年中国楼市也将像日本一样面临崩盘。
文章认为中国的故事将是20年前日本的简单重复。
一线城市泡沫严重
当然，各国国情完全不一样，事情也不会这么简单。而且文章引用的数据也不准确，像房价飙升3倍，是明显的夸大。目前中国的情况，显然也没有这么严重。
但是文章提出的观点，值得警醒。而北京等一些沿海一、二线城市的房地产泡沫，确实可以与20年前的日本相提并论。
衡量一个国家或地区的房地产市场是否存在泡沫有三个重要指标，首先是租售比和房价收入比，这两指标分别反映了房屋出租多久能收回购房成本以及购房成本等于多少年的城市居民家庭年收入，另外还有一个重要指标是房屋的空置率。
根据去年底的数据，北京住宅平均年租售比46.5，部分地区超过了60。今年房市依然火爆不减，虽然我们没有4月份的数据，但根据房价上涨的趋势，现在的年租售比应该接近或超过50的水平了，已经达到了东京1987年的水平。如果完全重复东京的轨迹，那么北京房价还有一两年的时间继续上涨。随后就会进入下跌通道（东京比日本别的城市早进入下跌通道），直至恢复到世界大城市平均水平1：22的年租售比左右。
从统计的角度看，世界22个主要大城市的年租售比均值为22.33，而标准方差为8.33，北京目前的年租售比处于偏离平均值3个方差的水平左右，已经是极端的异常了。而更让人忧心的是，这个年租售比还在顽强攀升。
房价的收入比，就北京来讲，虽然不同的统计口径出来的数字并不一致，有一个口径去年8月就已经高达27倍，现在应该已接近30倍左右，但也有人说在20倍左右。无论哪个数据，都已超常，一般来讲，合理的房价收入比在4~6倍之间，目前北京市的房价收入都已经是国际平均水平4~5倍。
统计数据还显示，全国660个城市有6540万套住宅是空的（标准为六个月的电表零读数），这6540万套住宅是可供2.6亿人居住的。而且这还是一个全局性的数据，不仅仅限于一线城市，还包括二三线城市。一般来讲，空置率超过10%，就是房地产业泡沫的预兆。
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