近日来，多个城市相继出台加严的调控政策，其中重庆、石家庄、南宁、长沙、贵阳、南昌6个城市加入“限售”行列，对居民购买的新房、二手房的限售年限2-5年不等。截至2017年8月，这6个城市的房价涨幅分别为51%、21%、21%、18%、14%和6%，都高于全国的平均水平（4%）。
本轮地产调控自2016年9月30日以来，已经持续近1年时间，此次调控的力度比前几次更强，措施也更加丰富和多样化。目前国家对房地产行业的调控遵循着“房子是用来住的”的基本方针，打击投机性需求，严格控制房价，防范系统性风险。我们认为这是行业调控的“新常态”。
对上市房地产公司来说，都经历了多次的调控周期，有丰富的应对经验和措施。大部分房地产公司已经完成了全国布局，对局部区域的房地产市场敏感度不高。尤其这两年，上市房企的融资成本大幅下降，净负债率也保持在可控的水平，有很好的抗风险能力。我们认为房地产行业发展进入新的发展阶段，由粗放的高速发展阶段进入精耕细作的平稳发展阶段。企业的发展模式以及行业的竞争格局都发生了很大的变化，未来的行业集中度将进一步提升，有核心竞争优势的上市公司将成为行业赢家，从而能获得估值溢价。
销售数据方面，主要上市地产公司1-8月份的销售表现依然好于行业平均水平，累计合约销售金额和面积的同比增速为51.7%和32%，远高于行业的17.2%和12.7%。表现较好的公司有融创中国、碧桂园和龙湖地产，合约销售金额分别同比增长118%、112%和105%；合约销售面积分别同比增长99%、89%和101%。上市地产公司的销售增速能够维持主要由于下半年的推盘力度加大，可售货值更丰富。根据克尔瑞统计数据，前十大房地产开发商1-8月份累计合约销售金额2万亿元，占市场份额25.6%，比2016年年末的18.7%提升约7个百分点。
事实上，新出台的行业“限售”政策对市场短期影响较大，前期涨幅较大的公司有回调的压力，但长期来看，大部分上市地产公司都完成了全国范围内的布局，全年销售任务并不受单个城市的影响。而且房地产行业已经进入新的发展阶段，比拼的是公司之间的核心竞争优势：即获取资源和处臵资源的能力。推荐关注的标的为中国金茂（00817.HK）、旭辉控股（00884.HK）和龙湖地产（00960.HK），以及中国海外发展（00688.HK）、华润置地（01109.HK）、合景泰富（01813.HK）和远洋集团（03377.HK）。另外，物业管理行业并不受到行业调控的影响，建议关注绿城服务（02869.HK）和中海物业（02669.HK）。
兴业证券 张忆东
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