星河湾抢跑豪宅降价 两周销售31套入账5亿
- 来源:投资者报
- 关键字:星河湾,豪宅,降价,销售
- 发布时间:2012-01-09 10:42
金丰易居&佑威联合研究中心（下称金丰易居）联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，年末最后一周（2011年12月26日~2012年1 月1日）商品住宅环比前周以量价齐升收官，周均价比2011年全年商品住宅的成交均价22012元/平方米还高出了7.16% ，主要原因是浦东星河湾在弱市下单周成交10029平方米，占到成交均价4万元/平方米以上商品住宅成交量的45.03%，并带动高端物业成交环比前周上涨13.54% ，从而推动均价上扬。
2011年12月28日，浦东星河湾售楼处内一位来自山西的顾客正在仔细了解该项目的情况。他告诉《投资者报》记者，由于价格回落，交通等条件都还不错，所以正在考虑是否购买。
该项目的一位售楼小姐表示，目前楼盘均价在5.5万元/平方米，而之前7月份开盘的时候，价格约为7.5万元/平方米。
4个多月的时间，价格下降近30%。浦东星河湾打响了上海豪宅降价的“第一枪”。金丰易居数据显示，截至12月28日，浦东星河湾7月8日开盘总共成交89套，而其中12 月 16 日以来成交了31套。回笼资金效果明显。
黄志坚向《投资者报》记者表示，限购之后，客户少了，最有效的方法就是降价，争夺有限的资源。在降价后的一两周里，浦东星河湾的成交量在上海高端楼盘排名第一位。
八折促销
2011年12月16日，星河湾宣布上海星河湾和浦东星河湾两个项目价格下浮至8折～8.5 折甚至更低。同时，公司将对前期业主进行差价回馈。
这在星河湾历史上是前所未有的，星河湾董事长黄文仔对此表示：“目前整个房地产行业已经遭遇寒冬，这是一个存在的事实。不降价，卖不出去。降价了，对忠诚的老业主是一种打击。每个企业对此的应对方式不一样，在星河湾看来，更多是考虑业主的利益，其他的对我们而言，都不重要。”
此前，2011年10月，上海龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等多个楼盘陆续大幅降价，降幅高达20%～40%。虽然，降价措施让开发商回笼资金效果明显，但另一方面，如此大幅度的降价使得大批前期购买上述楼盘的业主拍案而起，要求维权。
有了前车之鉴，星河湾此次降价行动已然考虑周详。其明确表示，将对浦东星河湾二期已购业主和上海星河湾一期已购业主给予回馈补偿。只不过，补偿是有条件的。
星河湾开出的条件是：老业主必须在2012年1月31日前，完成按揭办理手续；一次性付清和分期付款的，也必须满足相关的约定，足见其回笼资金的迫切。
而同时，星河湾董事副总裁梁上燕保证，此番回馈主要是短期行为，上海仅是个案，不会蔓延至其他城市。
只不过，星河湾在上海两个项目突然降价，已经引发了“多米诺效应”。在星河湾降价一周之后，一向最“抗跌”的上海市中心房价，跌幅明显扩大，这是上海楼市多年来首次出现的市场状况。
而最新市场数据显示，沪中心城区近期二手房价进一步松动，跌幅10%～15%，较2011年11月份降幅放大了至少5个百分点。不仅二手房如此，新房市场也掀起了一股降价大潮，许多中心区域新房都纷纷加入了降价大军的行列。
不得已的降价
在上海，浦东星河湾项目属高端楼盘，具有一定的特殊性。
2009年8月8日，星河湾在上海第一个项目浦东星河湾正式开盘，当天星河湾揽金40亿元，成为沪上楼市乃至全国市场的经典案例。上述售楼小姐描述，一开盘第一期323套房子就销售一空，当时的成交均价在5万元/平方米。
复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民把星河湾称之为：地段并不见得一流，但是产品规划一流，非常强调附加价值。绿化上、建材上和规划上多花三分的钱，而最后多卖八分的价。
正是在这种情况下，让星河湾降价却是比较特殊。蔡为民对《投资者报》记者表示，对星河湾来说，降价是一个很难的决定。因为星河湾是很特殊的豪宅产品，不光是豪宅，而且很特殊。价值是创造出来了，这需要声势、气势、架势等的支撑。但是一降价，这“三势”就不攻自破。因此，对星河湾来说，不到关键时刻，不轻言降价。
蔡为民认为，从星河湾的降价来说，对后市市场的发展相对比较悲观，在现在的情况下，只能做出这样的不得已决定。先把手头上的处理掉，去库存化是目前经营中的重中之重。
而一位房地产市场人士也认为，浦东星河湾在一期已经赚了很多钱，资金压力应该不是很大，主要是现在价格还不错，能卖多少是多少。即使是5万元/平方米的价格，还是偏高。合理的价格应该在3.5万元/平方米，所以能回笼多少资金是多少。
蔡为民则认为，至于贵与不贵，则是市场决定的。
不过，金丰易居数据显示，在降价促销后浦东星河湾的成交量还是大幅度攀升。截至2011年12月28日，7月8日开盘的浦东星河湾二期共成交89套，合计3.07万平方米，总成交价格19.41亿元。其中，12月16日降价以来就成交31套共1.01万平方米，总成交价格5.21亿元。
特别是在2011年最后一周，浦东星河湾单周成交已占到成交均价4万元/平方米以上商品住宅成交量的45.03% 。浦东星河湾成交均价已经从前期的每7万元/平方米，下降到5万元/平方米左右。不过，以浦东星河湾二期全部209套房源考核，目前的库存还很高。
另外，星河湾自称为销售“奇迹”的2009年浦东星河湾第一期，目前的入住率仍然很低。据上述售楼小姐介绍，第一期的入住率实际只有30%。而一位经常带顾客到浦东星河湾看房的某房产中介透露，星河湾第一期入住率1/4都不到。
《投资者报》 记者 张东红
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