柏庄：地产商怎样过紧日子？

　　整个房地产行业渐渐远离了粗犷式的增长，之前只要拿到地就能赚到钱的时代已一去不复返，成本控制已经是不可忽视的问题。柏庄集团试图通过信息化手段，围绕设计、工程、营销以及物业这四部分价值链条来进行成本控制。

　　近几年，随着国家一波接一波的调控政策，再加上行业内激烈的竞争，房地产行业的黄金年代正渐行渐远。成本控制已经成为所有房地产企业不得不面临的问题，柏庄集团信息化工程部经理韦競告诉记者：“过去的房产企业只要能拿到地，就肯定能赚钱，因此也就无所谓成本控制问题。而现在整个行业面临洗牌，如果成本控制不好，很可能被市场淘汰。”

　　成本控制困惑

　　虽然不像万科、万达等房地产巨头一样财大气粗，但在安徽省活得有滋有味的柏庄地产，也许就是现如今中国房地产行业的一个缩影。

　　房地产行业一个非常大的特点就是多个合作项目大多处于异地，而多项目异地管理使得控制成本变得更加困难。以柏庄为例，其在芜湖、蚌埠、合肥、六安、嘉兴以及无锡等地同时开发的楼盘就有16个，开发面积达到400多万平方米。

　　从五年前开始，柏庄集团从以投资创业为主体，转型为以房地产为主，投资创业和证券为辅的发展战略。而投资出身的柏庄，一方面因为其背景获得了广泛的融资平台以及融资信誉，在需要大量资金支持的房产行业获得了一定的融资优势；另一方面，也难以避免地存在缺乏经验的弱势。对于令整个行业都头疼的成本控制问题，更是一筹莫展。

　　2009年，从万达总部考察学习归来的柏庄受到启发，试图利用信息化手段，解决房产企业面临的成本问题。韦競告诉记者：“很多房地产公司都喜欢找咨询公司帮助梳理流程，但效果很难保持。归其原因就在于流程要靠人去执行，但每个人的想法与执行力都是不同的。因此就需要一种手段保证流程完全落地，制度得到确实的执行。信息化工具就是一个很好的手段。”

　　但问题接踵而至：究竟是自建系统还是和软件公司合作？和软件公司合作，又找谁合作呢？对此韦競认为：“自建系统虽然成本较低，但是系统需要三至五年的时间建立，这个时间太久，在激烈的市场竞争中，我们等不起。”于是，柏庄开始寻求建设信息系统的合作伙伴。

　　在每一个细分行业，都有该行业著名的信息解决方案提供商。对于房地产行业来说，明源软件就是这个角色。但柏庄在进行信息化系统建设时却并没有选择在房地产行业有着众多用户的明源软件，对此韦競解释说：“我们的需求是要有一个一体化的解决方案，要实现财务一体化。明源软件的营销解决方案虽然非常强大，但是却不提供财务解决方案。如果从企业的战略层面考虑，信息化系统的建设必须可以在各个部门各个环节实现成本控制，而非仅仅提高营销。”

　　最终，柏庄在2009年与用友合作，构建了全面一体化的协同信息系统，每年投入上百万资金用于软件的开发、硬件的配置以及人才的培养。

　　成本控制的四个方面

　　房地产行业的价值条主要包括设计、工程、营销以及物业四部分。而柏庄的成本控制，也都是围绕这四部分来展开的。

　　1. 设计。“在房地产行业，设计环节基本上决定了整个房子造价的70%以上，”韦競说，如何保证设计出的产品符合用户的需求就是根本问题，我们的信息系统有客户来访意见调研功能，可以对客户的基本信息以及喜好等等进行统计以及智能化分析。“举例来说，我们可以通过系统得知芜湖地区，一般是什么群体的人买我们的房子？喜欢的什么样的房型？就可以在设计房型的时候做出很好的数据支撑，以便决定究竟是设计刚性的户型，还是改善性的大户型。”

　　2. 工程。对于工程这部分的成本来说，最直接的体现就是招标。无论任何房地产项目，引起招标问题的大多是因为信息不透明。柏庄试图通过信息系统对招投标进行规范化的管理，韦競说：“所有的合作单位，都要经过严格的评审，进入系统的白名单里面。在这个供应商库中，可以查看每一次招标的业绩以及情况。这样不但可以使招投标的整个过程透明、公开，更重要的是使得招标环节更加规范，使得报价物有所值，实现成本的降低。”

　　3. 营销。说到房地产营销，最敏感也是最被人诟病的就是房价问题。传统的定价方法，首先要参考同区域内别的楼盘定价，再参考包括人员消费能力在内的区域经济发展情况，最后参考楼盘历史的销售业绩，综合讨论出一个结果。但是这种方式，人为的主观因素过大，很难保证得出的是最合理的定价，进而影响最终的销售。但通过信息系统的数据分析，可以使得结果更加客观，韦競举例道：“比如说这个楼盘开过几次盘？当时每一期的消费均价是多少？在每种销售均价的情况下每一次开盘的销售情况所占比例各是多少？楼盘周边有哪些项目？他们的价格是多少？以这些数据为基础，就可以通过系统做出分析模型。在定价时提供客观的数据支撑，辅助进行决策。”

　　4. 物业。“物业费的收缴是很多企业都面临的一个问题。对于许多房地产企业来说，仅物业这块来说都是存在亏损的。”韦競认告诉记者，而柏庄解决问题的思路就是，通过信息系统的精细化管理，提升物业品质，从而使得业主自觉自愿缴纳物业费。

　　物业人员数量多，流动性又大，非常难以管理，而柏庄通过远程监控系统以及呼叫中心系统，使得对于物业人员的绩效考核成为可能，从而显著提高物业品质。韦競举例说：“比如业务进行报修后，集团的营销中心派单到当地的企划部，企划部派单到物业，而呼叫中心系统会对所有物业的派单进行跟踪，整个系统清晰透明。几号楼哪个楼道的哪个灯坏了？业主什么时候保修的？什么时候维修的？怎么维修的？维修花费了多长时间？这些信息都会在信息系统上反馈。”

　　极高的资产负债率以及长达数年的存货周转周期，使得房产企业如同走在钢丝上，脱离了粗放式增长的房企，只有做好成本控制，才能在国家越发严厉的调控政策面前生存下来。

　　■ 文 / 付云