5月楼市 明显降温

　　全国主要城市房地产市场月度动态播报（2016年5月份）

　　5月，调控政策继续收紧，多个城市仍处于政策消化期，整体环比降幅较大。据中国指数研究院统计数据显示，本月其监测的34个主要城市中，21个城市成交面积环比下降，其中，合肥本月下跌幅度最高，约42.69%，天津次之，跌幅为37.59%，另外宁波、福州和三亚也有超三成的下跌；本月环比汕头涨幅最大，达33.08%。

　　分城市来看，一线城市成交面积环比上涨5.21%，同比则下跌8.76%，4个城市中广州上涨幅度最大，约为16.77%。二线代表城市成交面积环比下降13.37%，同比上升35.95%，超六成城市环比下降。三线代表城市成交面积环比下降6.36%，同比增长19.06%。

　　中国楼市在经过3月份的“火热”之后，连续两个月出现调整。克尔瑞研究中心分析认为，其原因主要有三：第一，市场过分“火热”引发政府关注出台调控，市场成交随即下跌，如深圳、上海、苏州；第二，信贷面持续收紧，4月新增贷款较3月下滑50%，银行贷款更加谨慎；第三，部分城市面临调控预期加强，如南京、合肥等热门城市。

　　不过，总体来看，今年5月份依旧好于去年同期，成交量虽然环比下降，但绝对值仍在高位。考虑到房企冲击半年业绩，6月成交量有可能小幅上涨。

　　北京 通州“双限”

　　5月份，北京楼市整体表现量跌价升。据链家研究院统计，5月北京全市新建商品住宅（含保障房、自住房）网签量为8505套，环比增长43.2%。扣除保障房、自住房后，纯商品住宅成交4109套，环比下降22.4%，前5个月共成交19556套，比去年同期上涨13.6%。5月成交均价延续上半年的上涨态势，稳中有升，纯商品住宅（扣除保障房、自住房）成交均价持续上扬环比增加4.5%，这已是北京均价连续第九个月突破3万元/平方米。

　　北京5月楼市大跌的原因主要是通州“双限”，区域成交的大幅减少对5月住宅市场的整体成交量形成了明显的下拉作用。5月5日，通州商住限购政策出台，未来通州商办只卖给单位不卖给个人。限购靴子落地，红火的通州商办市场瞬间冰封。根据亚豪君岳会统计数据显示，通州商住成交下滑明显，5月仅实现成交271套，占比8%，对比之下，4月份通州商住签约量曾高达5927套，占比达61%。

　　不过，对于北京楼市未来的市场走势，业内人士认为，随着北京地价不断走高对于房价助涨压力的不断增加，北京新房市场低成交、低供给、低库存、高价格的“三低一高”趋势还将持续。

　　上海 量稳价涨

　　据上海链家监测，今年5月份，上海新房市场新增供应量为127.2万m2，全月一手商品住宅成交98.8万平方米，环比微涨1.6%，同比则大幅缩水30.6%。虽然成交不尽如人意，但房价却是越涨越高。整个5月，上海新房市场的整体成交均价36700元/平方米，环比上涨12.5%，同比上涨15.1%。

　　究其原因，主要是因为在系列新政的利好刺激下，上海中高端置业需求不断释放，改善型房源的成交占比也一路稳步上扬，从而拉高了全市房价。数据显示，5月份，5万～10万元/平方米均价段的房源成交占比明显扩大，该均价段本月去化房源1062套，占比13%，较上个月增加5 个百分点。与此同时，刚需房源成交占比则有所下滑，2万元/平方米以下的房源占比降至25%，远低于4月份的33%。

　　上海楼市近日迎来一记重磅消息，中国央行上海总部6月3日宣布，上海市率先启动实施房地产金融宏观审慎管理，对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动，进行全方位的监测与管理。

　　监管升级？政策转向？人们议论纷纷。对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，本次政策是多了一个“尺子”，而不是多了一把“剪刀”，并且“尺子”比过去更精密，更超前，实现预期管理。

　　广州 继续领跑一线

　　5月落幕，广州楼市成交量再攀高峰，继续领跑一线城市。据中国指数研究院数据显示，2016年5月（5月1日-5月31日）广州十一区一手住宅网签量高达12916套，环比4月上涨17.85%，同比去年5月暴涨38.69%。这已经是广州楼市今年连续第三个月创下成交破万的高峰值。

　　今年以来，广州楼市成交量一路攀升，3月成交10783套，4月成交10960套，进入5月更是直接突破12916套，创下近6年以来单月成交最高纪录。

　　与此同时，广州全市录得网签成交均价15327元/m2，环比下降3.23%。据业内人士分析，原因主要是，在外围各区去库存走量增快，同时中心区大量低价回迁房网签以及部分新盘首次低价入市的影响下，导致了成交均价的结构性环比下降。

　　进入6月，楼市转入传统的淡季，不过，鉴于目前广州楼市现状，业界预计降温的可能性并不大。此外，据阳光家缘数据统计，6月第一周（5月30日-6月5日），广州全市十一区网签2561套，网签均价17125元/平方米，网签量环比下降26%，均价却环比上涨10.8%，价格上涨虽然绝大部分因素是产品结构性所致，但是连续13周网签突破2000+套，也显示了广州楼市热度依然，持续高温的态势。

　　文︱《小康·财智》记者 刘上