金九银十楼市难大涨

　　全国主要城市房地产市场月度动态播报（2012年8月）

　　8月，传统“金九银十”前夕，全国楼市略有降温。据中国指数研究院数据显示，本月40个监测城市中，超过半数城市成交量环比下降，其中哈尔滨降幅最大，达56.58%。10个重点城市成交涨跌各半，环比下降的城市中除武汉外降幅均超过20%。

　　成交均价方面，本月40个监测城市表现为稳中有升，其中蚌埠环比涨幅最大，为11.52%，重点城市中，仅上海由于上月保障房成交拉低均价，本月环比上涨11.12%，其余城市波动不大。

　　对于成交量的下滑，中原市场研究部总监张大伟表示，主要源于供应量下滑，大部分开发商认为在上半年的以价换量中，牺牲了很大的利润，在资金缓解以后，都不同程度减缓了供应节奏。同时，8月督查组在各地调研后可能出台新调控政策的传闻，也影响了部分购房者。

　　“金九银十”已经拉开大幕，业内人士普遍认为，在中央三令五申房地产调控不动摇的背景下，即便9、10月间市场出现进一步回暖，也很难再现大涨的局面。中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，以价换量仍将是“金九银十”的主要策略。

　　北京新房成交明涨实降

　　北京中原市场研究部统计数据显示，8月全月，北京新建住宅签约14525套，环比7月份的11959套上涨了21.5%，同比2011年8月的5506套则上涨了163.8%。14525套的网签新建住宅成交再度创年内新高，也达到了调控后的第二高量，仅次于2011年12月。

　　但据北京中原市场研究部分析，8月份新房签约量数据冲高与保障房签约量上涨有很大关系。剔除保障房后，新建住宅签约套数为10200套，与7月剔除保障房的成交量相比，8月同期新建住宅签约量依然下调了一成多。这也被认为与“金九银十”前开发商推盘节奏放缓、入市量有意缩减存在一定关联。

　　对于后市走向，北京中原市场研究部总监张大伟认为，房地产市场 5、6月份成交比较乐观，对价格的支撑作用已经体现，房价再跌的可能性接近于零。从7-8月市场发展的趋势，可以判断今年的金九银十楼市成交量价上涨可能性非常大。最近是否出台政策和出台政策的力度将影响金九银十市场上涨的幅度。他预测，一旦9、10月份信贷政策出现松动，无论房地产宏观调控力度多大，楼市价格都会有不同程度的上涨。

　　上海房价环比下跌近8%

　　8月上海楼市的成交表现，超出不少市场人士预期。金丰易居&佑威联合研究中心发布的监控数据显示，8月上海市新建商品住宅成交面积为80.22万平方米，环比上月下跌6.63%，同比则上涨41.23%；成交均价为22651元/平方米，环比下跌7.94%，同比则上涨3.13%。

　　佑威机构执行董事黄志坚认为，成交结构的变化，是8月上海房价下跌的主因。据其介绍，8月，上海单价在4万元以上的商品住宅成交量较7月下跌了23.72%，单价在2.5万-4万元的商品住宅成交量较7月下跌了14.04%。而单价在2.5万元以下商品住宅成交量较7月仅下跌了1.27%，至55.75万平方米，在总成交量中占比达69.49%，是成交的绝对主力。

　　上海楼市成交量一路走低，对于手头有存量的房企来讲，9、10月是一个去存量的好时机。金九银十是否会实现的关键在于房企的定价。据统计，9月上海预计共有158个住宅项目推出优惠。其中，112个保持了8月的优惠幅度，占比71%。更值得注意的是，有17个楼盘调整了优惠幅度，11个楼盘加大了优惠幅度。9月优惠楼盘最高达6.3折。

　　广州成交环比量价齐跌

　　据广州房管局公布的数据显示，广州8月新建商品住宅网上签约面积72.07万平方米，环比减少9.5%，同比增加51.9%；网上签约均价13780元/平方米，环比下降3.7%，同比下降3.2%，成交呈现明显量价齐降的状况，这也是自今年3月以来，广州楼价首次出现同比或环比均下降的情况。

　　而从中心六区和外围四区看，中心区楼价仍然较稳，本月网签均价为22139元/平方米，环比上涨2.2%；而外围四区网签均价则仅为10551元/平方米，环比下降了1.6%。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，“量价齐跌”是因为开发商在“金九银十”之前推出的新盘较少，加上六七月已经有不少楼盘入市，导致8月的市场楼盘量相对减少，楼盘存量的减少导致交易量的减少。

　　对于刚刚到来的“金九银十”，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，由于“新货”有限，难以形成较大的“兴奋点”。再加上楼市政策的影响，“高不成低不就”将是今年定价的主要特点，今年2-3月的那种大规模让利促销，已不可能再出现。并且，随着经济下行趋势越来越明显，城市居民购买欲望有消退趋势，因此预计今年楼市的“金九银十”，将是温和平稳的态势。

文︱《小康·财智》记者刘上