中国楼市 调控再起风云

　　全国主要城市房地产市场月度动态播报（2013年11月）

　　11月楼市成交涨跌各半。据中国指数研究院统计数据显示，本月，其监测的43个城市中，约五成城市成交量环比上涨。成交量环比上涨的城市中，昆明上涨幅度最大，为41.99%。成交量下跌的城市中，南宁跌幅最大，为72.69%。成交价格方面，本月43个监测城市多数成交价格环比微涨，其中杭州涨幅最大，为9.15%，广州环比跌幅最大，为-11.10%。

　　继10月深圳、北京出台“深八条”、“京七条”加码调控后，本月调控向二线城市蔓延，城市间政策分化愈加明显。11月8日、11日上海和广州分别出台了“沪七条”和“穗五条”，通过严格限制、提高二套房贷首付比例等措施收紧楼市监管力度。与热点城市不同的是，三四线城市更多面临的是市场发展问题，11月22日徐州对限购政策进行调整。而在徐州之前，温州、芜湖也已相继放宽了限购政策。

　　业内人士分析，这一轮二线城市密集出台楼市调控政策，多少有些为了应付考核而“临时站队”的色彩。不过，中国房地产学会副会长陈国强表示，“此轮多地出台收紧调控的细则，尽管表面意义大于实际意义，但对市场买卖双方的心理预期仍有影响，而这有可能对四季度市场走势有明显影响。”

　　北京 新房成交创新低

　　随着天气的变冷，北京楼市的热度也在下降。据链家地产统计数据显示，11月，北京市新建住宅成交量再次出现大幅下降，环比降幅为21%，纯商品住宅单月的成交量更是降至去年3月以来的最低水平。同时，二手房成交量也颇不景气。11月，北京市二手住宅成交11355套，较10月上涨5.2%，较去年同期则下降21.4%。

　　链家地产市场研究部张旭分析认为，成交转淡的原因主要是，10月出台的自住型商品住房政策，以及11月多个城市的房地产行业新政，对购房者预期产生比较明显的影响，再加上年末房贷优惠收缩，也加剧了市场的低迷。

　　比起前一月时“画饼”一样的自住房政策，本月中，自住房展览、地块出售、细则出台等行动，给了人们对自住型商品房更多的信心，同时也在影响开发商的推盘意愿。虽然北京市住建委重申，年底之前单价高于4万元/平米的楼盘不批预售证，但是机构统计数据显示，从11月入市项目报价情况来看，价格快速上涨的势头已现衰落，平价入市或者价格小幅上涨的项目明显增多。

　　市场观望升级，新增需求降低，张旭预计12月的成交水平也难以出现明显起色，年末市场稳中偏冷。

　　深圳 均价微跌陷僵局

　　据深圳市规划国土委网站公布统计数据，11月，深圳新建住房成交4827套、45 .21万平方米，全面赶超了“金九银十”。成交均价却自7月份以来一降再降，达到21685元/平方米。不过对比今年1月份19694元/平方米，深圳新房价格上涨幅度仍旧达到10 .1%。从单区情况来看，福田区11月份大幅逆势上扬，达到53587元/平方米，成为近两年多以来的单区最高均价。

　　10月11日，深圳发布“深八条”，11月6日起，将二套房贷最低首付比例提高到70%。业内人士预计，年底“突击”收紧调控将会让楼市短暂降温。但从数据看，深圳房价自7月份来环比“五连跌”，每月跌幅微乎其微，表明市场陷入一种僵持格局。

　　对此，深圳市规划国土委相关人士回应称，近期深圳多种渠道向市场释放加强楼市调控的信号，而且深圳在近两个月房价环比涨幅也有所回落，加上在年末银行房贷收紧影响下，购房者市场看涨预期有所弱化。在上述因素作用下，预计12月份深圳房地产市场将稳定发展态势，房价上涨压力有所缓解。此外，深圳将继续抓紧住房政策研究工作，为推动建立房地产市场调控长效机制做好准备。

　　成都 房企年末抢客 硝烟四起

　　今年和往年的情况不同，11月的成都楼市没有立刻进入“冰冻期”，而是平稳过渡。根据成都中成房业11月成都住宅市场月报显示：2013年11月，成都共成交住宅24691套，环比分别上涨8.10%，成交同比增加60%，这是三年来成都楼市11月成交首次跨入“两万”时代。

　　对此，四川中原地产营运总监何涛分析认为，三中全会后房地产积极信号的释放，开发商为追求年底回款，放出优惠促成交，以及低总价的产品推出市场，都促成11月成都楼市的平稳过渡。

　　进入11月以来，成都楼市开盘量项目达到40个之多，相对9、10月有很大的提升。其中，不少纯新盘进入市场，多个楼盘成交在寒冬中逆势上扬。开发商也更加活跃，不但开始加大促销优惠力度，各种特价房、一口价单位等形式的产品争先恐后推出；而且直接让利、买房抽大奖等优惠活动更是趋于常态化。

　　不过，业内人士表示，从目前的情况来看，成都住宅市场依靠单一“刚需”支撑的局面正面临极大的压力。从2011年开始，刚需消费群体成为住宅市场最大的支撑点，并且分别在2012年初、年中以及2013年上半年显现了好几波爆发行情。目前，这一刚需群体的消费能力似乎已经透支，处于后续乏力的阶段。

　　文︱《小康·财智》记者 刘上