海外的花样“以房养老”

　　与国内相比，国外的很多国家都早已进入了老龄化社会，比如荷兰、日本、德国等，他们的养老金融发展也较为成熟。咱们以“以房养老”为例来看一看，他们是如何来保障养老的资金的呢？又可以给我们带来哪些启迪呢？

　　美国的“以房养老”最成熟

　　以房养老，是一个在国外被普遍认可的方式。以房养老是什么意思呢？就是说老人把自己的产权房抵押或者租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在国外，反向按揭最受欢迎。反向按揭起源于荷兰，年轻人购买老年人的住房并允许他们在有生之年仍免费租住该住房，待老年人过世后再收回该住房。

　　这种反向按揭实行最成熟的国家是美国。上世纪六七十年代就出现了反向按揭，这种贷款产品的种类比较多，定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都出现了，贷款利率包括固定利率和浮动利率两种。后来，美国又推出了住房权益转换抵押贷款，简称HECMs。这是一种全新的产品，目标是全体老年人。为降低该产品的风险，由美国联邦住房管理局向贷款金融机构发放的贷款实行担保。随后的证券化发展也促进了反向按揭的发展。

　　新加坡可一次性抵押

　　与美国不同，新加坡规定60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。待老人去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。

　　此外，他们还可以从公积金账户中领取养老金度日，或者将自己的房屋出租，以租金养老。对于一些住房面积较大又没有成年子女同住的老人，政府鼓励他们以大房换小房，将换房的净收入用作老年日常开支，或是购买保障型投资产品。新加坡政府还专门为独居或只和老伴居住的55岁以上老人提供一种乐龄公寓，这类公寓面积一般40平米，价格低廉，只需五六万新元就可以购买。这类公寓使用权一般是30年，可延长使用期但不能转让和继承。

　　英国的房子无使用年限

　　英国的“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。据调查，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

　　由于英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。

　　加拿大倒按揭极其个性化

　　风景如画的加拿大有福利之国之称，是移民的首选国度之一，也是老年人的乐园。大部分加拿大人年老后，都会选择把住房卖掉，然后住进各种有福利补贴的养老机构。加拿大是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要不搬家不卖房，房产主权不变，可以一直住到生命的最后，在后人处理房产时折还贷款。比如一位老人将所住的房产抵押给银行，贷款10万加元，该老人在15年后去世，银行将其房产处置后获20万加元，减去10万加元贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的钱就由其子女或其他继承人所得。

　　加拿大“以房养老”的倒按揭极其个性化，即根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。个性化的设计使倒按揭在加拿大赢得了成功。值得一提的是，在加拿大以房养老之所以能够顺利开展，是有一系列的制度环境作为保障的。比如加拿大有遗产税或个人资产增值税制度，假如房屋等财产由子女继承，那么就需要交纳不菲的税费，这就使得部分民众愿意以房养老。

　　德国拿到钱住进高端养老院

　　目前德国的老龄化程度已列欧洲第一，而人口老龄化给养老保险体制带来极大冲击。“老年人如何养老”已成为德国社会关注的焦点。在德国养老的形式有许多，在家中居住靠社会养老金度日的形式最普遍。此外，“以房养老”的方式也深受欢迎。有的德国老人把房子出租给年轻人，利用房租来维持自己的退休生活。由于德国人支出的房租约占个人全部支出的1/4-1/3，因此通过出租房子养老也是一种很有效的方式。也有的老年人出租一部分房子收小部分费用，年轻人则帮助老年人干些家务，也缓解了“空巢”而产生的孤独感。

　　此外，很多老人都选择把房子倒按揭给银行，然后用这些钱过质量较高的生活。比如老年人可以离开现有住宅到外地居住养老，包括旅游养老、度假养老、回原居住地养老等。也可以用倒按揭拿到的贷款住进一些涵盖护理保健、文化娱乐等多种功能的高端养老院。

　　从国外“以房养老”的经验来看，能够给老人提供可靠的保障、灵活的放款和赎回安排，都离不开政府的支持。“以房养老”把“死钱”变“活钱”，有效提高老年人的可支配收入，提高生活质量。2014年保监会下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，相关保险产品也相继推出。但是实施效果却不尽如人意，“以房养老”最大的挑战是传统观念，绝大多数老人希望把房子留给孩子。此外，还涉及到房价波动大等问题。“以房养老”你会接受吗？

　　在下期的篇章中，我们将更详细地讲解居家养老、高端社区养老等方式的优劣，并告诉您该如何选择适合您的养老方式。

　　文/本刊记者 李明敬