信泰出海

　　当中国资本如汹涌洋流席卷全球时，信泰代表了一类“聪明的钱”，雄心勃勃而又锱铢必较。

　　2015年春的一天深夜，信泰资本联合创始人刘二飞接到一个电话，对方来自一家中资机构，邀请他飞赴美国，向纽约地产界做一场主题演讲。

　　刘二飞涉足地产未久，心存顾虑，结果演讲十分成功，现场听众将其奉为专家，“我只说一个观点，中国资本的大浪正像海啸一样，从太平洋彼岸席卷过来，信泰只是第一波，跟着好几波大浪，美国地产商若能抓住机会，站在冲浪板上，一定能做大。”

　　这并非虚言。中国资本正如一股汹涌的洋流席卷全球市场。据汤森路透统计，2016年1-3月，中国海外投资合计1010亿美元，直逼2015年全年的1095亿美元，多宗地产投资案例引人瞩目。

　　2016年3月，安邦保险竞购喜达屋酒店集团（Starwood Hotels Resorts Worldwide），一个月内连续4度加价，最高报价达139.8亿美元，竞标虽未成功，也尽显中国资本的彪悍。此前，安邦以65亿美元收购策略酒店集团（Strategic Hotels & Resorts Inc）。凶悍的不只一家，自2013年起，平安、人寿、阳光等保险巨头，万达、万科、碧桂园等大型房企，纷纷斥资数亿美元涉足海外地产项目。

　　在中资机构出海潮中，信泰资本是一个低调的行动派，2016年4月29日，信泰刚刚与纽交所上市的赫沙酒店信托（Hersha Hospitality Trust）完成交易，收购其位于纽约曼哈顿的7家酒店，交易金额为5.714亿美元。2013年至今，其在纽约、伦敦、芝加哥、悉尼等多个全球门户城市，已揽下10余个地产项目，投资超过13亿美元，实际控制的物业价值超过60亿美元。

　　同为公司创始人，刘二飞和蓬钢（信泰资本创始合伙人、CEO）均毕业自美国名校，长期供职于知名跨国金融机构，浸润在国际投资一线，他们对全球资本的动向有着异常敏锐的洞察，而其职业生涯，一样有着一种戏剧性的轮回：曾是职业经理人，引入海外资本助力中国企业成长；如今，作为创业者，力推中国资本“走出去”，不变的是专业、理性和务实。中国资本出海潮中，这是一股新崛起的势力，或许，这是中国最聪明的钱。

　　美林时代

　　很多人不知道，拥有华丽履历的蓬钢和刘二飞，其奋斗的起点一样是中国的基层社会，两人也曾是“草根”。

　　蓬钢1960年代出生于黑龙江哈尔滨，成长于大型国企社区，1984年毕业于哈尔滨量具刃具厂子弟中学，同届100多名毕业生中，只有3人考入大学，他以遥遥领先的成绩考取清华大学建筑系，当年建筑系在黑龙江仅录取2名新生；1989年本科毕业后，蓬钢进入美国顶尖学府麻省理工学院（MIT）深造，1991年获得城市设计硕士后，他留在波士顿从事建筑及城市设计工作达8年之久。其间，他对房地产投资兴趣日益浓厚，在1999年重回MIT攻读房地产金融硕士学位。

　　2000年毕业后，蓬钢加入美林集团，由纽约转战香港，开创美林在亚洲的投资业务，一直到2010年的10年间，美林亚洲投资业务团队从6个人发展至100余人，管理资产规模（AUM）从0成长至60多亿美元。2004年，蓬钢回到北京，又一手创建美林的中国地产投资业务及团队，长期担任美林大中华区地产投资业务总裁。

　　蓬钢有着投资家的专注、严谨、稳重，“到美林的第一天就开始自我修炼，在谈判中时刻保持投资人的冷静与清醒，在任何机会与危险前，喜怒不形于色”，他在地产投资圈内声名显赫，在美林的10年，主持的著名案例包括北京银泰中心（外资金融机构在华第一笔房地产股权投资）、南京峰尚国际公寓（中国第一个全面执行欧洲发达国家住宅标准的地产项目）等。

　　蓬钢参与缔造了恒大地产的财富神话，2006年，他投资1.3亿美元的恒大，只是一家年销售数十亿元人民币的中型房企；2008年，恒大首度冲击香港资本市场折戟，险遭债务清算，他顶住来自众多海外投资机构的压力，力阻其起诉恒大的计划，并在危机时刻为恒大争取了5亿美元的宝贵融资。2009年，市场回暖，恒大再次出击，成功IPO。生死一线的相助，他为美林带来逾3倍的回报，也与恒大董事长许家印结下深厚友谊。

　　2009年，美国银行收购美林后，开始将其投资业务转售黑石，为保证业务过渡，蓬钢留任2年有余，但已心生去意，在外资机构无法主宰自己的命运，他决定创立一家自己的基金管理公司。2012年，他离开美林创业，挽留了亲手打造的核心班底，甚至保留了美林地产投资部位于银泰中心顶层的办公室。

　　同年，54岁的刘二飞在美林12年的职业生涯也画上了句号。

　　刘二飞1958年出生于吉林长春，18岁前“插队”两次：第一次在9岁时，随父母到农村生活3年；第二次15岁中学未及毕业，下放吉林省双阳县农村劳作，又一个3年。他这样形容在双阳的时光，“夏天跟着太阳走，冬天跟太阳走完了，还要跟着月亮走”，其艰辛困苦留下了一辈子的印记。直到现在，在国际投资银行业纵横近30年的刘二飞，依旧留有那段特殊岁月的习惯，比如，他吃饭从不浪费一粒米；出差时衣服若沾染污迹，习惯自己动手用酒店肥皂在洗手池搓洗。

　　农村的劳苦没有扼杀刘二飞的梦想，他酷爱英语，劳作一天后，多数知青天黑后纷纷睡去，他会捧起英文书在灯下苦读，也有无数次，坐在院中对着月亮思考自己的未来。转机出现在1977年，中国恢复高考，一直坚持自学英语的刘二飞考取了北京外国语大学。

　　1981年，本科毕业的刘二飞开始了“洋插队”，前往美国布兰戴斯大学（Brandeis University）攻读经济学学士学位，其后为哈佛商学院录取。留美后举目无亲、囊中羞涩，为负担一年两万美元的学费和开销，刘二飞不得不工作一年攒够了钱再进商学院，在1987年取得MBA学位。

　　其后20多年，刘二飞的投资银行生涯，勾勒了一条长长的弧线，他先后供职于罗斯柴尔德、高盛（两度任职）、摩根士丹利、东方汇理和美林，全球最主流的投资银行他都留下过足迹，他是摩根士丹利、高盛、史密斯巴尼和东方汇理等公司中国业务的创始人，是最早将投行财务顾问理念引入中国的启蒙者。2006年分管美林亚洲区（日本、澳大利亚除外）的投资业务前，他被《银行家》杂志评为“亚洲投行年度人物”。

　　2006年后，刘二飞长期身兼美林中国区主席与亚太区投资银行部主席，操盘多家国字头央企的IPO，有“中国投行第一人”之称，“当时在外资投行，我们将国外的资金、公司治理、经营理念源源不断引入中国，成就感特别高。”刘二飞说。

　　刘二飞曾描述只身在美国时的心情，“当年在农村‘土插队’希望奋斗回城，在美国‘洋插队’就想着奋斗回国。”2012年，他离开美林，如愿回到祖国的金融沃土，开始专注投资业务，“我大半辈子在投行，被贴上了投行的标签；现在靠投资能力吃饭，希望业界也能对我的投资能力再认可一次。”

　　2013年初，蓬钢主动联系刘二飞，讨论两人合作的可能，他们之前在美林无话不谈，理念上一拍即合，但刘仍有些犹豫：多年投资生涯，他从未直接涉足地产，担心自己价值有限，“当合伙人与做朋友不同，不能说，人家种好了果树，结果的时候就去摘果子，做好一盘菜，张口就去吃，”刘二飞表示愿意兼职，“合适一起干，不合适挂个名，进退自如。”

　　刘二飞很快喜欢上了地产投资，他发现，固有的投资理念和方法论同样适用地产，新平台以地产为突破口，未来也不局限于地产，他对平台可以贡献自己独有的价值，慢慢地，信泰成了他唯一的全职工作。这令圈内朋友大感意外，他们原认为，刘二飞本该去掌舵一个大牌公司，而他也的确收到过很多邀约。

　　刘二飞向《二十一世纪商业评论》（下称《21CBR》）记者坦承，他一直有着深厚的创业情结，10余年前，就鼓励年轻人（包括自己的子女）创业，告诫他们不要在意职业的光环，“创业是我的一种情结，也是一个死穴，如果不创业，我去见马克思或见上帝之前，对不起这个时代，对不起我自己，”这位投行圈的明星人物笑谈，在美林时一年要花掉电话费超过4万元人民币，“现在也知道用微信打电话不花钱了”。

　　三年来，两人相互信任，能力互补，配合默契，美林之后，在新平台上的合作更加成功；团队成员同样十分信服两人的领导力，认同公司文化，认可目标和计划，坚定看好平台的成长性，愿意全身心投入。这种士气也传导至了投资机构以及合作方，信泰周围正形成一个良性互动的生态系统。

　　价值洼地

　　多年来，常住北京的蓬钢一直在关注海外市场，“美林养成的习惯，放眼全球，时刻注意国际动态”，2012年中，美国楼市开始缓慢复苏，但其资本市场依然陷于金融危机带来的萧瑟，资金严重缺乏，美国开发商们开始打起了中国资本的主意。

　　2012年底，一个纽约开发商代表团来北京路演融资，核心的项目均在其中，蓬钢记得当天特别寒冷，而他却颇为兴奋，“一直是海外资本投资中国项目，美国开发商到中国找钱，这是第一次。”他开始留心美国楼市的机会，这恰能发挥团队的国际投资能力，更重要的是，相比国内，是一个价值投资的洼地。

　　此次路演中的一个项目——“曼哈顿比克曼街5号”，引起了蓬钢的注意。项目要将一座历史保护建筑改建为精品酒店，同时新建一栋含65个单元的高端公寓，地块毗邻纽约新世贸中心，9.11事件后，美国政府在该区域投入百亿美元用于基础设施建设，建成后将极大改善周围环境，十分有利于区域内物业的价值提升。

　　蓬钢迅速联系到老友Micheal E.Kelley。“Kelley曾是美林投资业务全球总裁”，2003年离职创建一家基金。当年正是他将蓬钢招入美林并派驻到香港工作，蓬视其为“亦师亦友”。当蓬钢提议设立一只以中国资本为主的海外基金，敏锐的Kelley立刻表示愿意担任美国区合伙人，甚至未提出任何具体条件，“一方面因为蓬和我常年的信任关系，另一方面，我相信，中国资本未来会成为国际投资市场的重要力量，一支联通中国与国际市场的专业基金，极富前景，”Kelley在邮件中回复说。

　　比克曼项目总投资3亿美元，多数为贷款，两人与开发商协商购买项目30%左右的权益。筹集完种子资金后，由蓬钢负责在中国募集约1500万美元。由于人脉广泛，项目优质，募资十分顺利。

　　2013年初，蓬钢开始与信达资产管理公司沟通，探讨合作投资海外资产的可行性。作为一家大型国有金融机构，信达近年来的外汇资产与日俱增，国际化需求越来越大，但苦于对外部环境非常生疏，海外投资业务进展缓慢。

　　早在美林时期，蓬钢就与信达团队有过多次合作，双方有良好的信任基础。得知蓬钢成立独立平台之后，信达一直希望能与他的团队合作，协助其开拓海外投资业务。与比克曼项目方达成投资协议后，蓬钢便将此项目推荐给了信达，经过严格审核后，信达十分认可项目的投资价值，在参与投资的同时，主动提议，与蓬钢、刘二飞一起成立“信泰资本”，从帮助信达海外投资开始，逐步发展成一个“为中资机构及民间资本海外投资保驾护航的国际化、专业化资产管理机构”。

　　蓬钢欣然接受，他深知，他的专业团队、灵活机制，若能借力国有机构在信誉、资金等方面的优势，成长性更强，发展空间更大；而刘二飞此前直接参与信达重组、上市和战略投资者引进，深为信达所信任，他的加盟更增强了双方信心。

　　信泰的诞生恰逢其时，2013年，海外资产价值快速复苏，中国海外地产投资规模迅速增长，当年投资总规模超过150亿美元（2015年投资成交额升至210亿美元），蓬钢和刘二飞决定，加速投资布局，坚定向海外配置资产，其瞄准的标的物，则是国际门户城市核心地段的物业。

　　第一太平戴维斯华南区董事长林木雄告诉《21CBR》记者：“多数机构均倾向于大都市，例如伦敦、纽约、香港、新加坡、东京，大体有三大原因：第一，回报及风险合乎机构的风控要求；其次，服务于业务上的部署，例如从事金融的机构多会选择伦敦、纽约；第三，有资产配置分散化的考虑。”

　　开疆扩土

　　2013年9月，信泰美国团队Kelley麾下一名副总裁，从其在芝加哥地产企业Zeller Realty Group任职的同乡处获知，两家加州的基金计划出售其共同拥有的311大厦——芝加哥市内第七高楼。

　　2013年10月，蓬钢飞赴芝加哥考察时发现，这栋1990年竣工的写字楼，位于芝加哥CBD核心区，毗邻地标西尔斯大厦，其市场价已跌入低谷，一平米约为2500美金，折合人民币仅16000元，不及新建建筑成本的一半；且业主方一直有意出手，故疏于管理，出租率仅为79%，尚有约20%的空置率。

　　“以收购价计，当时租金回报率是6.8%，高于市场5.7%-5.8%的平均租金回报率，若出租率提升至市场水平，回报率可升至8%，资产价值的上升空间非常大。”蓬钢立刻决定对该项目进行深入的尽职调查，并与Zeller Realty Group磋商共同收购计划，拟通过对311大厦进行高品质的改造和精心的运营管理，适度提高租金水平并降低空置率以提升物业价值，获取投资回报。

　　收购后的两年中，信泰每年从311大厦获取10%以上的现金回报，并通过资产价值的提升获得了更多项目贷款。如此运营表现，证明了当初投资决策的眼力。在芝加哥这种大城市，写字楼投资当期现金收益达到两位数的案例屈指可数，311大厦投资的成功，源于信泰准确识别并抓住了资产价值波动周期低谷中的投资机会。

　　信泰的房地产投资大多属于机会型投资，其核心投资理念有两条：一是精准判断投资趋势，由从低谷复苏的周期节点作为入市的时间窗口，房地产投资周期很强，“五年内的趋势判断尤为重要”；二是投资博弈论，联合本地合作方共同运营，建立一个激励相容的利益结构，构建双赢的“非零和博弈”。

　　“我们一般占70%左右的股权，股权比例过高，合作方缺少动力；如果占股比例太低，就无法对项目施加影响，容易陷入被动。作为大股东，我们严格管理项目并确保决策的合理性，但不会压制合作方在开发或管理项目过程中迸发的激情。”蓬钢解释说，机会型基金的退出方式是，存续期（一般4-5年）结束后，以出售项目资产的方式获得回报。信泰有时会要求成为“优先受益人”，由更熟悉项目的合作方承担劣后的风险。

　　收购311大厦之后，信泰在美国核心城市连下数个项目，在业内的知名度迅速上升。开发商、地产基金、代理商以及众多第三方机构，纷纷主动接近信泰，在美国获取投资机会的方式，从原本的找寻项目很快变成了筛选项目。

　　2014年起，信泰有目的地拓展美国之外的市场。当年春，蓬钢出差路过伦敦，与一位麻省理工学院的英国同学相约在梅菲尔区（Mayfair）喝咖啡叙旧。该同学于2005年创业成立布莱克顿资本（Brockton Capital），是目前伦敦最成功的房地产基金之一。在回酒店的路上，恰好路过布莱克顿资本购置的一处地块——伦敦柯宗街60号，毗邻海德公园、伯克利广场和白金汉宫，蓬钢看后留了句话：“位置真好，如果你需要合伙伙伴，我们有兴趣。”

　　机会居然真的来了。

　　伦敦的供地政策极为苛刻，且该项目位于历史文化区，布莱克顿资本所规划的高端公寓项目，从地皮购置、设计直到报批，历时9年之久，待2014年底获得全部审批文件时，持有该地块的第I期基金已近到期清算，不得不将项目转让变现。

　　蓬钢听闻后，提议由信泰收购项目70%的优先权益，考虑到这项投资需要当地开发团队的支持，由布莱克顿资本保留30%劣后权益，由其完成项目的开发建设。布莱克顿资本也有信心完成开发继续获利，蓬钢的提议迅速获得了支持。

　　家叶海外集团执行董事黄弼唯告诉《21CBR》记者，赴海外开发的中国机构，多选择美国、马来西亚、加拿大等“中国人喜欢去的地方”，“目标客户是中国人，开发模式也是中国式思维，开盘往往是数百套体量，其实十分危险，一旦当地政府对海外人士限购，或开发户型不符合当地风格，卖不掉怎么办？”

　　柯宗街60号则完全不同，这是伦敦当地真正主流的高端项目，项目规划建设32套公寓，整体投资高达4.4亿英镑，其中，信泰投资1亿英镑。据测算，项目每平方米的总造价高达3.5万英镑（约合33万元人民币），建成后，一套高级公寓的平均售价将在2000万英镑以上。即便在整个欧洲，这种高品质项目的供应量也极为稀缺。

　　信泰的投资判断正在得到市场验证。据蓬钢透露，项目预计2016年夏动工，2019年竣工，一名伦敦当地买家已看中一套大户型公寓，出价3500万英镑，单价高达1平方米7万英镑（约合66万元人民币）。

　　聪明的钱

　　相比中资机构在明星项目的一掷千金，信泰更加务实。“安邦通过连续的、具有标杆意义的投资，迅速收获品牌效应，华尔道夫、喜达屋均属于市场稀缺的经典品牌，就像奢侈品一样，只要市场流动性充裕，就会持续升值，只要没有退出时间的压力，就不会受损失。”蓬钢评论说，资产升值、溢价退出是这类品牌物业主要的回报模式，同时，这类投资也有风险，“豪华酒店运营成本高，经营效益受经济周期影响较大，入住率低时甚至需要业主倒贴运营成本。”

　　相较而言，赫沙这样的酒店资产包，由位处曼哈顿核心区域的7家经济型酒店组成，位置颇佳，常年保持较高的入住率，日常运营费用低，现金流稳定，资产安全性强，且此类中型项目关注度低，市场竞争少，性价比高。赫沙数据显示，自1999年IPO直到2014年末，其累计收益率达到338%，甚至超过巴菲特掌舵的伯克希尔.哈撒韦公司（Berkshire Hathaway Cooperation）的同期表现。

　　在国际投行历练多年，蓬钢和刘二飞遵循国际投资界的主流规则，“不管有多好的关系，我们与交易对手的谈判都是锱铢必较，分厘必争，亲兄弟明算账，”蓬钢告诉《21CBR》记者，“国内的生意和人情容易交织在一起，熟人间不愿意算得太清；海外的商业伙伴则非常习惯我们的做事方式，宏观判断、尽职调查、交易结构设计，我们在商言商，力求万无一失。”

　　比如，311大厦的交易价固然理想，2014年10月至12月间，信泰团队依然多次飞赴芝加哥，聘请工程师检查大楼，评估维修费用，将其编列进预算，同时，访谈租户，了解其续租意向；推进柯宗街60号的开发项目时，信泰逐一评估审批、施工、销售各环节风险。“一般来讲，对于开发类项目，直到项目临近开工，信泰才会开始投资。项目条件再好，我们也绝不承担规划审批的风险。就外来人而言，审批过程是最无法判断的环节，没有完整审批文件，可变性极大。”蓬钢说。此前，多家中国开发商投资海外均在审批环节上“触礁”。

　　信泰极力避免个人感觉对投资决策的影响，“信泰通过投资委员会进行决策，投委会通过一项投资决议，只根据理性的策略判断以及严谨的测算报告。因为采用集体决策机制，我们要求投资标的具有可预计、可量化的回报。”刘二飞说，他们服务于LP，承担受托责任，必须对投资人负责。

　　对比不少中国同行，信泰的一板一眼略显另类。美国一家地产中介机构的合伙人曾如此描述其见识的中国投资客：“（他们）就像007电影中的人物一样，叼着雪茄，钻出车门，抬头一看说，这栋大楼好漂亮，不管别人出多少，一定加价买下。”表述不免夸张，却代表了部分美国人的看法：中国机构对动辄数十亿美金的投资极其随性，花钱如流水，且多以老板个人意志为主。

　　蓬钢坦言，谈判过程最怕遭遇这样的同行，“美国人眼里的信泰不那么好谈，要求条件苛刻，我就怕人家说，‘跟你们谈真费劲，你们中国的某某公司，人家什么都不在乎’，他们一介入，我们就没戏了。”

　　审慎的分析决策，依然不够。信泰笃信“4分眼光，6分管理”，房地产区域性极强，但凡有项目，信泰一定寻求本地合作伙伴，由合作方占有20%-30%的股份，保障利益一致性，且多要求具有本土优势的合作方承担“劣后”责任，芝加哥、伦敦或者纽约的项目，莫不如此。

　　2015年，信泰谈判收购赫沙的资产包时，对方管理层本计划出售100%的股权，竭力游说信泰相信资产的增值空间，表示出售决定情非得已，无奈机构投资人认为其在纽约的资产比例过高（约占其整体资产组合的36%）。蓬钢和刘二飞一商量，设计了一个交易结构，信泰购买资产包70%优先股权，且享受年化10%的优先收益权，赫沙保留30%股权，为劣后受益人，“这不就测试出来了吗？如果管理层说的增值空间是假的，他们绝不会答应。”刘二飞说。

　　信泰偏好与“二线梯队”的本地开发商或投资商合作，他们规模、品牌固然不及“第一梯队”，但是，具备成熟的管理体制，在专项方面有独到之处，且更有成长的野心，有更强动力借助中国资本实现赶超，也愿意答应信泰提出的更有保障性的条件，其中有的条款“第一梯队”一般不会接受。

　　刘二飞告诉《21CBR》记者，信泰现在时常收到很多来自“第一梯队”的合作建议，“大多将我们当成傻钱、被动的钱、没有附加值的钱，回报率非常低，人家掌握主动权，风险由我们来担，也不享有优先收益权。这样的交易条件，我们不会接受，也建议国内其他投资人不要接受。”

　　蓬钢对此类合作非常敏感，谈判火候的驾驭也常恰到好处。有一回，一家大型基金希望信泰入伙收购一大项目，却只想他们担任LP，他不客气地回敬说：“你看看我的名字就是GP（蓬钢的英文名是Greg Peng，开头字母为G.P.），我怎么可能做LP？”

　　争取自己权益的时候，信泰同样推己及人。

　　2015年，黑石收购策略酒店前，信泰就考察过项目，且有机会联合加州一家族基金成为Co-GP（共同管理合伙人），一道参与竞标，信泰需承诺募资8亿-10亿美元，当时有一大型中资保险机构有意部分出资，只是决策流程较慢，且可能要经监管当局审批，“收购标的项目存在竞争，情况瞬息万变，我们内部评估发现，若协调多家出资机构，无法保证款项在指定地点、指定时间到位，一旦发动联合竞标，我们可能无法兑现承诺，于是就主动放弃了。”刘二飞说。

　　对于这笔错失的交易，刘二飞非常释然：“我们并不遗憾，信誉这种东西非常脆弱，积累的时候很难，一旦一两件事没做好，信誉很快就毁掉了。”

　　中国机会

　　刘二飞和蓬钢均在美林工作过，与国际大行打交道多年，20年来中国地位的变化，他们有着最直观的感受。

　　“2005年以前，外资的1亿美金对于多数中国企业来说，非常值钱；2009年后，中国企业找1亿美金，几个老板凑一凑就够了，国外募集1亿美元却依旧非常艰难。”蓬钢说，早年中国企业资本不足，他们一批人的使命，就是将国外的资本、经验引进来。如今，中国资本实力强劲，蓬钢和刘二飞看到了中国人主导国际投资大势的机会。借力中国资本出海的东风，依托专业化的国际团队，他们有一个远大的梦想，将信泰资本打造成一家真正国际化的投资公司，代表中国资本真正的实力。

　　“下一个世界最大的投资机构，肯定出自于中国。”蓬钢憧憬说。

　　截至2015年末，当今全球最大PE投资机构黑石，其资产管理规模为3364亿美金，其中，地产类资产高达939亿美元。与之相比，信泰等中国机构的规模相去甚远。

　　“追赶国际一线机构并非遥不可及，”在国际一线投行多年的刘二飞认为，打造一家投资机构的关键就是业绩，黑石之所以掌管数千亿美元的资产，原因无他，就是20多年来一直保持着20%左右的投资收益率。

　　在收益回报上，信泰追求“风险调整后的回报最大化”，刘二飞这样表述：有稳定现金流、相对安全的资产，10%的收益率即可；没有稳定现金流的开发类项目，要求20%以上的回报收益率。据了解，过去3年，信泰内部测算的年投资回报率约在20%左右。世邦魏理仕执行董事张绍迁告诉《21CBR》记者，多数机构海外地产的预期回报率，“核心资产投资，年收益在7%-10%，开发类的一般年化收益率在15%左右”。

　　“出管理业绩就靠项目上打胜仗，现在，信达等多家国内机构相信我们的管理能力，未来如果有100家机构相信我们，资产规模会像滚雪球一样越来越大。”刘二飞说。而信泰的投资能力，正越来越得到大机构的认可，继信达之后，泰康人寿、长城资产管理公司等都已参与其项目；中国银行为其芝加哥、纽约、伦敦3个项目提供了贷款。现在，信泰已形成了一个包括投资机构和高净值人群在内的成熟“朋友圈”，常有投资者主动登门寻求合作。

　　“为什么有信心超越美国顶级PE？我们有得天独厚的优势，未来20-50年，中国资本的规模一定会领先全球，这是资产管理的根本动力，”刘二飞相信，站在中国崛起的大势上，“机会、能力和努力三种因素叠加，拥有远大格局，中国人打造顶级投资机构不是天方夜谭。”

　　而中国机构和高净值人群配置海外资产的热潮仍在延续，海外投资不确定因素多，没有专业管理，再对的趋势、再好的项目，也不一定赚钱，未来，专业资产管理机构的需求非常强劲。张绍迁告诉《21CBR》记者，在成熟的市场，“约60%左右是间接投资人，即被动投资者，他们以直接购买基金等方式参与地产投资。”这正是信泰的机会。

　　2016年，除已有的纽约分部外，信泰还将在全球其他核心城市设立分部，包括已有投资项目的伦敦、悉尼等地，建立一支兼具国际化和本地化的团队，同时择机拓展非地产类的投资业务。蓬钢说，信泰未来将是“一家以中国资本为核心的、综合性的国际资产管理公司，立足中国，面向全球，以国际规则进行运营”。两人也希望，将信泰打造成汇聚拥有海外金融、投资及地产工作经验的中国专业人士的最佳平台，他们在此能充分发挥才干，通过努力获取卓越的职业成就。

　　过去3年，信泰已连续完成14宗交易，“我们是真正来投资的，不是光看不买的，”蓬钢说，信泰“严肃，但真正投资人”的声誉业已确立，更多机会正主动上门。他最近在接触一个英国酒店项目，其资产组合囊括遍布英伦的数十家酒店，正是听说信泰对赫沙的收购，对方才慕名而来。

　　全球专注地产的各大投行和顾问公司纷纷把信泰当成重要客户，高层来华往往重点拜访，以推荐手中的项目。信泰用三年走完了一个“小周期”，已初步建立一个良性循环的生态圈，国际化愿景基础坚实。

　　中国资本正以前所未有的规模走向世界，搅动国际资本市场风起云涌，但是，各路资金五花八门、良莠不齐，也令外部世界真假难分、虚实莫辨。刻下，一家既能代表中国资本又遵守国际投资的主流方式的基金，势必将有非常强的生命力。

　　在纽约演讲的那一晚，刘二飞分享了一个故事：罗斯柴尔德家族曾拥有欧洲最强大的金融机构，因为忽视美国的崛起，后来变得无足轻重。他告诫与会者，如果50年后，美国公司没在中国立住脚，就跟当年英国公司没到美国一样。他告诉《21CBR》记者：“专业投资就是一场长跑，战术上，仗要一次次打，饭要一口口吃，但只要中国能赢，我们在战略上就已经赢了。”

　　本刊记者 陈晓平 罗丽娟