中国房地产开发投资现状及其风险

　　房地产投资是一个充满风险的行业，其结果无法预测。该文重点介绍了中国房地产开发投资的现状，以及房地产投资的风险因素分析，最后对研究风险投资的重要意义做了简单阐述。

　　一、引言

　　投资房地产开发产业，收益与风险并存，因此说房地产投资是进行房地产开发和经营的基础。在投资过程中，投资风险往往是一种能够带来诸多不确定因素、产生不确定结果的特殊事件，而且，风险的发生将直接造成巨大的经济损失，严重时甚至将导致破产等毁灭性的灾难。由此可见，投资风险分析乃是当今房地产开发投资过程中必须予以重视的重要课题。

　　影响房地产开发投资的风险因素非常多，而且相当复杂多变，概括而言，既有来自于房地产投资开发活动本身的内部因素，同时也包含着那些来自于区域经济、政治环境、自然灾害、以及消费者意识等方方面面的外部因素。笔者认为，通过分析和研究国内房地产产品市场中普遍存在的风险因素，有利于促进相关企业提高对房地产投资风险的识别与评价能力，进一步拉动国内房地产产业的业绩。鉴于房地产开发投资风险的客观存在及其对房地产开发活动的重要影响，可通过过程评价与分析提出相应的房地产开发风险因素基本策略，进而提出具体的风险控制措施。

　　二、中国房地产开发投资现状分析

　　自上世纪末期以来，中国房地产开发投资持续高速增长，到了本世纪初期，中国房地产开发的年投资额突破1万亿元大关，其增速甚至达到了29．7％之快。相当的一段时间内，中国房地产投资占GDP的比重逐年递增，明显高于国际一般水平。此前的十年间，房地产投资的增长推动了我国房地产企业的快速发展。

　　我们不能否认房地产业对国民经济的和企业发展的推动作用，同时，我们也必须看到，在推动国民经济高速发展的同时，过度的房地产开发投资也造成了相关资源的过度消耗和浪费，进而出现了一系列的土地资源浪费、投资迅猛过速、商品房价格猛涨、商品房空置率上升等局部过热的不良现象，最终形成了房地产经济的泡沫和幻影。在这种泡沫的影响下出现了房地产业的产能过剩，以至迫使国家出台相关政策进行宏观调控。显而易见的是，当今中国房地产业暴露出严重的产能过剩问题。单从资金这个角度讲，房地产开发的实质就是一个资金运作的过程。其“产能过剩”，反映到资金层面，实际上就是房地产行业吸纳了过度的资金，使其出现了房地产“泡沫”，按其表现形式主要可以分为三种形式：地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫。我国房地产行业的“产能过剩”，如果从其产业结构来看，则是各个环节的过剩；若从房地产开发的建筑材料角度来讲，则师由于其上游关联行业的产能过剩所致；若从房地产开发的组织生产能力上讲，当今的国内房地产行业完全能够满足消费者的需求，其主要问题在于生产能力的过剩；资金方面，则反映出房地产行业吸纳社会投资资金的过剩。面对这种不良局面，尽管国家采取了一系列的强制性措施和办法，在房地产投资调控方面也取得了一定的成绩，但是，当前房地产行业整体仍处于低迷状态。

　　综上所述，国内房地产业发展过快过猛，投资过热，最终催生了大量空置的商品房产品，致使投资资金严重积压。这种情况下，极易造成地域经济的虚假增长，甚至形成房地产“泡沫”业绩，长此以往，将给国民经济带来不可估量的风险和危害。与此同时，商品房的过剩和严重积压所造成的政策环境变化又进一步反作用于房地产行业，在一定程度上阻碍了房地产行业的良性发展。因此，房地产开发投资总会伴随着投资风险与经济效益这把双刃剑。为了保证房地产行业以及国民经济的稳定增长，在不影响经济发展和人民生活水平的前提下拉动内需，笔者建议国内各大房地产投资开发企业应该进一步完善对房地产开发投资风险的管理，指导和引导房地产理性投资，促进资源优化配置，促进产业持续发展。

　　三、中国房地产开发投资风险分析

　　一般而言，投资房地产的形式多种多样，例如：普通房地产开发企业所进行的房地产开发行为；为了出租经营而购买住宅或办公楼；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，这些都属于房地产投资。笔者认为，尽管这些房地产开发投资的形式各异，但都具有一个共同特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。这里所说的“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，而其预期的收益却要到未来才能够实现，而且这种未来收益往往无法精确预测。同时，由于在市场经济条件下，投资者一般将同时面对多种投资机会和机遇，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，而其未来收益却难以确定；而且，投资者在决策之前，往往是依靠有限的资源去面临着诸多的投资机会，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，正确地选择恰当的投资项目，获得最大的效益。

　　地产开发具有以下风险特征：其一，房地产具有不可移动性特征，因为土地与房屋是不动产，具有固定地域性特征。因地域自然条件和经济状况的不同，导致不同地区的房地产价值形成严重差异化现象，尤其在不同级别的城镇之间，或者同一个城镇的不同区域之间，都形成了具有不同房地产价值的房地产投资项目。其二，社会经济状况影响并决定着房地产的投资开发，二者密切相关。众所周知，房地产投资是一种典型的消费性投资，它和当地的经济发展、社会环境变化等因素密切相关，其投资规模基本上取决于当地人民的消费水平，因此，一旦没有达到相应的购买力时，决不允许开发过量的房地产项目，以免造成过多的资金积压。其三，当前国内房地产开发投资规模较大，资金来源多样化。根据房地产投资开发项目的大小，其投资所需资金主要来源于自有资金、银行贷款、上市融资、定向集资、预售房屋收入、吸引外资、承包商垫资、财政拨款等，资金来源呈现多元化、多样化的状况。其四，目前房地产项目的开发周期普遍较长。究其原因，主要是因为房地产投资规模与资金投入成正比，然而资金变现速度与投资额大小成反比，因此房地产开发的周期越来越长，投资资金的周转速度越来越慢，其流动性变差，只有在实现房地产商品的销售之后，才能有所改善。因此，变现性较差，房地产开发商要面临能否按期筹措开发项目所需资金，到期归还贷款的风险。

　　对房地产投资风险进行研究和分析，其根本目的在于分析影响房地产投资效益的各个因素的变化，以及这些变化对投资效益的影响，进一步检验房地产投资评价结果的真实性和可靠性，进而测定项目的安全性和风险性。总之，研究和分析房地产投资风险具有重要的现实指导意义，集中表现为以下三个方面的内容：其一，风险分析可为房地产提供可靠地依据。通过对风险分析，确定风险报酬或风险损失，减少投资的盲目性，提高决策的科学性。其二，帮助投资者防范投资风险。通过对风险的分析，掌握风险对投资活动及其结果的影响程度，以便制定出避开风险的方案或减少风险损失的防范措施。其三，帮助投资者了解可接受的风险程度。通过对风险的研究，使投资者了解在一定风险程度内可获得较大的风险报酬，以激励投资者冒风险的决心。

　　（作者单位：新华联不动产股份有限公司）

　　张毅 文