房价异动上演“三城记”
- 来源:金融理财
- 关键字:房价 异动 “三城记”
- 发布时间:2010-08-16 13:53
在“房价过快上涨”的一线城市：北京、上海、深圳一反前两月的“量价齐缩”的常态，不但前来买房的人络绎不绝，而且出现逆势跳价的现象。
北京：需求集中爆发
7月24日，位于北京远郊房山区的万科长阳半岛首次开盘，场面并未见近期惯常的冷清萧条之意。一位业内人士介绍，本次共推出房源800多套，开盘当天有1500多人到现场，选房号已经放出6000多个，按这种速度两天内肯定卖完。
北京其他楼盘也有“异动”之相。二季度时面对冷清市场，一些楼盘声称将以低价开盘吸引购房者，而真正开盘优惠幅度比想象中“吝啬”。西四环外的远洋沁山水上品5月底公布的预开盘价格为均价26000元/平方米，最低24000元/平方米，而目前在售真实均价则为每平方米30000元。
位于南三环的玺萌公馆房价则更为飘忽不定。购房者6月份在相关网站可以查到，玺萌公馆新开房源均价预计为每平米2万元左右。而仅仅过了一个月，销售人员就完全否认了这种报价，声称开盘价格尽管并未确定，但至少应该在3万元以上。
业内人士称，严格来说预开盘价格与真实价格是两码事，但对于后者走高，至少说明近期开发商的预期未进一步恶化。
对于二手房，市场人士反映，近来价格比两个月前已经优惠了不少，一些便宜的房子也大都能顺利出手，但总体仍处僵局并偶有反复。“年初以来我一直关注大兴区的房子，5、6月份时价格下降得相当明显，但这个月没怎么降，有的甚至每平米涨了1000元。”在一家IT公司工作的购房者小吕表示。
21世纪不动产的一位人士表示，他手中的二手房源有少数逆势跳价的现象，比如方庄6号小区某房由一个月前的190万元跳到现在最低210万元，但总体来讲跳价现象并不普遍。“近来房租涨了不少，业主如果不是非要急着出手，把房价降了一点后就拒绝再降，宁愿暂时租出去。”
整体来看，在6月的成交量降至2008年2月以来的最低点后，7月份，北京楼市成交量出现反弹。北京市房地产交易管理网数据显示，7月中上旬，北京期房住宅共成交2972套、308596平米，与6月同期相比，分别增加10.8%、20.4%。扣除保障性住房，实际成交期房商品住宅2259套、251690平米，与6月同期相比，分别增加48.6%和43.3%。
亚豪的机构副总经理高姗分析，6月底以来，大兴黄村、房山长阳等新城区热门板块的项目平价入市，促成了阶段性需求的集中爆发，直接反映在7月中上旬的成交量中。这些项目的位置都在五、六环之间，开盘价格在14000-17000元/平方米之间。
高姗介绍，6月底以来，共有5个纯新盘上市，纯新盘的定价更加灵活，多采取“低开”方式吸引客群、促进销量，7月中上旬，四环以内商品房的成交占比有所增加，售价虽有所松动，但“真跌”却极为罕见。
与购房需求有所反弹形成反差，供应层面仍然相对保守。亚豪机构统计数据显示，7月中上旬仅有10个项目开盘，新增供应2938套、326810平米，与6月同期相比，分别减少48.4%、26.0%。
上海：成交连续两周增长
从7月中下旬上海的情况来看，楼市新政杀伤力似乎正在减退，刚性需求逐渐浮现。数据显示，7月19日至25日当周，上海全市共成交3033套商品住宅，环比前一周回升23.19%。这是4月中旬楼市调控新政出台后，上海楼市周成交量首破3000套大关，也是6月起首次连续两周成交量出现增长。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，7月19日至25日当周上海市商品住宅成交面积为11.5万平方米，环比前周大涨44%，虽然与年均水平相去甚远，但这已是自4月26日以来上海成交量最高的一周。
而在另一份美联物业市场部统计的报告中，上海7月19日至25日共成交3033套商品住宅，环比前一周回升了23.19%，日均成交套数为434套，较前一周增加了82套。
从区域成交数据来看，上海市成交环比呈上涨的区域与出现下跌的区域各占了总额的五成左右，其中黄浦、卢湾、静安、徐汇等中心区域基本成交都以下跌为主，而外环区域如嘉定、宝山、奉贤则都保持良好的增长态势。美联市场部认为，这主要是因为外环在售一手楼盘原本就比中心区便宜许多，而如今其价格优惠力度也明显比中心区域大，更能满足市场刚性需求。
表面上看，成交量虽然持续上涨，可上海楼市的周均价却持续走低。7月19日至25日，上海新房成交均价为17678元/平方米，环比前周下跌4%，这一价格已接近于去年9月的水平，创造了今年周均价的最低纪录，且将均价连续低于2万元的时间延续至七周。
而事实上，上海房价难逃“假摔”的嫌疑，更有“政府”托盘的怪现象发生。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，近期上海楼市成交均价连创全年最低，主要是由于成交结构造成的。“中低端楼盘销售较多，而由于国家调控政策的出台，用于投资、投机的高端楼房销售较少，或者卖不动。”
据业内人士爆料，在19日至25日成交前十名中，庄行新苑八村丽水湾的40套房源是被整体认购，目前虽未能确认收购方的身份，但极有可能是被政府收购做公租房或人才公寓之用。该业内人士还表示，其实政府早在年初就已全部收购了该楼盘，这次成交的40套房源只是刚办完手续。
该业内人士分析，公租房市场可以对房价的大起大落起到良好的对冲作用。政府在经济形势不好、居民收入不稳定、房价大跌情况下，大量收购房源出租以稳定房价；反过来经济过热，投资者有更多钱买房导致房价大涨时，就出售公租房给承租人，增加市场供应缓解房价上涨之势。
深圳：房价小幅回升
近期深圳房地产市场继续在平静中僵持着。深圳市规划国土委数据统计，7月19日至25日当周深圳新房住宅共成交392套，环比下降5%；成交均价18866元/平方米，环比上升7%。
深圳地产市场上依然以刚需为主，支撑起关外的普通住宅市场。从房源供应来看，关外供应占绝对优势，使得关外成交也占据了全市成交的84%。宝安区成交196套，成交面积1.7万平方米，占总量的一半，成交均价21389元/平方米；龙岗区成交了133套，成交面积1.29万平方米，占总量的37.5%，成交均价13439元/平方米。
关内的供应依然较少，罗湖、盐田均是个位数成交，福田成交12套，南山成交40套。在成交龙虎榜上排在前列的也是关外项目，万科华府继续热销，位列第一，亚军和季军分别为宝安区的招商澜园和龙岗区的公园大地。
19日至25日当周成交均价18866元/平方米，环比上涨7.15%。与前周南山和龙岗均价下跌情形不同，这两区均价出现回涨，带动全市均价的上涨，其余各区均价均有不同程度下降。
此外，这一时期豪宅和别墅项目成交有所增加，一向少有成交的别墅项目，莱蒙水榭山和观湖园分别成交了两套，而后海湾、宝能太古城、君汇新天以及鸿威海怡湾都有成交。
19日至25日新房、二手房市场表现都较为平淡，量价均处于小幅变化中。根据深圳中原市场部总监王世界的观点，在开发商缓慢的推售和促销下，又没有进一步的楼市政策出台，市场还将维持看似平静的僵持局面。
值得注意的是，该周深圳仍然没有新上市项目。深圳市规划与国土委网站显示，上半年深圳全市批售楼盘数量仅为42个，比去年同期少了三成。而在年初的预测中，今年全年的新盘量被基本锁定为100个以上，甚至中原地产大胆预计有152个新盘，这就意味着更多楼盘将在下半年上市。
今年上半年深圳市批准上市的商品住宅仅131万平方米，比去年同期减少了33%。尤其新政后五六月的新增供应量更小，分别只有23万和14万平方米，环比连续下降，幅度分别为45%和39%。
据了解，采取延后销售的公司主要以非上市公司为主。有分析师指出，面对国家出台不久的调控政策，房产商观望的心态比较浓，不愿意率先降价。但上市公司的市场业绩压力大，只好降价促销。而非上市公司没有压力，在前期的销售中已经回笼很多资金，不急于出售。
星彦地产调查统计，下半年，深圳极有可能入市的楼盘大概有47个，大部分是已经拖后了许久、至今尚未入市的项目，下半年入市总建筑面积可能超过240万平方米。有开发商表示，新政出台后，公司一直在观望，希望政策和市场出现松动。不过目前来看，一直等下去已经不是办法，年底将会面临较大资金压力。
下半年开盘量集中的龙岗、宝安等区域，在当前的蓄客中已开始打响价格战。中原地产市场部总监王世界表示，预计未来3个月，降价将成为深圳楼市的主基调，前期涨幅比较大的区域，可能会有超过两成的降幅。
供需“鸿沟”待弥合
国家统计局数据显示，6月份全国房价环比下降0.1%，近16个月来首度出现回落，楼市调控效果初步显现。然而，若隐若现的调控放松预期已经在市场上产生影响。近期有消息称房产税将于2012年试点征收，继而被解读为短期调控压力减小的“利好”。
一旦调控政策有空子可钻，暂时蛰伏的需求方尤其是炒房客就可能“卷土重来”。《金融理财》记者发现，只要客户资质优良，部分银行二套房贷可给至基准利率9折甚至8.5折。
就卖家来讲，度过了4、5月份政策的“疾风暴雨”，近期并没有出现大幅抛售潮的迹象。不少卖家仍坚持中长期楼价看涨预期，不愿抽身离开地产“盛宴”。也有部分开发商看淡后市，“遮遮掩掩”地推出了较有力度的优惠政策。比如，位于燕郊的天洋城项目，价格从每平米11000元降至7000多元。
“久盘必跌”，这句股市谚语在楼市不知能否得到验证。中原地产华北区董事总经理李文杰认为，个别楼盘房价逆市上涨，不属于普遍现象，当前房价总体无疑处于下跌通道。
成交清淡，横亘在供需双方的“鸿沟”何时弥合，也许意味着楼市转变时刻的到来。李文杰认为，从楼市调控三个多月的市场表现看，5月份成交最为低迷，6月份有了些许回升。7月份以来市场反而有了一些不确定的信息，导致二手房成交进一步下滑。
距“新国十条”政策出台已有百日，下半年楼市向何处去仍然存在悬念。透过一系列杂音和不确定性，坚决遏制部分城市房价过快上涨的政策主线仍然清晰。
部分开发商反映，目前的房价给了开发商降价的余地，但不知道降多少合适。而一旦楼盘定价低于市场价，开发商届时可能面临冲击骚扰、无法顺利交房乃至诉讼等，降价后房源还可能被怀疑分配不公暗箱操作，这些都成为灵活调整价格的隐忧。
买方则希望房价能有进一步的实质性下降。尽管没有明确统计数据，但我国房屋租售比、空置率等指标近年来升势明显，部分城市尤其是一线城市多数居民明显感觉房价过高。
“我希望房价再有20%左右的下降幅度，让房价回到去年底的水平。”小吕表示。
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