以房养老，你准备好了吗？

　　60岁之前我养房，60岁之后房养我。人这一辈子似乎就和“房”摽上了。年轻时为房子做奴隶，老年后以房子为靠山。房子不仅成了安身“立”命之源，还成了安身“保”命之本。

　　前几年流行着这么一个笑话：

　　“一位中国老太太和一位美国老太太在天堂里相遇，中国老太太感慨地说：‘我终于在临终的前一天，攒够了买房子的钱！’而美国老太太则说：‘我在临终前一天，终于还清了贷款买房子的钱，但我在房子里已经住了50年。”

　　如今，中国老太太终于觉得自己可以和美国老太太交流同样的心得了，但是没想到，人家美国老太太又有新招：

　　“临终前，我还去法国吃了顿大餐、到日本洗了个温泉……都是银行给’报销‘的。我那50年房龄的老房子也没啥用了，就抵给银行了。”

　　美国老太太“玩”的，其实就是近期备受热议的“倒按揭”。而这个故事，很可能在不久的将来也发生在中国的养老一族中。

　　“以房养老”时间表日渐清晰

　　一位退休老人，除拥有一套住房外，缺乏或没有其他养老条件。那么，他可以选择将房子抵押给金融机构或者其他专门机构，每月从该机构领取一定数额的生活费，用于晚年改善生活之需。而在他去世后，这套房子就由该机构所有或处置。这就是以房养老的“倒按揭”，即“住房反向抵押贷款”模式。这样的养老方式下，老年人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。

　　而中国目前的现状是，许多人贷款买房，辛苦一生赚钱还贷，到临近退休才还清贷款，但此时已无太多积蓄来养老。而且，房子很多情况是顺理成章地留给子女。这也是中国人传统的观念。

　　“以房养老”将打破我们的传统模式。据了解，这种“倒按揭”的养老模式，在欧美及日本、新加坡等一些国家，已经是一种比较成熟的养老模式。

　　保险理财师告诉记者，根据这种模式进行的初步推算，在国内大中城市，如果一位拥有一套200万元房产的65岁老人，采取“倒按揭”的方式，每个月可以拿到1万元左右的养老金。

　　其实，我国提出“以房养老”的概念也已有10年，并且从2007年开始在北京、上海、南京、杭州等地进行过试点，可惜效果不佳，并未被市场接受。不过，眼下日益严重的老龄化倒逼“以房养老”再次被提上日程。

　　近期，幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏就在多场合公开表示，相关部门已让保险公司12月份拿出试点方案，1月份推出相应的保险产品。

　　“以房养老”障碍依然颇多

　　“时间表虽然已经拟定，但试点方案推出需要一个过程，不会那么顺利。”国家行政学院公共政策教研室主任竹立家接受记者采访时表示，“以房养老”的展开依然会面临障碍，导致银行和保险公司等金融机构的参与积极性不太高。

　　据记者了解，11月下旬，保监会曾就此事召开了内部会议，参与的保险公司只有幸福人寿、平安、泰康、新华、合众、中宏等7家。

　　那么是什么原因导致众多保险机构兴趣缺乏呢？记者通过采访了解到：

　　障碍一：把房子留给子女仍是主流观念

　　有房族的北京市民钟女士还有几年就要退休，她以“儿女有出息，不会让父母卖房养老；儿女没出息，不会准父母卖房养老”表明对以房养老不看好。“但存方寸地，留与子孙耕，传统观念下房产寄托了家庭太多情感，多数人是过不了’观念坎‘的。” 孟晓苏说。

　　而“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。但在我国现行税制下，人们没有动力。上海民政部门就曾做过调查，结果显示高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。

　　障碍二：受70年产权限制

　　虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。这种不可能在短期内扫清的障碍，使得中国大多数银行或者保险公司出于风险控制的考虑，不会对“以房养老”太感兴趣。

　　房地产市场的变数不可控也让各方顾虑重重。对于保险公司而言，宏观调控下房子蕴含的价值是个变量，起伏不定难以判断，这对保险公司而言将是不小的风险。“推出这种产品的风险大、成本收回时间长，所以积极性不是很强，这需要国家在财政税收等方面出台相应的支持政策。”一位保险公司内部人士向记者坦言。

　　障碍三：评估不规范，公正难保证

　　“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。

　　新模式只属于小群体

　　记者了解到，目前成型的“倒按揭”并不会面向全体老人，而是分步骤分先后的推广开来，并且也没有涉及最有需求的农村养老一族。

　　“我国房产的性质多种多样，有商品房、保障性住房、小产权房以及农村宅基地等等，不同性质的房产面临的问题都不一样，政府应对市场情况进行细化调研之后再出台具体细则。”幸福人寿住房反向抵押养老保险课题组副组长曲和磊向记者表示，小产权房首先是要清理的，农村宅基地房屋是无法确权的，以上两种房产性质都不会纳入“以房养老”的方案之中。同时，二三线城市的房屋评估值相对较低，房屋价值几乎不够养老，金融机构参与的积极性也不会太大。

　　据记者了解，“以房养老”的此次试点主要涉及一线城市的城镇住房，农村住房暂时不在试点之内。同时，首要涉及人群多为失独和无子女家庭，且最好具备一定条件。如：

　　条件一：自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。

　　条件二：独立住房。在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。

　　条件三：经济状况适中。当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。

　　“以房养老”能否养得起两老人？

　　“以房养老可以从一些条件好的老人开始做起来。”曲和磊建议，比如老人拥有两套物业，可以用一套市价较高的来抵押获取收入。“如果两个老人只有一套房子，房屋价值又比较低的话，就不太现实了。”

　　那么，究竟要价值多少的房子才够两位老人在北京这样的大城市以房养老呢？

　　记者算了一笔账：以昌平区为例，在天通苑一套90多平方米的两房一厅目前的市场评估价为200万元，根据以房养老倡导者孟晓苏的估算，如果根据国外标准的“抵押式以房养老”计算：老人若将该房屋参保，每月大约可得到1万元的养老金。

　　根据北京目前的消费水平，每月1万元的生活费供两位老人生活问题应该不大。

　　因此“以房养老”在一线城市推广可能会好一些，比如在北京、上海、广州等，因为房价比较高，且还在不断往上涨，抵完以后对老年人的生活会有比较大的改善。

　　文| 《小康·财智》记者 吴洁