房市泡沫就像绦虫病

　　如果报道上说，“购房者和卖房者都趋于理性”、“房产市场自身马力十足，对整体经济发展做出巨大贡献”……那都是骗人的。现实是，购房者总是充满不切实际的幻想，房地产市场已经崩盘，房市泡沫就像绦虫病一样啃噬着经济。

　　房市的非理性繁荣从“经济负担能力”这一概念的流行中就可见一斑。这一概念由英国金融行为监管局（Financial Conduct Authority）提出，如今已成为一个被普遍接受的常识：“经济负担能力”就是看“潜在购房者是否有足够的收入来偿还按揭贷款”。这看似合情合理，但还远远不够，因为忽略了通胀因素。

　　要厘清这个问题，就要拿如今的低通胀经济与上世纪七八十年代的高通胀经济作对比。在那时，还房贷就像是一场“短跑冲刺”：在价格和收入均呈双倍增长的几年里，贷款利率在10%左右浮动，人们的还款压力很大；熬个五年左右，随着通胀水平高企，债务实际价值降低，还款压力也就大大减轻了。

　　而如今，还房贷更像是一场“马拉松”。利率水平处于低位，购房者看似对房贷有绝对的“经济负担能力”。在低通胀率和收入不变的情况下，这种状态将会继续维持。低通胀意味着30年按揭贷款要稳稳当当地还上30年，而不会像三四十年前那样时紧时松。之前那代人的还贷方式现在已经不再适用。

　　如果你懂一些经济学原理，你肯定会考虑到通胀因素对房贷的影响。但大部分购房者没这个意识，也没有人告诉他们。从长远看来，通胀因素对“经济负担能力”施加的影响大于其他任何因素。不过，我在浏览了几个著名的“经济负担能力”在线评估网站后发现，通胀因素根本没有被考虑在内。

　　房地产市场存在的奇怪现象还不止这一个，另一个现象被称作“损失规避”，原本是一个心理学术语，指人们对损失产生的过分焦虑情绪。我在之前的专栏中曾经提到过大卫·吉内瑟夫和克里斯托夫·迈耶在二十年前进行的一项有关曼哈顿房市崩盘的研究。研究显示，那些早早投资房市且经历过房价波动的购房者，在出售房产的时候表现得更为现实理性；而那些投资相对较晚且患得患失的购房者则更容易“狮子大开口”，到头来根本找不到买家。对后者来说，与其输掉比赛，不如一开始就弃权。

　　房市与整体经济总是以某种奇特的方式相互施加影响。德朗尼尔·查克拉博蒂、伊泰·戈尔茨坦和安德鲁·麦金利这三位经济学家的研究显示，繁荣的房地产市场能让银行家们像见了果酱的苍蝇一样趋之若鹜，并从工商业领域抢走投资者——如果投资50万买房就能快速增值，为什么还要砸钱给一家公司？房市繁荣意味着企业投资的减少。

　　房市价格也催生出近些年来最著名的经济论断：法国经济学家托马斯·皮凯蒂和他的伙伴加布里埃尔·楚克曼认为，在发达经济体，资本的价值正在回归。他们发现，相较收入，诸如耕地、工厂、办公楼及住房这些资本的总价值已经恢复到了19世纪晚期的水平。但皮凯蒂和楚克曼同时指出，这种趋势要完全感谢房价的繁荣。确切地说，这要看房价繁荣是非理性情绪驱动的结果，还是资本价值真正发生变动的体现。

　　如今的房市真的存在泡沫吗？我很难给出答案。但三位德国经济学家在最新的一份研究中给出了答案，他们对14个发达国家自1870年以来的房价指数进行了统计。结果显示，约50年前，房价开始攀升，并逐年增长。如果我们称之为泡沫，那房市的虚假繁荣已经持续两代人之久了。

　　文/蒂姆·哈福德 译/刘晓帆

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