银根紧缩 中小地产商寻钱忙
- 来源:投资者报
- 关键字:银根紧缩
- 发布时间:2010-04-19 13:33
2009年宽松的信贷环境是房地产开发商的黄金假日。现在，假日结束了。
去年11月份，银监会敦促国内银行对房地产商开发贷款实施密切监控，此后对银行房地产商开发贷款的要求逐步升级。2010年3月26日，为配合国务院整顿房地产市场秩序，银监会推出“银四条”以整顿地产信贷。4月14日，有消息传开发商自有资金比例拟再次调高，或超过35%，以避免负债过高。
这样的背景，非银行优质客户的众多中小地产开发商感受到切切实实的资金紧张，“有了新项目，以前的额度不够用，原来的贷款行不再给我们贷了，现在我们派出几路人马大撒网到多家银行公关。”北京一家规模较小的地产开发商的副总经理向《投资者报》记者诉苦。
银行贷款自然是地产开发商的重要融资渠道，却不是唯一渠道。业内人士透露，房地产投资信托基金（REITS）在国内虽然尚未正式开闸，但合法合规的REITS在国内已见踪迹。
全国性地产商无忧
因为刚刚经过信贷极度宽松的一年，很多地产开发商现在尚未到捉襟见肘的地步，加上房价涨势如虹，销售情况很好，目前尚不缺钱。
“信贷收紧，对很多企业影响目前还不是太大，尤其是全国性地产商。”兴业证券房地产业分析师方焱表示。
方焱认为，从整体情况看，去年房地产公司销售非常好，平均销售达4万多亿元，自有资金还比较充裕，加上去年已经买了很多地以及已获得贷款的后期开工项目投资等，让这些企业足以再维持一段时间。
现在房地产销售依然疯狂。国家统计局4月14日公布1~3月全国房地产市场运行情况，数据显示，今年3月70个大中城市房价同比涨11.7%，其中新建商品住宅同比涨15.9%，海口、三亚、温州涨幅前三；二手住宅价同比涨9.5%。房地产销售市场持续火爆，地产商自然能回笼大量资金。
业内人士认为，地产开发信贷收紧，主要是因为房价涨速太快，尤其是一线城市房价涨幅大的问题。
“银行的本意还是愿意贷款的，资质好的企业贷款没有太大问题。”方焱认为，“全国性的地产商即便是在一线城市也不会受到什么影响，因为其资质、管理都比较好，通常属于银行的优质客户，这样的客户银行是求着他们贷款的。比如建行给了万科500亿的授信，目前还没有用完。”
二三线地产商寻钱
一线城市的高土地成本和高得离谱的房价，不仅生成了现在的一线城市白领“返乡潮”，也超过了一些地产商的心理底线，开始弃一线，转战二三线城市。伴随着城镇化建设，二三线城市房地产市场还有继续发展的空间。
发展空间越大，需要投资开发的项目也就越多，自然仅自有资金远远不够。“信贷收紧，对我们二三线城市的地产商影响很大。”天津某地产商杨总告诉《投资者报》记者，地产商贷款难除了资质问题，也在于银行的信贷额度紧张，同时二三线城市的银行贷款额度相较一线城市略少且地产开发的热潮又高，导致银行对企业贷款投放降低、速度放慢，目前计划投放和实际发放相差缺口达25%。
杨的公司也尝试过与信托公司合作，但总觉得成本太高，还是想从银行贷款。“我们现在只能尝试多找几家银行攻关，由于现在公关太难，所以投资上比较谨慎，只有很好的项目才投入资金。不过，贷款状况迟早会好转的，银行毕竟是盈利机构，房地产贷款是他们很大的一部分。”对未来，杨希望能有更多的融资渠道可用。
融资渠道有限
“银行贷款是国内地产商最依赖的融资渠道。”正略钧策管理咨询公司投融资部合伙人华一向《投资者报》记者表示。目前，中国房地产开发商的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预收款)。
根据央行和银监会对全国30个省份的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，再将建筑商垫资中来源于银行的部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。
银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产开发商对银行的依赖度明显过高。银行信贷流的闸门一旦收紧，开发商就面对资金瓶颈，急需拓宽融资渠道。
除了银行贷款，国内地产开发商运用最多的是信托贷款，“还有上市融资，这也是一个很理想的融资渠道，但现在暂停了房地产IPO，包括借壳上市现在也不容易，我觉得这样不合理，应该让市场来调控。”华一认为。
大型的房产开发企业还可以选择发行债券，但由于我国的房地产债券发展还处于初级阶段，证监会的要求和监管都比较严，目前我国房地产债券的发行规模很小。
华一介绍，除了上述渠道，还可以采取承包商垫付项目资金、与城投公司合作开发项目、预售房地产项目、民间融资、出售部分固定资产、到国外借壳上市等来缓解融资压力。
房地产金融是趋势
“自由经济发达体国家的房地产企业是以房地产金融的形式存在，也就是将房地产作为一个金融行业来做，主要通过运作资金对房地产开发和投资。主要形式有REITS(房地产信托投资基金)和有限合伙制房地产PE。”
目前热议最多的是REITS，简单地说，REITS就是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。
但由于我国相关法律法规时下尚不完善，再加上国内一些房产企业运作得不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在一定障碍。
“REITS(房地产信托投资基金)和有限合伙制房地产PE都属于轻资产运作模式，即房地产商以很少的资金运用杠杆完成大的项目。房地产金融是个趋势，借着中国的城市化率和GDP的增长，房地产业会大有作为，中国一些企业包括一些大的企业正在朝房地产金融方向走。”华一称。
……
去年11月份，银监会敦促国内银行对房地产商开发贷款实施密切监控，此后对银行房地产商开发贷款的要求逐步升级。2010年3月26日，为配合国务院整顿房地产市场秩序，银监会推出“银四条”以整顿地产信贷。4月14日，有消息传开发商自有资金比例拟再次调高，或超过35%，以避免负债过高。
这样的背景，非银行优质客户的众多中小地产开发商感受到切切实实的资金紧张，“有了新项目，以前的额度不够用，原来的贷款行不再给我们贷了，现在我们派出几路人马大撒网到多家银行公关。”北京一家规模较小的地产开发商的副总经理向《投资者报》记者诉苦。
银行贷款自然是地产开发商的重要融资渠道，却不是唯一渠道。业内人士透露，房地产投资信托基金（REITS）在国内虽然尚未正式开闸，但合法合规的REITS在国内已见踪迹。
全国性地产商无忧
因为刚刚经过信贷极度宽松的一年，很多地产开发商现在尚未到捉襟见肘的地步，加上房价涨势如虹，销售情况很好，目前尚不缺钱。
“信贷收紧，对很多企业影响目前还不是太大，尤其是全国性地产商。”兴业证券房地产业分析师方焱表示。
方焱认为，从整体情况看，去年房地产公司销售非常好，平均销售达4万多亿元，自有资金还比较充裕，加上去年已经买了很多地以及已获得贷款的后期开工项目投资等，让这些企业足以再维持一段时间。
现在房地产销售依然疯狂。国家统计局4月14日公布1~3月全国房地产市场运行情况，数据显示，今年3月70个大中城市房价同比涨11.7%，其中新建商品住宅同比涨15.9%，海口、三亚、温州涨幅前三；二手住宅价同比涨9.5%。房地产销售市场持续火爆，地产商自然能回笼大量资金。
业内人士认为，地产开发信贷收紧，主要是因为房价涨速太快，尤其是一线城市房价涨幅大的问题。
“银行的本意还是愿意贷款的，资质好的企业贷款没有太大问题。”方焱认为，“全国性的地产商即便是在一线城市也不会受到什么影响，因为其资质、管理都比较好，通常属于银行的优质客户，这样的客户银行是求着他们贷款的。比如建行给了万科500亿的授信，目前还没有用完。”
二三线地产商寻钱
一线城市的高土地成本和高得离谱的房价，不仅生成了现在的一线城市白领“返乡潮”，也超过了一些地产商的心理底线，开始弃一线，转战二三线城市。伴随着城镇化建设，二三线城市房地产市场还有继续发展的空间。
发展空间越大，需要投资开发的项目也就越多，自然仅自有资金远远不够。“信贷收紧，对我们二三线城市的地产商影响很大。”天津某地产商杨总告诉《投资者报》记者，地产商贷款难除了资质问题，也在于银行的信贷额度紧张，同时二三线城市的银行贷款额度相较一线城市略少且地产开发的热潮又高，导致银行对企业贷款投放降低、速度放慢，目前计划投放和实际发放相差缺口达25%。
杨的公司也尝试过与信托公司合作，但总觉得成本太高，还是想从银行贷款。“我们现在只能尝试多找几家银行攻关，由于现在公关太难，所以投资上比较谨慎，只有很好的项目才投入资金。不过，贷款状况迟早会好转的，银行毕竟是盈利机构，房地产贷款是他们很大的一部分。”对未来，杨希望能有更多的融资渠道可用。
融资渠道有限
“银行贷款是国内地产商最依赖的融资渠道。”正略钧策管理咨询公司投融资部合伙人华一向《投资者报》记者表示。目前，中国房地产开发商的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预收款)。
根据央行和银监会对全国30个省份的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，再将建筑商垫资中来源于银行的部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。
银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产开发商对银行的依赖度明显过高。银行信贷流的闸门一旦收紧，开发商就面对资金瓶颈，急需拓宽融资渠道。
除了银行贷款，国内地产开发商运用最多的是信托贷款，“还有上市融资，这也是一个很理想的融资渠道，但现在暂停了房地产IPO，包括借壳上市现在也不容易，我觉得这样不合理，应该让市场来调控。”华一认为。
大型的房产开发企业还可以选择发行债券，但由于我国的房地产债券发展还处于初级阶段，证监会的要求和监管都比较严，目前我国房地产债券的发行规模很小。
华一介绍，除了上述渠道，还可以采取承包商垫付项目资金、与城投公司合作开发项目、预售房地产项目、民间融资、出售部分固定资产、到国外借壳上市等来缓解融资压力。
房地产金融是趋势
“自由经济发达体国家的房地产企业是以房地产金融的形式存在，也就是将房地产作为一个金融行业来做，主要通过运作资金对房地产开发和投资。主要形式有REITS(房地产信托投资基金)和有限合伙制房地产PE。”
目前热议最多的是REITS，简单地说，REITS就是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。
但由于我国相关法律法规时下尚不完善，再加上国内一些房产企业运作得不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在一定障碍。
“REITS(房地产信托投资基金)和有限合伙制房地产PE都属于轻资产运作模式，即房地产商以很少的资金运用杠杆完成大的项目。房地产金融是个趋势，借着中国的城市化率和GDP的增长，房地产业会大有作为，中国一些企业包括一些大的企业正在朝房地产金融方向走。”华一称。
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