华侨城模式能否“逆袭”？

　　事实上，华侨城A（000069）并不是严格意义上的“屌丝”。在很长的一段时间里，它甚至有“高富帅”的特质——央企背景、区域地产大亨、涉足文化旅游产业。

　　但是，这些优质的基因并没有成为华侨城近年来业绩突飞猛进的基石，相反，华侨城带给市场的感觉是其在这样的温床之上开始踌躇不前，有些不思进取。同样，反映在二级市场上的是，华侨城不仅在过年三年跑输了大多数旅游个股，其涨幅甚至还远远落后于同属地产的招商地产、保利地产和万科A。

　　在苏宁云商这类屌丝成功逆袭的时候，或者能带给华侨城更多的思索——如何能够把目前手头“旅游＋地产”的这副牌打好，为公司注入新经济的活力，打一场翻身仗。

　　陷入困境

　　因为有着央企背景，华侨城有着与生俱来的优越感。也正是背靠着央企这颗大树，华侨城敢于多次逆市大手笔拿地，其举动也受到市场的强烈关注。同时，华侨城以豪宅战略在深圳树立了高端房产的典范，受到市民的推崇。

　　但是，近年来华侨城延续此前的经营模式却出现了困局。一方面，楼市限购令让豪宅开发之路变得异常艰难，楼市调控打击的是投资和投机需求，而投资和投机恰是豪宅客户的主力，因此在众多上市房企中，华侨城首当其中。

　　同时，公司高价拿地的行为也埋下了巨大风险，在营销无力，费用高企的背景下，公司资产负债率高企。此外，公司将此前“旅游＋地产”的模式不断简单复制，新产业形态短期内难见回报，使得公司净利润增长缓慢。

　　相关数据显示，2010年－2012年华侨城的资产负债率分别为69.69％、71.16％和69.95％，资金链紧绷可见一斑。而2010年－2012年公司实现归属于上市公司股东的净利润分别为30.39亿元、31.77亿元和38.5亿元，两年时间仅增加了26.69％。

　　本刊曾在《华侨城模式之忧》一文中指出，“从公司近3年的发展路径来看，华侨城延续以前的模式本身存在的弊病也已凸显，‘重资产，缓回报’的开发经营模式不可避免的带来了负债率的高企。这方面的病征以华侨城上海苏河湾项目为典型。”

　　据了解，该项目经过近三个季度的销售后，销售套数尚不及总套数的一半，而且该项目的销售价格几乎与该地块的楼板价相当。华侨城在该项目投入大量资金进行开发后，其盈利状况并不乐观。

　　此外，华侨城为了规避2006年出台的“70/90政策”，即凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上，耍小聪明推出了“双拼房”、甚至“三拼房”来规避限制。但其未料到此后一些城市推出了限购令，这使得公司的豪宅销售陷入困境。

　　华侨城在深圳的香山里项目销售遇冷。此外，华侨城纯水岸15期也虽然早在去年7月就拿到预售许可证，但因为“双拼户型”、“三拼户型”影响销售，公司一直未展开销售。据知情人士透露，公司此前一直向相关主管部门进行公关，最后承诺今后多开发小户型，从而将纯水岸15期的多拼户型房产证成功换成一本，此后才开始进行销售。

　　曾以“豪宅专业户”闻名的华侨城目前却陷入了产品滞销的境地。有业内人士指出，主要原因在于华侨城产品开发的高端化，在宏观调控的背景下，凡是以高价销售的房地产开发项目，大多都面临周转放慢、库存猛增、负债率急升等风险。

　　此外，华侨城旅游业务的收入增长也开始趋缓。2010年公司旅游综合收入高达94.48亿元，但2011年已锐减至63.33亿元，虽然2012年恢复性的增长到104.6亿元，但两年时间增长率也仅为10％。

　　面对种种不利的因素，市场也在用脚投票。相关数据显示，华侨城在过去三年里股价不仅相对于旅游个股来说，走势十分疲弱；其作为地产个股也跑输了处于同一板块的“招保万金”。华侨城引以为傲的“地产+旅游”的模式面临严峻考验。

　　模式需创新

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，如何冲破华桥城地产的模式禁锢和寻找创新突破点，是华侨城在新一轮全国扩张中必须正视和解决的问题。

　　“华侨城地产目前战略方向还是走全国铺开复制旅游地产的模式，但是在旅游地产行业竞争加剧的情况下，华侨城地产的布局显得偏于保守。”宋丁认为，“在市场加剧且面临资金压力的新时期，华侨城应该加快创新速度，尤其是要在新产品寻找压力突破点。”

　　不难看出，对于华侨城如何走出困境，市场人士已经开始关注，并提出了自己的看法。从苏宁云商区别于以往“做业绩”的逻辑，密集推出“想象空间”的这条道路来看，华侨城能做些什么呢？

　　一位长期关注华侨城的市场资深人士刘先生对此提出了自己的看法，“文化产业是经济发展的重要组成部分，同时也受到政府部门的高度关注，华侨城有这个能力，也有这个必要在这个方面下功夫，做出自己的特色。”

　　记者注意到，比华侨城晚上市数年的宋城股份，凭借打造的精品《宋城千古情》，将“主题公园＋旅游演艺”的模式成功进行异地复制扩张。公司股价也得到了市场的认可，于近期创出新高。事实上，华侨城在其旅游景区内一样有旅游演艺，比如世界之窗的大型晚会，但其晚会剧式相对固定，再加上日复一日，年复一年的演出，难免给人视觉疲劳之感，观众需要新的刺激。

　　“华侨城可以试着打造网络游戏带动文化产业的发展，通过虚拟和现实的有机结合，从而带来新的活力和生机。”上述人士对此建议道。记者也注意到，今年以来不少传统行业上市公司纷纷触网，市场也给予了极高的热情，二级市场股价得到追捧。

　　近年来，依靠科技与文化的结合，网络游戏、文化旅游等新兴的文化业态，不断创造出新的消费群体和新的消费热点。华侨城此前就以旅游及相关文化产业经营闻名，公司在此基础上拓展到网络游戏、网络动漫等产业应该不是什么难事，通过对相关领域的开发，将有力推动公司文化产业跨越式发展，届时公司也会得到市场的认可，其估值自然与当前不可同日语。

　　本刊记者 张婷

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