2011年中西部房地产将继续领涨
- 来源:投资者报
- 关键字:2011年,房地产,领涨
- 发布时间:2011-02-11 13:18
“长沙房价去年涨得太夸张了，一套100平方米的房子，一年时间居然涨了10多万元。”细算下来，每平方米也就涨了1000多元，如果在两年前的一线城市这个数字几乎只能算是月度涨幅，但对像长沙这样平均房价只有5000~6000元的二线城市来说，可以算的上是天文数字了。
家住在长沙星沙开发区的汪女士，去年年初有买房的打算，但一直未出手，最近她又去看房，令她惊讶地是，房价不知不觉中居然涨了这么多。
事实上，在刚刚结束的2010年，全国如长沙这样的二线城市房价上涨幅度远远大于北京、上海、广州等一线城市。
去年堪称“史上最严厉的调控年”。
国家先后对房地产市场进行了三波调控，主要目标是抑制房价过快上涨，确实收到了一些效果。公开数据显示，2010年全国70个大中城市房价指数涨幅，已由去年4月的12.8%持续回落至12月的6.4%。
但是二三线城市则逆势而涨。有数据显示，2010年有价格数据的18 个城市中16 个城市涨幅超过10%。而与2009 年不同的是，二线城市成为房价涨幅最大的城市，涨幅普遍超过一线城市，涨幅普遍超过15%。更甚的是，南昌、西安涨幅均超过40%，分别为46%和42%。
2010年二三线城市房价为何领涨全国？2011年二三线城市的房价走势如何？太原、武汉等一些二三线城市正在加入限购阵营，房价是否会受到影响？对于投资者而言，是否还有投资空间？
就大家关心的热点问题，《投资者报》记者于1月25与26日专门采访了中国住宅和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林、上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭、中投证券房地产行业首席分析师李少明以及莫尼塔房地产分析师施琪等相关专家。
在他们看来，其一，与一线城市相比，二三线城市的调控政策相对宽松，所承受的监管压力和舆论压力远低于一线城市；其二，资金充裕，大量的外来资金涌进了二三线城市；其三，地价和房价水平相对较为合理，自住型需求占比较大；其四，城镇化进程的加快以及地方消费能力的提升；其五，开发商纷纷加大在二三线城市的布局力度。
现在看来，2011年二三线城市房地产市场还依然有戏。
二三线城市已成为涨价主角
李少明告诉《投资者报》记者，她近日对2010年北京、上海、杭州、南京等21 个城市的房价走势进行了统计分析。其分析的结果显示，2010年的房价，在有价格数据的18个城市中有16个城市涨幅超过10%。一线城市中，仅深圳跌18%，京（北京）、沪（上海）、杭（杭州）、穗（广州）分别涨12%、27%、5%和28%。而二线城市平均涨幅超过两位数。南昌、西安涨幅超过40%，为46%和42%；青岛、重庆、沈阳、无锡涨幅超过30%，为37%、34%、32%和32%；长沙、大连、天津、武汉、东莞、苏州、南京涨幅超过10%，分别为19%、19%、18%、17%、17%、12%和11%。
由此可看出，二线城市房价逐级上行，成为2010年房价领涨的主角，而一线城市只是配角。
“2010年二三线城市涨价这么猛的主要原因：首先是与一线城市相比，地方政策相对宽松；其次是资金充裕；再次是刚性需求旺盛，消费力得到提升；最后，地方供给充裕，城镇化进程地加快。”对于领涨原因，李少明在接受《投资者报》记者采访时如此分析道。
王珏林也持相同观点。1月26日，他在接受《投资者报》记者采访时表示，一线城市近年来投资比例大，而去年限制措施多，因此涨幅较少；而二三线城市之前投资比例小，也没有出台过限制房价的政策，因此2010年量价齐升现象表现得更为明显。
杨红旭告诉《投资者报》记者，首先，去年出台的一系列政策主要针对的是一线城市的房价，而二线城市受政策影响较小。而南昌、西安在二线城市中涨幅最大，“这跟两大城市的成交量有关。”杨红旭说。其次，还有一个重要原因就是外来资金的推动。
记者了解到，在热钱进入新兴市场的同时，海外资金也在流向中国的房地产市场，其中商业地产项目应该是海外资金的首选。
据统计，2010 年，全年利用外资796亿元，同比增长66%。其中，自6 月开始利用外资投资由负增长跃为正增长，下半年更是大幅增长。利用外资同比增长大大超过2006~2009 年的水平。
值得一提的是，有券商房地产分析师还表示，随着城镇化进程的加快，二三线城市房地产市场发展前景广阔，开发商纷纷加大在二三线城市的布局力度。而随着房地产巨头们的战略转移，二三线城市房价也水涨船高。
近两年来，大量的开发商也加大了二三线城市布局力度。据统计，2010年全国10大房企买地花了2905亿元，主要就集中在二三线城市。如万科A这两年在4个一线城市（北京、上海、深圳、广州）布局较少，其中大部分位于福州、重庆、武汉、沈阳等二三线城市。恒大也如此，2010年在长春、石家庄和兰州等二三线省会城市均已布局。
另外， 还有业内专家指出， 二三线城市房价上涨跟高铁分不开。因为高速铁路的建设往往能有效地促进区域互动，带动沿线城市人口增长和经济发展水平的提高。
调控政策已蔓延至二三线城市
新年伊始，楼市调控政策纷至沓来。
首先，楼市限购的战火如火如荼地从一线城市一路往二三线城市蔓延，并在全国范围迅速扩张。郑州、太原、武汉、昆明、济南等城市正纷纷加入限购阵营。
截止目前，全国出台“限购令”的市县已经达到24个。而且，“限购令”还有进一步扩大的趋势。业内人士预计，发改委有房价统计数据的全国70个大中城市中的其余48个城市都会陆续出台“限购令”。“这会使二三线城市的房价受到一定影响。”杨红旭坦言。
不仅如此，新一轮房地产调控措施再次呼啸而出。国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定采取8项措施进一步做好房地产市场调控，简称“国八条”。新一轮调控政策彰显出管理层抑制不合理需求的用意和坚决控制房价的决心。“国八条”异常强悍，房价恐怕真要“从了”。杨红旭这样评价。
他认为，新一轮调控的效果肯定要比去年好。这可从“国八条”中的关键政策看出，房地产调控的手段有很多，其中行政干预手段的力度最大，效果也最为明显，相当于是“西药”，而财税和信贷政策有点像“中药”。本轮调控中最鲜明的特征是行政干预显著升级。
在此严厉行政干预之下，杨红旭认为，2011年全国楼市降温情况将明显大于2010年，70个城市房价指数将于二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的一二线城市，房价将出现一定幅度的下跌。
国泰君安对此也表示，2010年没有受限购影响的二三线城市销量将受到近日国家调控政策显著的负面冲击。限购城市扩大、二套房首付提高等与流动性收缩和加息周期相叠加，最终必然会落实到行业量价调整上。
值得一提的是，王珏林表示，2011年国家的调控政策不会放松，可能会根据市场发生的变化，随时对“国十条”的要求进行细化。
另外，他提醒，对市场影响较大值得关注的有五个方面：第一，限购问题，有可能扩大至更多城市；第二，房地产税，推进速度和范围会更快、更广；第三，加息政策不可小视，连续多次加息对企业和消费者成本的影响会很大；第四，对银行贷款配置、开发贷款的要求、预售款的管理，都会增加企业的资金周转难度；第五，住宅用地管理、房屋市场销售管理会更加严格，监管力度会更大。
2011年仍有7%至8%的涨幅
尽管楼市调控不断加码，但多数专家仍对二三线城市的房价持乐观态度。
“今年估计二三线城市的房价整体涨幅为7%至8%，而一线城市房价不会太高，可能呈现下降趋势。”施琪告诉《投资者报》记者。
“2011年二三线城市仍有价格上涨潜力，这取决于合理需求多大。”杨红旭说。
他表示，全国整体而言，2011年新建商品房成交量将比2010年有所增长，增幅不可奢望，可能会在15%以下。其原因有供应和需求两个方面。
首先，从供应来看，今年商品房供应量将会明显增长，成交量也会随之有所增长——这是一般规律，除非楼市极度低迷，或者说崩盘时期。
其次，从市场需求观察，严厉的房地产调控和趋紧的货币政策，都将压制需求的释放；然而，2011年通货膨胀还将持续，甚至是加剧，人民币还将继续升值，境外热钱还会涌入，部分投资需求依然青睐房地产。为此，利好与利空综合之后，商品房成交量增长的可能性更大一点。
事实上，二三线城市房价已进入上升通道。近日，华远集团总裁任志强在微博上称，“二三线城市进入上升通道”。他表示，未来除北京、上海与西藏等地是负增长外，其他地方都是高增长，特别是海南、河北、山东等地。特点是东部地区比重下降，中西部地区总量上升明显。
一直看空中国楼市的经济学家谢国忠日前也表示，2011年，中国一线城市的房价将见顶，而三线城市的房价可能创新高。“目前商品房销售面积已经跌至前几年平均水平之下，而房价并未出现大幅下降的原因还是利息偏低。”
中西部将是投资机会
二三线城市房地产市场正孕育着勃勃生机，尤其对中西部地区来说，发展潜力巨大，能够容纳较多的房地产投资。
杨红旭称，房地产调控的目的是遏制部分城市房价过快上涨的势头，抑制投机型需求，因此受到调控影响的大多集中在一线城市，那么未来二三线城市以及中西部地区的房价仍会上涨，因此投资者仍有投资空间。
交通银行金融研究中心高级宏观分析师唐建伟也认为，二三线城市以及中西部地区的房价仍有上涨的空间。他表示，“中西部地区城市化进程慢于东部地区，从房价收入比来看，房价的泡沫比较小，比东部地区要好些，未来中西部地区房价上涨的空间还是比较大的。”
那么，在众多的二三线城市中，投资者该如何选择呢？有专家建议，从全国范围来看，长沙、成都、重庆、西安、昆明、合肥等城市都有很好的投资空间。
不过，值得注意的是，虽然众多的二三线城市为大量的房产资金提供了新一轮的投资和炒作的机会，但机会的背后仍然蕴涵着巨大的风险。
一些地产专家提醒投资者，到外地买房一定要谨慎，如果是完全陌生的城市则不提倡去投资，而且交易成本也会非常大。
另外，目前房地产市场面临的主要风险仍然政策风险。有券商预计，今年房地产市场仍然面临偏紧的政策环境，政府可能会出台新的房地产市场调控政策，并且对二三线城市的房价产生一些影响。
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