国金证券：地产板块还能跑赢大盘
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2009-07-13 10:57
为此，《投资者报》记者采访了国金证券房地产行业分析师曹旭特，曹旭特认为，在政策面不发生变动的情况下，地产行业指数下半年跑赢大盘的几率很大，未来一线城市和投资购房比例较高的江浙一带有望成为房地产市场的火爆区域。
《投资者报》：由2008 年四季度商品房 “量价齐跌”、土地流拍，到 2009年二季度商品房“量价齐升”、地王再现。房地产行业为何会出现如此大的转变？
曹旭特：今年成交量和房价上涨主要是今年的钱变多了，开发商更有钱了，老百姓投资购房的兴趣也更大了，房子卖的也好，而企业资金量多了之后就会去买地，这和今年实行的宽松的货币政策有很大的关系。去年之所以下降的厉害是因为实行的是紧缩的货币政策，市场上的流动资金少。另外一点是2008年购房者观望气氛浓厚，刚性需求压抑了一年，需要得到一定的释放。
《投资者报》：统计显示，3、4月份房地产的销量已经突破2007年高峰期历史高位，5月份，主要城市新房成交量出现环比下滑，但是仍处于高位。这种现象是否会持续？你认为今后房地产成交量会继续放大吗？
曹旭特：今后成交量会逐渐下滑，首先去年压抑的刚性需求在上半年这段时间已经得到了集中释放，而且去年刚性需求的部分肯定比现在购房需求要大很多，因此未来在需求上没有什么优势。
其次，在目前房价上涨的情况下，投资性购房的预期收益率就会下降，自然会降低房地产的成交量，这两个助推成交量的主要动力未来都会有所减弱，成交量必然会受到影响。
此外，在房价不断上涨的情况下，大多数人都会谨慎追高。尽管人口红利、大学生毕业和购买婚房需求仍然存在，但是这个需求是一直都存在的，去年、今年、明年都不会改变，所以考虑它们的影响对目前的成交量判断没有什么意义，我们所要找的是动态因素。
《投资者报》：地王不断诞生，你认为未来房价会受此影响吗？
曹旭特：地价和房价齐涨，我个人认为这不是好现象。目前投资者还是需要警惕买房的风险。正常情况下，如果宽松的货币政策持续下去，房价就会继续涨，投资性购房就会有更大的获利空间。不过其中很难判断的一点就是经济何时能够企稳的问题，目前是在经济不景气的情况下，才会有如此宽松的货币政策，一旦经济企稳，央行就会收缩货币，房价自然就会受影响。
虽然现在有些观点认为经济的U形反转已经确立，但是这主要是从GDP的数据上看，GDP里面主要是政府投资上得很快，所以整体从数据上来看还比较好，但实际上经济并没有企稳，一些工业企业的日子并不好过。
对于我国房地产市场的趋势，建议投资者关注GDP增速和利率的波动。从国际经验上看，如果利率保持稳定，房价和GDP会体现出相当强的相关性；而利率的变化会修正经济波动对房价的影响。
《投资者报》：从区域上看，目前一线城市房地产销量环比下滑，二线城市反而上涨，你预计未来哪些区域的房地产市场会比较火爆？
曹旭特：销量冲高回落不足为奇，未来一线城市和投资购房比例较高的江浙一带，有望成为房地产市场的火爆区域。
一般来讲，投资性购房比例越高的城市房价也越高，而且上涨的速度也会更快。江浙一带的民间资本所占比例较高，经济比较好的地方也会更具投资价值，像呼和浩特、银川之类的城市，由于流动性资金较少，投资性的需求也会较小，房价也很难上涨。对于三、四线城市，在没有旅游、没有购买力支持的情况下，投资性需求更小，房地产也难以成气候。
尽管一线城市的房价已经积累了一定的涨幅，一旦今后形成泡沫，对投资者的打击也会很大，但是很难预测泡沫的顶在什么地方，目前正是泡沫不断放大的时候。
《投资者报》：你认为未来投资性住房和居住性住房相比，哪种需求会更大？为什么？
曹旭特：现在买房，在正常的地段做投资也是一种选择。还是居住性购房的需求会更大一些，如果是投资性购房占主导，就很难想象市场会变成什么样子。
理论上来讲，如果有钱人想投资购房的话，都希望在北京、上海、深圳有自己的房子，或者在比较好的二线城市购房。投资买房能起到保值增值的作用，如果在没有其他更好的投资选择的情况下，买房肯定比把钱存在银行里要好。
《投资者报》： A股房地产板块年初至今涨幅远远超出大盘的上升幅度，而市场对于房地产复苏的预期又很高，这是否意味着房地产板块的个股下半年仍然可以买？
曹旭特：从各个行业的景气度来看，房地产行业在下半年的表现会更好。从估值水平上来讲，一些公司的估值水平已经比较高。所以不要指望还有更多的暴利空间，但是从基本面和长期投资的角度上看，房地产行业的繁荣度还是明显好于其他行业，从房地产开发投资的角度上看，全年的增速是12%至15%。
《投资者报》：既然如此，房地产行业指数从目前到年底就有望跑赢大盘？
曹旭特：如果不出台紧缩性的货币政策，很可能和上半年一样，仍会跑赢大盘，地产最重要的判断还要看货币政策，如果三季度货币政策仍然很宽松，未来的走势应该不错。
《投资者报》：你认为哪类房地产公司更值得投资？
曹旭特：像万科、招商地产这样的地产类的龙头公司在规模上、资金面上、土地储备上都具有一定的优势。另外，住宅开发类的上市公司更值得关注。
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