房地产筑底还在中段

　　今年以来，各项宏观经济数据不能让人愉快。基础行业、固定资产投资、社会消费品零售总额、用量电、财政收入等关键数据都在下行。但鸡蛋、蔬菜等价格上升。

　　显而易见，宏观经济冷热失衡，实体经济过冷而食品、煤气水电等生活必需品价格上升压力明显。这对于股市与地产都是坏消息。

　　2月24日，中国央行下调准备金率0.5个百分点，5月18日下调准备金率0.5个百分点，6月8日开始，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点，自去年底央行连续三次下调存款准备金率后，央行首次启动降息工具，向市场释放明确的宽松信号。银行可以在包括房地产按揭贷款在内的贷款利率，最大下浮20%的利率。消失已久的购房贷款利率八折的情况可能再次出现。

　　当然，一些小的信号还是会令开发商与购房者稍微有点期待。6月9日，银监会正式发布《商业银行资本管理办法（试行）》，与刘明康时代的风险严厉监管不同，尚福林时代的银监会，对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重。换句话说，是比起以前鼓励发放第二套房贷。

　　其实从5月的信贷数据来看，也已经能够看到信贷投放量的放大以及货币信贷增长率开始回升的一些初步的迹象。但是这样的数据，在专家看来，还是来自于银行体系表外业务向表内业务的调整和回流，于全面的货币信贷增长量的放大，仍然看不到。

　　房地产行业以及上下游行业的苦等银行“大开水龙头”的愿望还未出现。笔者判断在10月之前出现的可能性也很少。

　　刹车效应显现

　　房地产市场的现状，最突出的是受到限购限贷的直接遏制，销售速度明显减缓。

　　2011年房地产投资还是惯性，开工面积相当高。即使2012年，各路开发商急刹车，减少投资，保留现金渡难关，但是在房地产市场上，存货的积累趋势还是很明显，对房地产市场的价格、对房地产的新开工、对整个经济运行都形成了很大的压力。

　　当然，如果仅仅是看北京、上海与深圳这样的一线城市，房地产的存货数量可能不见得比2008年底更严重，但是要消化也相当不容易。而且比起2008年的房地产形势更严峻的是，一些二线城市，比如广州、杭州与南京等城市，大量开发商遭遇到了前所未有的存货压力。

　　以可售面积来计算，他们的日子比2008年下半年的情况明显要艰难得多，这种情况在数十个二线城市很普遍。这批开发商都是在2009年盲目判断形势，扩大产能，大规模买地、大规模上项目，结果面对市场降温，一筹莫展。这也能说明，曾经全国销售量第二的绿城集团，为何迅速在2011年陷入困境。如果不是6月获得香港财团的收购注资，这家公司下半年恐怕连正常运转都会有问题。

　　房地产企业现金流不佳，不仅是大开发商的问题，越小的开发商，因为融资能力的欠缺，日子越难过。房地产市场存货的积累过程，还会延续一段时间。库存的压力笔者判断会到明年上半年才能放缓。

　　在这种背景与预期之下，房地产投资会大幅减少，会压抑到一个比起2008年更低的水平。这种状况在未来的12个月内还会延续，这也是为何笔者以为，房地产的筑底阶段只是到了中段。跌幅已经够了，但是下跌的时间还不够。最大的可能是一直拉锯、小幅调整。

　　对房地产市场而言，政策的威力巨大。试想，假如各个城市放开限购限贷，很可能短期之内出现强劲的反弹，但是之后的市场很可能会进入更加漫长的调整期。正因为政策杀伤力已经充分发挥作用，可以说最紧的时候已经过去，日后可能是会逐步放松。只是放松的过程会比较长，可能是一两年的时间。

　　房地产企业在现金流等等层面上所承受的压力确实前所未有，但是随着整个经济层面上资金环境的相对改善，各地方政策博弈松绑对销售所带来的刺激，使得今年以来整个房地产销售都在逐步回暖。在各种观望之后，销售方面首先见底回暖，再加上资金成本的下降，站在房地产行业角度来讲，很可能意味着行业最坏的时候正在到来或者正在过去，但是，要回到比较好过的阶段，今年内还是不太可能的。

　　以西班牙为鉴

　　从更长一段的时间来看，一个长周期的房地产黄金十年基本上是已经告一段落。以往那种阿猫阿狗都能搞开发、拿到地就能赚大钱的好日子是彻底结束了。那么接下来，是否还存在一个房地产的“白银十年”呢？

　　真正房地产价格升涨是2000年后的事，在2004年起出现井喷式拉高。而房地产开发投入的猛增，则是由1997年开始。自那一年以来，中国住宅投资占整个经济总量的比重一直在快速上升，到了2011年中国住宅投资占整个经济总量的比重，剔除掉土地购置费用，目前也已经达到了8%-9%的水平。上下游带动数十个行业几万亿元的GDP，也是实际情况。只是这种带动并不健康，也难以持续。

　　或者我们可以看看西班牙的例子。该国经济、负债率表面上看起来不错，经受住了2008年次贷危机的考验，却没有经受住继次贷危机而来的第二波全球债务危机的考验。

　　次贷危机后，欧洲各国的房地产泡沫逐渐破裂，西班牙大量在建项目成了负担，使本国银行业背上了沉重的包袱。2011年底，西班牙银行的不良贷款额大约为1440亿欧元，不良贷款率接近9%，其房地产泡沫仍然没有“挤干净”。

　　有报道称，今年一季度，西班牙房价平均下跌7.2%，预计今年跌幅将达到12%—14%。西班牙的高铁建设远超法国，按照今年2月西班牙发展部制定的《基础设施、交通及住房计划》，还要在十年内加大基础设施建设。但是，欧洲各国已经无法忍受这种低效率的、超大规模投入的玩法了。

　　以房地产投资占比上升所推动的经济高速增长的动力大不如前，房地产行业的作用下降，并不意味着中国经济不会继续增长，而是说明经济需要寻找一些新的增长力量。日后不仅是房地产行业，包括其上下游相关行业，都面临一个过剩产能的结构性调整问题。

　　通俗一点来说，每年不会再盖那么多房子，不会再卖出去那么多新房，相关的钢铁与水泥行业首当其冲，家电、装修等等辅助行业也面临同样的压力。其他行业都要学会过紧日子。不少这些行业原来的巨头被迫转型——武汉钢铁的养猪与多种副业并不是开玩笑的。中小开发商以及相关行业的中小企业，在大洗牌之中，也会面临退出以及消失的命运。

　　所以未来十年的房地产，会进入一个相对较为和缓的增长阶段。开发商依然有钱赚，还是会比很多制造业日子好过，偶尔还能在一些项目上赚得超额利润。但大多数的开发商将会进入一个需要精打细算缓步前进的时代。

　　文|陆新之