房地产：政策利空或砸“黄金坑”

　　近日，重庆、南昌、长沙以及石家庄等多个城市集中出台房地产市场调控政策，内容主要以限售相关条例为主，旨在抑制投资性需求。与此同时，央行加大监管力度，要求各地严查个人消费贷违规流入房地产，且多地首套房贷利率上浮10-20%不等。无疑，近期出台的一系列政策对于房地产市场产生极大的负面影响，在此背景下，原本上涨势头较为迅猛的房地产板块一度出现大幅下跌。

　　笔者认为，尽管政策面对房地产板块走势造成一定的利空影响，但不可忽视的是，从国家统计局公布的数据来看，8月末商品房待售面积跌至近三年来新低，全国商品房去化周期或只有5.1个月，房地产的持续开发仍是重中之重。对标港股市场的内房股，A股市场房地产个股年内涨幅依然较小，具有比价优势，在当下越发注重价值投资的背景下，估值较低、在一线城市土地储备丰富的龙头房地产个股依然具备投资价值。

　　政策利空难阻楼市发展需求

　　9月23日当周，多个城市密集出台房地产市场调控政策，其中，石家庄新购住房5年内不得上市交易，长沙则需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。不难发现，此次房地产调控降低了房地产的流动性，以打击投机性住房为主。如果仅仅将此次房地产市场的调控看作是一次监管的再升级并不准确，研究发现，此轮发布房产调控新政的城市在此前相关政策并不严厉，去库存相对充分，同时也是炒作气氛较为浓厚的城市，因此将此次调控看作是一次补充更为合适。

　　除了政策上的因城施策，央行严抓消费贷违规进入楼市以及多地首套房房贷利率上浮10%-20%均对房地产市场造成了极大影响。在国家收紧货币政策的大环境下，消费贷进入楼市被认为是今年住房信贷仍保持高增长的原因之一，因此此次央行严查消费贷或对需求产生实质性冲击。

　　尽管短期需求端受到了冲击，但供给端的放松依然可期。统计局公布的数据显示，8月末商品房待售面积62352万平方米，较7月末减少1144万平方米，跌至近三年来新低。对此房地产市场人士分析，按照8月份单月成交面积1.2亿平方米计算，当下库存去化周期已经只有5.1个月，在连续去库存后，部分城市的房地产市场有望迎来补库存周期。值得注意的是，管理层推出一系列的房地产调控政策，并非是要抑制房地产市场的发展，而是让其能够更健康的发展。待投资性需求短期被消化后，房价依然由市场的边际所决定，尤其是在一二线城市，庞大的居住需求依然没能解决，因此不必对政策对市场带来的施压感到过多的担忧。

　　多维度精选个股

　　今年以来，港股市场的内地房地产股票涨幅巨大，其中中国恒大和融创中国今年以来上涨幅度都超过400%，而雅居乐集团、佳兆业集团、碧桂园等上涨幅度也超过200%，今年涨幅超过50%的个股更是不在少数。但与此同时，A股房地产板块年内涨幅不足10%，远远落后于港股市场，或存补涨需求。

　　从资金的流向看，如果以5月11日沪指创下的3016.53点作为本轮上涨的起涨点，房地产板块是该时点至9月份融资净卖出额最高的板块，流出金额达22.18亿元。然而到了9月份，房地产板块持续受到融资客的青睐并一跃成为9月份杠杆资金加仓前十名的板块。从左侧交易的角度考虑，该板块在持续遭到市场抛售后迎来连续加仓，值得后市持续关注。

　　但不可忽视的是，去年国庆期间，全国多个城市密集出台房地产市场调控政策，且由于重磅会议临近，市场对接下来监管层继续出台相关调控政策存一定预期，短期内可能难有较大升势。但笔者认为，后续若在消息面利空的影响下，房地产板块出现快速大幅回调，或将是不错的“黄金坑”。

　　估值可谓是房地产板块最大的优势之一，据WIND统计，房地产开发板块整体市盈率仅为16倍左右，在A股市场越来越注重价值投资的背景下，低估值的房地产个股不失为理想的选择。站在稳健的角度看，房地产商龙头万科A（000002）和保利地产（600048）依然值得市场关注。龙头地产股短期会受到政策情绪的影响，但不影响长期价值，其中，保利地产全国布局75个城市，排名前十的城市占51%，排名前二十的占比73%，而该股市盈率仅有10倍左右，具有较高的投资价值。万科A在深圳地铁入主以后，双方在深圳均有丰富的土地储备，未来万科在地铁上盖物业的发展值得期待。

　　同样地处深圳，具有丰富土地储备的天健集团（000090）想象空间较为巨大。公司是深圳市国资系统唯一一家以房地产开发行业、工程施工业、物业租赁为主的企业，与万科A和保利地产一样，估值较为合理，动态市盈率不足20倍。同时，在国家大力推行房屋租赁市场的背景下，从事物业租赁的的天健集团有望在后市迎来炒作。此外，从过往的股价表现看，该公司与粤港澳大湾区和深汕合作区概念的炒作联动性较大，后续有望在政策的暖风下再续良好表现。综上所述，天健集团由于良好的业绩表现和较低的估值，使其具有良好的防御属性，而集众多概念于一身使得天健集团未来上升空间充满想象。同理，南有粤港湾大湾区，北有雄安新区，背靠雄安的北京城建（600266）同样值得期待，后市随着雄安新区建设的加速，相关基建和房地产楼盘工程的开发者必将受益，投资者可积极关注。

　　本刊记者 王柄根