银十楼市 政策镀金

　　全国主要城市房地产市场月度动态播报（2014年10月份）

　　10月，放松限贷和地方政策多重利好并行，全国楼市成交回暖，传统“银十”顺利镀金。据中国指数研究院统计数据显示，本月其监测的主要城市累计成交面积环比上涨10.84%，同比下降6.59%。分城市来看，一线城市成交面积环比大涨35%，同比下降3%，其中广州环比涨幅最大，为61.66%，深圳同比涨幅最大，为37.97%。二线代表城市成交面积环比上涨11%，较上月增幅有所加大，其中南京、长沙环比涨幅超过50%。三线代表城市成交面积环比下滑4%，同比下降20%，其中包头环比下降幅度最为明显，为82.92%。

　　楼市“9·30”房贷新政已经满月，虽然备受期待的七折利率并未见其踪影，但随着银行逐步落实新政要求，10月房贷环境已经明显好转。与此同时，各地方政府还在频频加大政策调整的力度。据不完全统计，除了放宽购房入户条件、降低公积金贷款门槛外，目前已有杭州、南京等超过20个城市出台了购房补贴、税收优惠等措施。在多轮新政刺激下，多个城市楼市成交量出现明显提升。

　　不过，楼市结构性过剩问题依然存在，专家提醒称，后续入市量能不足，房企库存依旧承压，预计量增价稳将是年底楼市的主要趋势。

　　北京 打破僵持

　　新政出台后，经过最初的僵持，10月，北京商品住宅成交经历了“过山车”式的变化。亚豪机构统计数据显示，10月北京商品住宅（不含保障房与自住房）共成交4543套，环比增长8%。其中，上旬成交套数为399套，中旬增加至1347套，下旬则一跃攀升至2797套，呈现出明显的递增趋势。从市场价格来看，成交均价为每平方米27474元，环比下调3%，但在年内仍处于较高水平。

　　与此同时，最能反映楼市热度的二手房买卖，10月成交均价也在年内首次出现轻微上涨。有数据显示，从7月开始，北京二手房成交房价下调的幅度逐渐放缓，到了9月依然延续下调，成交均价为2.87万，但跌幅明显收窄，大部分区域已经出现止跌现象，10月份成交均价在2.9万左右，环比9月上涨了1%。

　　对此，业内人士分析称，新政出台，无论是新房还是二手房，成交量肯定会上升。不过对于一手房的价格来讲，9万多套的库存依然是摆在开发商面前的严峻问题，因此目前价格还是以稳定为主。不过，随着市场信心的恢复，房价已经基本可以判断很难有下行的调整。

　　上海 高端市场明显回暖

　　10月，沪上楼市暖意重现。上海中原地产研究咨询部数据显示：10月上海新建商品住宅成交面积109.1万平方米，环比大涨42.4%，一举创下年内月度成交新高。

　　从成交结构看，在信贷新政的刺激下，高端市场率先启动。据德佑地产市场研究部监控数据显示，今年10月上海市单价在5万元/平方米及以上的一手高端商品住宅共成交481套，环比上涨55.16%，同比上涨41.89%；成交面积达8.87万平方米，环比上涨30.64%，同比上涨17.36%，刷新了有数据以来月度最高值；成交均价为65730元/平方米，环比下跌9.09%，同比下跌1.5%。

　　对此，业内人士分析认为，受信贷新政影响，不少购房者已经从“犹豫不决”转为“立即出手”。尤其是有不少“卖一买一”的改善型购房者入市步伐加快。以前，这类购房者置换第二套房，需要首付七成、资金压力较大。如今，“认贷不认房”大大提升了他们的购买力。

　　另外，未来一两个月，绝大部分房企仍将维持以价换量策略进行抢收。据网易房产数据中心统计，截至10月29日，11月上海预计推出优惠的项目共有360个，与“金九银十”相比，虽然优惠力度明显减弱，但折扣数量明显增多，比10月增加了87个，比9月增加了85个。

　　深圳 跑量不加价

　　房贷新政为深圳楼市注入了一剂“强心针”。深圳市规划与国土委数据显示，10月，深圳全市商品住房共成交4783套，为今年最高值，同比大涨43.2%，环比涨幅53.6%；继9月份成交量突破3000套后，10月份深圳一手住宅成交再度大幅上扬，今年首次超过4000套。其中，龙岗区是成交涨幅最大的区域，成交翻番，10月成交2783套，环比增98.9%，同比增113.1%；成交18526元/平方米，环比增6.7%，同比增0.9%。

　　尽管10月份市场呈现供需两旺态势，但新房均价尚未出现预料中的大涨。10月份，深圳新房成交均价22198元/平方米，环比下跌了2.6%，同比上涨了2.1%。从10月开盘的项目看，多数开发商仍以保守定价为主，未出现涨价苗头。

　　深圳作为相对成熟的市场，二手住宅近几年一直是成交主力，但是截至11月2日，二手住宅成交已连续4周低于一手成交量，业内人士分析认为，这主要还是新房供应增加所致。8月至10月，深圳新项目入市量持续攀升，10月首次突破5000套，已经超过了2013年同期的水平。据深圳中原预测，11月期间，新房推盘量将小幅回落，但是仍处于全年相对高点，共有19个项目开盘。

　　文︱《小康·财智》记者 刘上