单身公寓经济学

　　2亿单身男女背后的租住市场和互动社区，带来无限商业想象。

　　像往常一样，在公司加完班的晨嫣打了辆车回到位于北京朝阳区百子湾路的新派公寓，已是晚上9点。现在，晨嫣已经习惯了这样的生活节奏。

　　从美国留学回京一年了，晨嫣一直住在这座城市的CBD，在自己擅长的金融行业工作，月薪2万元左右。她没有回家和爸妈住在一起，而是每个月花费近三分之一的收入租住在这个距离公司更近的40平方米单身公寓里。用她自己的话来说，对生活总要有点追求。这个独立的女孩，自然成了朋友圈里被“点赞”的对象，朋友父母口中“别人家的孩子”。

　　想起最初搬进新派公寓的场景，晨嫣不由得笑出声来，“父亲带着我来到这儿办理租住，第一方便我上班，第二点也是最主要的一点，他希望我在这儿找到个高品质的男朋友”。

　　新都市生活模式

　　“我们可能是唯一一个要出示大学本科毕业证才能入住的公寓。”新派公寓创始人王戈宏笑着告诉《二十一世纪商业评论》（下称《21CBR》）记者，新派公寓的入住条件比较苛刻，拒绝九类人，“我们拒绝50岁以上的单身大叔、学历低于大专、喜欢制造噪音者、老人和小孩、养宠物的、吸烟的、乱扔垃圾者，还有自以为是的缺公德心的土豪。”

　　新派公寓在北京有两家门店，一家在百子湾，距离国贸桥仅800米；另一家在故宫旁边。地理位置的选择，也表明新派公寓从一开始就瞄准更高的圈层，其月租金基本在7000-9000元范围。

　　王戈宏几年前在国外生活时，发现了一个有趣的现象。无论是纽约还是巴黎，在都市的核心地段集中居住着成群的年轻人，而国内的都市核心地段，大多数住着富有的老年人。更值得注意的是，国外大城市的公寓，多数只租不售，“因为卖出太可惜，公寓所有者更愿意做资产证券化，持有并出租。”

　　彼时，在国内公寓市场上，一直没有很好的资本和品牌为都市年轻人提供高品质的居住空间。“这种供应不仅是空间，而是整个生活方式。”王戈宏开始思考这个问题。

　　2013年6月，新派公寓在故宫边上开出第一家门店，共45间房作为试水。紧接着第二年，以用私募基金模式，新派收购北京CBD旧资产进行改造，开出第二家门店，此次房间数达101间。公共区域配套包括健身房、咖啡厅、新派奥莱商店等，定价7500元/月，直接比当时周边房租高出2000元/月。

　　让人意外的是，如此“高价”的一栋公寓，推出市场4个月左右满租。

　　“这是一个人群效应。”在前三个月，该公寓只完成了50%的出租率。这50%的人是新派公寓的第一批客户，统计发现，首批客户的平均年龄约28岁，金融、投资、房地产、艺术类的职业背景占多数，大部分人的工作地点就在北京CBD，月收入平均2万元以上。其中70%是海归，硕士研究生占50%以上，60%都为单身女性。

　　随着时间的递增，新派公寓的用户平均年龄反而在逐渐下降，今年的统计数据显示，平均年龄仅为26岁。如今在两栋新派公寓共145间房里，出现了越来越多的90后，最小年龄仅为19岁，准备出国留学。而在这群人当中，在北京买房者屈指可数，但是有车一族却不在少数。

　　“房价会越来越贵，人们越来越买不起市中心的房子，而当下90后消费者也越来越不在乎买房。”王戈宏清晰认识到，其未来的主流客户群体正在发生变化，他们会选择住自己喜欢的房子，而不是要拥有这个房子，“长租公寓未来在中国是个万亿级市场。”

　　王戈宏说，单身时代、居住消费观念变革、新刚性需求以及中产阶级的品质时间成本，才是当下谈租房的门道。

　　年轻人的社区派对

　　广州，一个周五的晚上，在YOU+国际青年社区广海店的二楼大厅里，偌大的长桌前，满满挤下了20多个年轻人。陆续有下班的人加入到派对中，“今天是我们8楼家友的聚餐，其他楼层和其他店的一些小伙伴都来参加了，大家互相介绍一下自己。”YOU+广海店的社区运营官毛琪开始喊话。

　　在YOU+的租户中，大家互称为“家友”，按照YOU+的家规，每位新来的家友都必须在1个月内认识10位家友。

　　在这栋楼里住了近一个半月的三楼楼层长，是个不折不扣的摄影爱好者，人称“游咔擦”。他的朋友圈里能看到各种YOU+的生活剪影，“很多人都觉得我是YOU+的托儿，经过我推荐住进来的朋友就有3人。”

　　“年轻人在一起，主要有5件事，吃、喝、玩、乐、搞对象。”YOU+国际青年社区联合创始人兼CEO刘昕爽朗地笑起来，“从后台的总体数据看到，在我们的家友中有1/3的单身男生，1/3的单身女生，1/3的情侣。”

　　对于男女入住比例，YOU+一直有做统筹协调，“如果一个社区在某段时间男生入住过多，我们就会限制男生入住，然后只招女生，两性比例会维持在51：49。”刘昕告诉《21CBR》记者。

　　而在今年搬进YOU+的胡雯雯是一名游戏主播，“我的职业只需要每天播四个小时，月休4天。”然而，这份自由职业比起其他白领，少了“格子”间的交际和友谊，“所以选择公寓，是因为我在广州没朋友。”YOU+目前的户型主要以17-25平方米的loft为主。上层主要为睡床，下层则为书房功能。“YOU+的房间里没有厨房和客厅，因为我不鼓励他们在房间里做饭，长时间待在自己空间内。”刘昕谈到，打造YOU+产品业态的初衷，就是要把人“挤下来”，因此房间里一般只具备4-5项功能，并且不考虑做40平方米以上的一房一厅户型，但却在每个社区的共享层，用大面积打造了近30项共享内容，包括公共厨房、餐桌、台球桌、沙发、茶几、小吧台、大屏幕电视观影区域等。每天傍晚的下班时间，社区的共享区域就会逐渐热闹起来，直到22：00左右才逐渐散去。欧洲杯期间，抱团看球也获得了更多的参与者。

　　“YOU+有40多个团体，足球队、篮球队、杀人游戏帮、健身团等，都是家友自己组织的，活动也是自发组织。”刘昕表示，YOU+其实是依托房子在做社交。

　　在YOU+上有一套周一至周五长期空置的房间，只有周末才能见到人影。这套房子是莫飞和小月租下来的，在他们房间的沙发上，还画着两个人的手印。

　　两年前，莫飞和小月在YOU+认识，由于志趣相投，很快走到了一起。由于YOU+的居住规定，两人在结婚有了孩子之后就搬出了YOU+，但房子始终没舍得退。“他们平时周末会回来YOU+玩，并且两人约定，两人吵架时谁也不许回家告状，要回YOU+。所以有段时间，只要是有一个人回来YOU+，大家就知道他们吵架了。”在YOU+公寓里，很多老租客都对历任家友的故事如数家珍。

　　YOU+公寓第一家店落成至今已经是第四年，在全国开的39家门店中，连续租住了4年以上的家友近40人。

　　“我们不在乎地点选择，我相信如果把两三家店开在一起，照样会爆满，YOU+不取决于房子，而是取决于群体。”刘昕在采访过程中强调，YOU+和其他公寓品牌不一样，“他们都在做长租，而我在做社交，我们是另外一个跑道。”

　　双重风口下的机会

　　广州华南理工大学的国际生Vital来自美国，在一年多前，他的中文并不像现在这么流利，“我的中文是在魔方公寓学的”。

　　坐在广州魔方公寓的广纸路店，Vital告诉《21CBR》记者，“最开始，我在番禺找了个房子，和房东谈好月租是2700元/月，结果第二个月房东就要提价到3200元，第三个月已经涨到3500元。”无奈之下，Vital选择退租。有一天，他在脸书（Facebook）上看到有朋友发了魔方公寓的信息，“我觉得这里的风格和我们国家的很像，无论是装修还是管理上。”

　　半工半读的Vital现在供职于国内一家美资IT公司，加上学校的补贴，一个月的收入达7000元左右，每个月2600元/月的房租他觉得十分适合，如今20平方米的公寓被他打造得极具科技感，大大小小的电视、电脑一共有7部，“我打算在这里长处下去了，毕业后也计划留在中国。”

　　“我们想为顾客提供的是一个安全舒适、有尊严的居所。”魔方生活服务集团CEO柳佳告诉《21CBR》记者。在柳佳看来，每个顾客可能一天有十几个小时住在魔方公寓里，产品的舒适度是至关重要的，“如何能让顾客在睡觉、上网、做饭、洗衣服这些日常的需求上得到满足，这是我们最关注的。”在每家门店，魔方公寓会配备2-3个管理人员担任店长和管家，通过专职人员以及外部合作伙伴为客人提供保洁、维修、快递收发等服务。

　　此外，安全性也成为其另一个关注点。所有魔方公寓门店都配备了酒店类型的消防设施和监控设施，覆盖所有公共区域，不留盲点。而所有大门楼层和电梯都设有门禁系统，避免陌生人随意进入公寓。“根据我们的用户统计数据，二线城市的女性住户比例远远高于男性，较高的安全性是女性住户的基本需求。”柳佳说。

　　今年4月，魔方公寓完成了新一轮3亿元融资，是目前公寓领域最大的一笔融资，本次投资后魔方公寓的估值约10亿美元。作为目前全国市场规模最大的长租公寓平台，魔方公寓拥有150家门店，房量约2.2万间。

　　美国华平投资集团参与了魔方公寓的两轮融资，华平亚太区负责人王倩表示，魔方公寓是其在中国看到的最好的投资机会之一。

　　长期以来主打城市白领市场的魔方公寓，月租金定价在3000-6000元范畴。未来魔方公寓计划进入更深的细分领域，推出“中高端”和“企业公寓”新品牌。中高端品牌More（中文译名“魔尔”）更关注所居住环境的设计感和私密性，不同于普通公寓的20-30平方米，魔尔的套内面积统一提升至30-50平方米。这一类客群主要瞄准企业中高层高管、海归、外籍人士，租金范围在6000－12000元／月。

　　而企业公寓的标准化产品已率先在上海的两家门店推出，主打B2B经营模式，意在为城市中心区域的服务行业从业人员提供，区别于魔方公寓一贯的大床房风格，可依据企业需求定制为双床房标准，定价空间则更有弹性。

　　“我们也在研究一类名为share house的产品，目前国外比较多，房间不带客厅。”柳佳表示，这类产品的房间只提供基本的睡眠和储物功能，在公共区域提供厨房、淋浴等功能，通过降低房间面积来降低租金水平，月租金价格可控制在2000元左右，今年会在一二线城市进行试点。魔方正试图覆盖更多的租住市场人群。

　　魔方生活服务集团品牌总监邵俊告诉《21CBR》记者，由于产品面对不同人群，魔方公寓也精准地将中高端品牌选址在一线城市CBD位置，而普通的白领公寓则以靠近地铁为主。

　　除了资本的力量，真正把公寓行业推上风口的是国办发39号文。今年6月3日，国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管等6个方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。其中，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房的提法令人尤为关注。

　　“我们正好站在了政策和资本的双重风口上。”柳佳提到，除了房屋属性的变化，未来行业将纳入生活服务行业，享有6%的增值税，降低税收成本；给予租客居民身份，可办理暂住证；公寓租赁纳入公积金租房范畴等。另外，把市场机构纳入了公租房源供应中，欢迎和鼓励更多的市场租赁机构加入，“我们也很乐意参与到政府公租房的经营管理中去。”柳佳说。

　　为了用户体验的更大增值，目前魔方公寓推出了“公寓+互联网”的概念，整合生活服务资源，提供洗衣、家政、美甲、生鲜配送等到家服务。魔方公寓今年的目标是再开200家店，年底扩张至300家，到2018年达到1000家的规模，实现每年200%的增长速度。柳佳说，对于中国的长租公寓市场来说，这仅仅只是开始。

　　2亿单身群体效应

　　“居住消费观念在随着时代转变。”在链家研究院主办的“互联网与不动产资产管理峰会”的演讲台上，王戈宏抛出一组数据，“据统计中国单身人口有两亿多，相当于美国人口的2/3，尤其是大龄女青年非常多。”他分析道，单身人口买房子的动力已经削弱，加上90后摒弃了有了房子再找对象的观念，对他们来说，拥有房子已经不是主要诉求。

　　90后余成是魔方一家公寓门店的店长。随着年龄增长，他意识到身边越来越多人的消费结构开始发生变化。找对象和买房买车是在父母眼中最重要的人生三大事，而在都市年轻人心中，自我增值更重要，“我更愿意腾出一部分花费用于自我增值，例如报班学习、看书、健身等。”

　　柳佳认为当下年轻人的消费习惯已经进入另一个轨道，“他们也会拼搏会挣钱，是为了创造更好的生活，世界那么大，都想去看看。中国的长租市场非常大，但还处于起步阶段，远没到发展成熟或者饱和的状态。”

　　做公寓行业，需要更大的耐心。“公寓行业不是暴利行业，不要期望现在能赚钱。”刘昕看到，从投资回报率来讲，现在不是回收利润的时候，而是要规模和要服务的时候。另外，企业要预测一个剪刀差，在未来房价上涨的时候，租金自然会上涨。

　　早期依靠金融背书的新派公寓，一直专注于打理品牌，今年也转型轻资产模式，启动品牌输出。“现在拿楼的红利已经没有了，我们将尝试多种途径，例如基金和债股收购，未来长租公寓要靠三个方面制胜：金融基因、产品基因、技术基因。”王戈宏说。

　　“租赁市场未来是更大的市场。”根据链家研究院的数据，2015年国内租赁市场房源接近8000万套，2020年有近9000万套房源，2020年会产生1.7万亿元的流水。“在这段时间里，租金增长速度可能是40%。”链家研究院院长杨现领认为，中国未来五年处于由增量市场向存量市场过渡的阶段。

　　刘昕相当乐观。“当今的长租公寓市场，大概就是六个字：天时地利人和。大家赶紧干吧！”

　　（文中晨嫣、莫飞、小月、胡雯雯、余成皆为化名）

　　本刊记者 罗丽娟