地产也休闲
- 来源:小康
- 关键字:地产,休闲
- 发布时间:2010-07-21 14:11
采写|《小康·财智》记者 范颖华
随着休闲时代的到来，休闲地产正成为投资领域的一个新的热点。
6月底，一年一度的北京夏季房展会在CBD国贸展厅拉开帷幕。不仅此次展会的主题直接被主办方定位为“休闲度假地产展览会”；有统计数字显示：为期4天的此次房展会，外地项目成交14.5亿元，比去年同期的8.8亿元增长65%，外地楼盘、国外项目占据主体的八成以上，且多为异地休闲度假地产项目。与此成鲜明对比的是--北京本地楼盘此次零成交。
有数字同样表明，此次房展参观者比去年同期大幅下降，观望情绪浓厚。不仅在北京，事实上，在目前京、沪等一线城市房地产投资中城市住宅投资面临调整的态势下，另辟蹊径的休闲地产其炙手可热的原因也就不言自明了。
休闲地产的高门槛
当前，大众旅游的热点集中在假日休闲。随着居民收入水平的提高和全年115天假期的进一步落实，国内居民度假休闲的需求日益强烈，长三角、珠三角、环渤海湾地区和大中城市周边地区，度假休闲已然成为旅游消费的重要方式，市场规模持续增长。
随着旅游投资者开始更多地关注都市休闲产品、康体健身娱乐产品、乡村旅游产品，着力打造旅游休闲度假的新热点时，全国各地也在加快其度假休闲设施的建设，推动休闲板块的发展。
同时，大众旅游需求还将进一步发展演化，不断催生一些新的旅游产品和旅游新业态，形成新一轮旅游业发展的支撑力量。比如高尔夫旅游、温泉旅游、邮轮旅游、冰雪旅游等等，都有可能成为都市休憩产品之后新的重点领域。但上述投资面临的一个问题就是，无论是高尔夫，还是游艇、滑雪场，作为一种高端产业均需要大手笔的综合配套，多元化开发投资，而不是小打小闹便能完成的。
以滑雪场为例，京津冀大经济圈里的河北崇礼县是离北京最近、条件最好的滑雪胜地之一，每年有近30万人次的滑雪爱好者前去滑雪。同时，此处又有丰富的温泉资源。
嗅到了其中商机的当地一家以房地产开发、酒店经营等多元化发展的民营企业地鑫集团便在此处开发起了京北滑雪胜地+温泉酒店式公寓。据介绍，为了提升该休闲地产项目的品质，开发商开采了地下天然温泉引入小区，“能使滑雪者在滑雪后可以享受到私人温泉的待遇。”
据了解，该企业在该区域的储备用地达1000亩。周边配套富龙国际大酒店、山地别墅、山地高尔夫等一系列休闲地产设施。显然，这种综合开发的能力已经成为休闲地产竞争的高门槛。
据广东省高尔夫球协会统计，广东省七十多个高尔夫球场里面有房地产的项目大概有三十六七个。高尔夫球场有房地产项目的基本上占到一半。广东省高尔夫球协会副秘书长姜永军认为，高端的运动延伸高端的会所。正是由于有了高尔夫等稀缺性资源的高门槛，就使得休闲地产的价值往往比普通地产更高。（相关报道详见本期封面报道--专家观点：《高尔夫与地产的结合》）
有专家指出，旅游产品供给总量不足、结构性短缺，在相当长的时期内是我国旅游业发展的客观存在。长期以来，我们的旅游产品以观光景区为主，全国各类旅游景区景点2万多家，但其中具有休闲度假功能的景区景点不足10%，远远满足不了大众休闲的需要，这就需要在产品体系建设上加大投资力度。
投资的不足，在一个侧面也反映出目前休闲地产等休闲旅游产品的低水平开发，也正是在这个意义上，休闲地产项目的高门槛使得大品牌在全国范围内的模式拓展成为风尚。
品牌休闲地产大行其道
就整个行业发展的高度看，休闲地产投资呈现两大发展趋势：一个迹象是华侨城、绿地、香江、鲁能等大型房企乃至首旅、港中旅等旅游企业开始在各地资源优势区域拓展自己的休闲地产项目；而与此同时，吸引高端人群的高尔夫、温泉、主题公园、游艇等配套设施，不仅轻而易举地将“生地变熟地”，而且还更好地实现了区域友好型环境发展、区位价值升级，各个地方政府自然而然也热情高涨，比如京津冀、环渤海、长三角、珠三角、海南、云南等地开始出现休闲地产的密集扎堆区、井喷区。
比如一贯以“旅游+地产”模式发展的华侨城集团便在云南以及长三角开始提前攻城略地。继上海欢乐谷之后， 泰州华侨城成为其在长三角地区投资建设的第二个大型主题公园，两个项目总投资约达70亿元。
有数字表明：2009年华侨城的房地产业务全年实现营收32.51亿元，几乎占到公司总营收的1/3，实现毛利58.06%，远高于同行。
截至2009年底，华侨城拥有的权益土地储备合计672万平方米，且主要分布在一线及经济较发达的二线城市，如深圳、上海、北京、成都、云南、泰州、武汉、西安等地区。
根据华侨城2010年的计划，地产项目开工面积将达到93.46万平方米，可售面积预计达80.45万平方米，较2009年分别增长47%和10%。
华侨城股份有限公司总裁刘平春称，文化旅游产业是朝阳产业，前景广阔，旅游和地产业务需要继续结合共同发展，整体上市以后，华侨城能够借助更多资源来发展主题地产，使地产业务得到更快速的发展。
2009年12月，随着海南国际旅游岛的确立，海南鲁能城率领旗下四个项目南下，表示要打造海南“第一休闲地产”。无独有偶，广州南方香江集团2007年进入北方地区，在距北京东南约100公里处，依托周边良好的自然生态环境而打造城市休闲居所的概念，打造的一个世界级休闲养生水城--锦绣香江目前已经初具规模。该项目位于潮白河和青龙湾水库两大水系冲击而成的三角洲上，周边拥有华北区域最大的温泉资源和最大面积的湿地公园。
同时，其区域范围内还有高尔夫球场、赛马场、温泉池、五星级酒店等等商务休闲配套，未来规划还有亚洲最大室内温泉SPA馆等等。
据锦绣香江负责人介绍，该项目2010年上半年的销售情况不错，项目整合潮白河、青龙湾及温泉资源，同时覆盖到休闲养生、家庭生活、物业服务、商业配套、产业支持、商务环境等全方位“休闲生活方式”，得到许多客户的认可。
两大房企，一南一北，但殊途同归。
事实上，不仅是锦绣香江，在北京周边地区乃至更大范围的京津冀区域，休闲地产已经蔚然成风。恒达集团、绿地集团整合天津盘山旅游资源和文化资源、华银集团整合天鹅湖山水资源等等，都是借助周边优美的自然环境，打造自己的“休闲地产”品牌。
“挤出效应”催生休闲板块
从差异化竞争的角度讲，休闲地产各个代表性企业、代表性休闲地产品牌项目的核心竞争力虽然在投资策略、品牌拓展上各有不同，均有其生态优势、各式休闲项目等人性化细节。但一个共性是--各个休闲地产项目均在借助地域的独特优势自然资源打高尔夫牌、湖光山色牌、历史人文景观牌。
休闲地产必须依托丰富的旅游资源，如良好的自然景观、丰富的自然资源，如京津冀区域的休闲地产扎堆区不仅能提供良好的园区内的小环境，园林、湖面、灌木、草地、高尔夫果岭等，而且还拥有潮白河、青龙湾河这样天然的大面积水面，同时旁边还有几万亩的天然湿地，区域大环境指标也适宜人类居住；再或者是人为制造出的可供大众实现旅游目的的旅游景观，如华侨城等。
中国房地产研究会副会长、原住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲认为，休闲地产的备受青睐，在于资源的稀缺和不可复制性将使其随着时间推移而蕴藏更大的增值空间。与此同时，项目的成功与否还在于其所在地周边是否有大量潜在的客源，以及项目所在地的交通条件是不是便捷。（相关报道详见本期封面报道--专家观点：《如何判断休闲地产的价值》）
相较于过去海南、云南等传统休闲地产的集中区域，近年来北京、上海、广州、深圳等房价节节攀升，也使楼市投资产生“挤出效应”，这大大激发了长三角、京津冀等1小时生活圈范围内的休闲地产市场的热情，催生出长三角、珠三角、京津冀、环渤海区域等若干休闲地产的扎根区。
既有独特的稀缺性资源（温泉、滑雪场、高尔夫、湿地公园、游艇、名胜古迹）；又位于中心城市带的1～2小时辐射带；周边发达城市的高端人群密集，购买力旺盛等，成为上述休闲地产板块的特点。
休闲地产的未来走向
但与此同时，各地休闲地产也同样存在着普遍的瓶颈问题--作为自住型地产开发，上述区域稀缺性资源又大都远离都市，存在生活配套设施、交通不便等客观缺陷。
而且随着各地休闲地产热度的增加，各个地方开始不顾实际情况上马，不顾休闲地产的发展规律，纷纷投资休闲地产。甚至有些项目纯粹炒作概念也遭到消费者的诟病。
国家旅游局副局长王志发指出，今后旅游投资要更加注意与国家的区域发展战略相契合，与市场环境相适合，借力发力，实现更快更好的发展。
他认为，一是要结合国家主体功能区的划分标准，处理好资源开发与环境保护的关系，在合适的地点投资建设合适的项目。二是要根据国家重大交通等基础设施建设规划，合理规划旅游项目。三是要根据市场分工和市场环境的变化，根据不同区域的资源特色，扬长避短，寻找适宜的投资方向。
而发达国家休闲地产的成功案例，其先进开发模式也对国内行业发展有很好的借鉴意义。
对比塞浦路斯、澳洲等国外成熟的休闲地产国家，其休闲地产不仅注重本身天然的旅游资源，又充分考虑到物业配套。塞浦路斯的一家房地产开发商认为，他们根本不担心房子没有风景，“相比风景，他们更加关心的是这个风景里地产的物业配套是不是达到宜居的标准。”（相关报道详见本期封面报道--《塞浦路斯：休闲和配套不离不弃》）
一位有多年澳大利亚地产开发投资经验的业内人士认为，在澳大利亚开发一个休闲地产项目，要做的第一件事就是选址，再来就是考察周围配套设施。在澳大利亚开发地产项目，尤其是休闲类项目，一般都是先搞设施，再建房子。所以一般不会有配套设施不完备，造成业主生活不便的问题。（关报道详见本期封面报道--《澳洲开发商：卖的就是设计》）
同时，重视整个休闲地产区域的规划，政府宽松的政策等方面的国外经验也值得国内学习。
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