广州楼市的忧思

　　十年楼市洼地，广州会因低房价被踢出一线城市？

　　在刚刚过去的2016年第一季度，广州楼市貌似迎来了春天，尤其在3月份点燃了引爆点，新建商品住宅成交超过1万套，比上海和深圳加在一起的成交套数总和还要多，创下2014年以来的三年新高。

　　成交量的暴增在一定程度上激发了市场的恐慌性购买情绪，最近向笔者咨询买房的朋友日益增多，他们担心位居十年“楼市洼地”的广州要开始发力追赶北上深，因此狠下决心要搭上末班车。

　　然而，北京3.4万元/平米、上海3.2万元/平米、深圳4.8万元/平米、广州1.6万元/平米——从第一季度统计的一线城市新建商品住宅成交均价来说，成交量的新高并没有带动广州房价水涨船高，上升幅度仅为7.9%，严重拖了其他三个一线城市后腿。因此，最近“房价跑输北上深、广州被踢出一线城市”的舆论不时出现在媒体报道中，提及此轮房价大涨、一线城市时多数只提“北上深”。

　　一线城市必然高房价

　　一线城市的价值，在于城市竞争力，在生产、服务、金融、创新、流通、综合商业指数等全国社会活动中起到引领和辐射等主导功能，从而吸引到全国乃至全球富豪和高收入人士前来投资、居住，他们到达之后，无论是投资还是自住，都无可避免触及到楼市，房价上涨自然是必然趋势。如此一来，一线城市的生产力提高。四面八方涌进一线城市的人群，在这里比在其他非一线城市能创造更多的价值。

　　房价居高不下，导致不少城市居民怨声载道，因为他们不得不参与更激烈的竞争，承受更高昂的生活成本，但多数人实际是收益大于损失。如此一来，城市居民其实是能够享受房价攀升的好处的。首先是收入增加，包括企业白领的加薪和生意人的盈利；其次是物业升值。不仅如此，他们还可以充分利用增值了的城市，找到好工作、与各行业精英共同工作进步，从而把握更多机会、享受先进便利的城市设施，转让物业，出租或出售，也可以让他们直接增加货币财富。

　　根据Global Property Guid（全球房地产指标）数据统计，目前我国一线城市的单位房价是英国一线城市的25%，美国的37%，俄罗斯的50%，印度的60%，日本的64%。如果和发达国家最核心地段比较，伦敦海德公园1号每平米合人民币68万元，美国曼哈顿顶级公寓One57每平米合人民币48万元，而上海汤臣一品每平米才18万元。

　　用“辣招”慎用绝招

　　环顾世界发达国家和地区，经济发展很大程度依靠的是资产升值，民众也因资产升值而诱发了更多的消费欲望。近年来，广州楼市成交的疲软导致房价上涨动力不强，拖累数十个行业不景气，消费欲望下跌，经济产业结构转型不理想。城市吸引力下降直接导致了人口净流入速度减缓，2011年-2013年间，广州年均人口净流入数量大幅下降至7万人，最近两年减缓的速度仍在加快。

　　在广州限购等严厉调控政策的紧箍咒之下，恰恰误伤了一部分帮助广州走向繁荣的外来人口的权益，把他们驱逐出购房市场，甚至在边际上把他们推出这个城市，造成人才向佛山、东莞等地溢出。和广州仅一江之隔的佛山，2015年新建商品住宅成交量高达1400多万平方米，反而超过广州成交量200多万平方米。广州唯有眼睁睁地看着一大批的消费朝着广佛交界处溢出，心有不甘又无可奈何。而在4年前，广州楼市的成交量是佛山的两倍，两者根本不在同一量级上。

　　笔者认为，广州作为全国最早实现住房商品化、最开放与透明的城市，政府部门在调控楼市方面可以适当用点“辣招”，但尽量慎用“绝招”。如果继续动用强大的行政力量去维持低水平房价，除非广州真的愿意被踢出一线城市阵营，重新走回昔日以制造业为主的年代，不再觊觎国际资金、新兴产业和人才的落户需求，笔者觉得绝大多数广州居民不会同意。

　　杨大正

　　（作者系智谷研究院副院长、盘古智库研究员，其来论不代表本刊观点）

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