如何判断休闲地产的价值
- 来源:小康
- 关键字:判断,休闲,地产,价值
- 发布时间:2010-07-21 14:19
文|童悦仲
房地产的功能有两个，一个是它本身居住部分，一个是投资的部分。判断一处休闲地产的商业价值如何，我个人认为应该从以下几个角度进行考察。
第一是项目所在区位是否具有适宜休闲度假的良好自然风光，目前世界各地的休闲地产项目都选择在风景秀丽的地点，尤其是海滨风景区。蔚蓝的海水、松软的沙滩、清新的空气、明媚的阳光和满目的绿色，是滨海度假胜地必备的五大因素。真正同时具备这些条件的地方在我国十分稀少。在全国来说如同凤毛麟角，这在全世界也是这样。
大家看到新加坡很美丽，但新加坡是没有沙滩的，新加坡为了让大家能看到沙滩，能在沙滩上游玩，就花很多钱往海里修一些堤坝，然后在堤坝之间，从马来西亚用轮船运来沙子填成沙滩，但这种沙滩几年之后就会退化，花好多钱买的沙子就不见了，然后再花钱买。
当然，还有迪拜，迪拜变成全世界的一个很重要的城市，而且也是一个休闲度假的地方，但那个地方自然条件不好，完全是在一片沙漠上。所以迪拜几乎没有树，树是极少的，迪拜人很有钱，但是你看他有钱没钱不是看房子，是看他院里有几棵树，树多的就是比较有钱的。其他方面大家都基本一样。所以同时具备五方面的要素，我觉得这是很不容易的。
资源的稀缺和不可复制性使它的价值在起步阶段往往是被低估的。因此从长远来着眼的话，蕴藏着很大的增值空间。
第二个方面要看项目所在地周边是否有大量潜在的客源，这些客源应当具有前来休闲度假的经济实力和消费能力，而且比较适应项目所在地的气候条件、人文环境和生活习惯。
随着人们消费习惯和消费结构的进一步改变，以及中等收入群体的不断增加，潜在的客源还会源源不断地被开发出来。现在大家说中国社会贫富分化比较严重，两头大、中间少，要增加中等收入家庭的数量，让中等收入的家庭在社会当中占主要的比重，因为一个稳定的社会不是哑铃型而是枣核型。
第三个方面，要看项目所在地的交通条件是不是方便。交通包括公路、铁路、水运、民航等等。对于短途的客源最好自驾车的车程在1小时左右可以到达，这比较好。一般以不超过2个小时为宜。
咱们现在一说起别墅、高档公寓，好像这是休闲地产。中国人首先想到房子，但国外首先想到环境。像香港、深圳都非常拥挤，我们如果有条件，现在假期又很多，平时有双休日，还有带薪休假，如果在附近一两个小时之内可以到达的地点，我们有一套别墅或者度假公寓，能够去享受很好的自然风光，当然好多人都会考虑的。
第四个方面，我觉得要考察项目的建设和管理是否具有较高的品位，这包括整个景区要有高水平的建设规划，要有有能力的开发建设单位按部就班地分阶段实施。
不要大家一哄而上。大大小小、有实力的、没实力的一起去做，这是不好的。另外，所有的工程项目都能够做到精雕细刻、品质一流，这也非常重要。景区从建筑造型、建筑色彩，它的标志、产品到环境景观和植物配置都能够让人赏心悦目，景区的工作人员能够举止到位、态度热情、工作周到。
我想，景区软环境的日益成熟、项目的附加价值就会不断地体现出来。
（作者系中国房地产研究会副会长、原住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副主任。本文由本刊记者在录音整理基础上采写而成。）
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