保利激进拿地 万科冷眼旁观

　　迟迟尚未落地的“国五条”地方细则犹如“达摩克利斯之剑”悬在楼市之上，不仅令市场遭遇恐慌性购房过户之风，各大开发商也陷入观望，心态开始出现微妙变化。统计数据显示，3月前21天10大标杆房企拿地块数较1月、2月均有大幅回落。被视为行业风向标的万科也再次“刹车换挡”，3月份拿地数量骤减，自3月份以来仅仅在大连斥资2.9亿元拿过一幅地块。万科总裁郁亮多次表示，万科没有核心竞争力，因为房地产市场变化迅速，企业只能以变应变。万科3月拿地“急刹车”也体现了万科这一策略。

　　目前，房企大多跟随万科放缓在土地市场上的拿地节奏。唯有千亿级龙头保利继续高歌猛进、攻城略地。3月至今，保利在杭州、合肥、沈阳共获得地块5幅，占10家上市房企总获地量的半壁江山，斥资金额高达43.3亿元，丝毫未见拿地减速的迹象。为何两巨头策略产生如此大的分歧。保利逆市大举拿地是否与行业对目前的环境有着截然不同的认识呢？

　　保利目标：翻番再翻番

　　2010年，素有地产女强人之称的宋广菊接替李彬海担任保利地产董事长。提出“未来三到五年，我们要再造一个保利地产”。2010年保利地产营业收入358.94亿，居行业第三。2012年保利实现营业收入689.06亿元，合同签约金额1017.39亿元。成功晋升房企千亿俱乐部。宋广菊再造一个保利地产的目标基本实现，但保利却依然保持了雄心。

　　3月27日，在2012年度业绩网上说明会上，宋广菊表示公司仍将自己定位为成长型企业，并围绕“三到五年再造一个保利地产”的目标发展。也就是说已经实现翻番目标的保利，还将维持高速增长，3-5年内保利的销售要达到2000亿，这似乎也可以解释为何保利在近段时间疯狂拿地，毕竟要维持千亿之上的快速增长，作为房地产最基本的生产材料土地可是必不可少的。

　　董秘黄海在说明会上也表示：公司一贯坚持等量拓展原则，会根据公司的销售情况，土地储备情况和资金情况，保持公司土地储备可以满足未来两到三年的开发需要。2013年计划拿出300亿资金拿地。相对于2012年拿地447亿元，这不算一个大数。

　　土地储备规模是后续发展的动力

　　作为高周转企业的代表，万科和保利2012年销售业绩都明显快于行业平均水准。两者财务状况也都良好，特别是2013年的业绩基本已经锁定。现在拿地其实更多是为2014年后的竞争做铺垫。

　　2013年业绩完全锁定。万科公司已售未结算面积1355万平方米，对应合同金额1437亿元，这些绝大部分将在2013年结算。保利预收账款为905亿元，占2013年预测收入的122%。相当于2012地产结算金额的1.4倍，业绩继续大幅增长可期。

　　两家公司的负债都处在行业的平均水平。在手现金也相当充裕。万科：2012年末，公司资产负债率为78.32%，扣除预售款后负债率为43.73%，处于较低水平。保利：公司的资产负债率78.19%，扣除预收款项后，其他负债占总资产的比例为42.14%。受益于销售回款加快增长，公司在手现金较年初增长80%至327亿元，远高于257亿元的短期借款和一年内到期的非流动负债。

　　两者之间的最大的差异在土地储备上：万科2012年公司新增项目78个，权益建面1589万平，2013年截至到公布年报时，新增项目14个，权益建面286万平。2013年公司计划新开工面积超过1653万平，计划竣工面积1290万平。

　　保利：2012全年共计新增40个房地产项目，新增权益容积率面积861万平方米。而2013年，公司全年计划完成房地产直接投资930亿元，计划新开工约1600万平方米，计划竣工约1000万平方米。

　　两相比较可知，13年新开工和计划竣工均与万科相近，但去年拿地却比万科要少，要保持千亿俱乐部成员身份，以及追赶万科，保利都要在土地储备方面多加力，这也是公司逆市大举拿地的重要原因。同时，宽松的财务状况也为公司买地提供了可能。

　　保利跟政策更贴近

　　事实上，由于“国五条”地方细则迟迟没有落地，房企在3月后普遍陷入观望。宋广菊却认为：“新国五条”没有更多的新的政策，都是对过去政策进行了重申，意在保持政策的一贯性和连续性；过去保利把握的不错，今后会做得更好。

　　从去年至今保利的拿地举动来看，拥有央企优势的保利始终走在市场的前面，不论是拿地还是扩张都能把握最佳时点。去年上半年，当大多数房企还对调控心有余悸、不敢轻举妄动之际，保利已开始在土地市场最低点逢低吸纳、陆续获地。而到了下半年各地政府密集推地、各家房企也开始疯狂拿地之际，保利已“手中有粮、心里不慌”，从第三季度才开始从容拿地，并在11月份达到拿地金额的最高峰144亿元。进入2013年后，头两月保利分别斥资36亿元和18亿元拿地，力度并不算大，而在“国五条”横空出世的3月份，保利却反其道而行之，斥资43亿元获取5地。

　　一直以来，房企同行一直视保利为政策“风向标”，认为身为央企的保利离决策层更近，跟着保利拿地总不会错。这次保利是否又再证明自己具有先见之明，时间会给我们答案。

　　记者 陈浩