2014中国楼市大猜想

　　2014年，中国楼市新一轮的博弈已经开始。有人看涨，有人看跌，也有人认为既不会大涨也不会大跌，讲事实，摆道理，列数据，人人都在争当预言帝。在“建立长效机制”的调控主基调下，让我们对2014年楼市拭目以待！

　　2013年，对于中国楼市而言，充满了变数和惊心动魄。“国五条”横空出世，房产税摆上了台面，问责制利剑高悬，“空城”、“鬼城”悄无声息地在全国蔓延开来，然而，北上广深房价却依然在调控中疯涨。

　　无论是迷茫还是不舍，如今，2013年已经尘埃落定。

　　2014年，是全面深化改革的开局之年，也是楼市治理步入全新轨道的起始之年，中国楼市走势又将如何？房价是涨还是跌？

　　房价增速或将放缓

　　2013年的中国楼市依旧疯狂，成交量虽时有涨跌，但房价却是一路飞涨。据国家统计局12月发布的全国70个大中城市住宅销售房价统计数据显示，2013年11月份，北京、上海、广州和深圳房价涨幅领跑全国，分别同比上涨21.1%、21.9%、20.9%和21.0%。

　　这已是北上广州四大一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%。如此高的涨幅，令人咂舌。

　　对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析认为，从发布的70个大中城市房价同比涨幅看，大部分城市的同比涨幅虽然继续略有扩大，但从近几个月的同比涨幅比较分析看，涨幅扩大的势头明显见缓。据其介绍，9月份70个大中城市新建商品住宅价格同比平均涨幅比8月份扩大了0.9个百分点，10月份比9月份扩大了0.7个百分点，11月份比10月份扩大了0.2个百分点，呈现逐月缩小态势。

　　数据提振信心。经过2013年中国楼市量价齐升的局面之后，众多业内人士一致认为，在接下来的2014年里，随着“挤泡沫”的继续，一二线城市房价将持续上涨，但增速放缓，三四线城市房价则有稳有跌。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，2014年全国商品房成交均价将继续回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。他的理由是，2013年楼市全面回暖，一二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了后两年的涨幅。三四线城市供应量持续增大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少。

　　持类似观点的还有“预言帝”任志强，“总体看涨，增幅放缓”，他认为，具体增幅区间，很有可能从2013年的两位数降到一位数。

　　在他看来，全国土地供应在2013年11月从负转正，土地供应量增加，这就是个强烈的房价企稳信号，“每一次土地高速增长后，房价增幅都会放缓，市场开始有能力调节供求关系。”

　　当然，中国楼市历来不乏唱空的声音。近日，死硬的看跌派代表谢国忠又放出豪言：2014年中国房价将会下跌50%！

　　楼市调控分类指导

　　近年来，中国楼市调控政策层出不穷，但结果却是房价屡调屡涨，限购、限贷等行政化手段更是备受争议。这一切都预示着中国楼市调控思路需要重新审视。

　　2013年12月24日，住建部召开“全国住房城乡建设工作会议”，部长姜伟新在部署工作、定调2014年楼市调控方向时明确表态：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递三大政策信号：更加注重分类指导、探索发展共有产权房及强化市场监管。

　　“更加注重分类指导”是个新提法。之所以会出现这种提法，主要原因还在于中国房地产市场分化的进一步加大。北上广深房价迅猛攀升，再创新高，而温州楼市“断供”、“腰斩”频现，鄂尔多斯等十多个城市相继陷入“鬼城”尴尬。总的来说，一二线城市的红火，掩盖不了部分三四线城市的冷清。

　　物以类聚，人以群分。在很多业内人士看来，楼市调控“分类指导”其含义包含两个方面：一方面中央政策更加注重分类指导，例如差异化的信贷政策；另一方面，地方政府结合自身房地产市场实际情况制定各自的调控细则，增强地方的政策自主性。

　　事实上，这种调控思路的转变早已在现实中有所体现。2012年中国楼市有种现象让人印象深刻，那就是，地方政府前赴后继明里暗里地进行“政策微调”，又都被中央及时果断地制止打压下去。

　　而在2013年，尤其是2013年后半段，中央的这种“态度”显然有了重大转变。据不完全统计，2013年第四季度，陆陆续续有17个城市对调控力度进行了升级，这17个城市全部位于近期房价涨幅排名前20位。与此同时，温州、徐州、芜湖等市场表现较为疲软的城市却在频频传出调控松绑的信号。由此可见，楼市调控已经呈现分化趋势，地方政府的调控自主性正在不断加强。

　　另外，从长远来看，政府对楼市调控的主基调仍是“建立长效机制”，十八届三中全会、中央经济工作会议虽对房地产调控只字未提，但房产税、住宅政策性金融机构、共有产权房等长效机制却被频繁提起，如不出意外，它们也将是2014年房地产领域政策重点。

　　小产权房转正无期

　　十八届三中全会报告明确提出，建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

　　这引起了市场的无限遐想，一时间关于小产权房转正的猜想甚嚣尘上。

　　小产权房是中国楼市一道绕不开的现实难题。

　　据全国工商联调研得出的数据，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。而非官方的数据更加惊人，有统计数据甚至显示，目前全国小产权房总量或已超过70亿平方米，若按100平方米/套来计算，相当于全国就有7000万套的小产权房，若按三口之家一套房计算，相当于解决了2.1亿人口的住房问题。

　　如此大规模的小产权房，虽然没名没份，但却客观上解决了相当一部分居民“居者有其屋”的梦想。

　　问题是，小产权房毕竟不合法，作为监管部门，国土部近些年来也没少发文件、下通知，三令五申要求清理整顿，但效果并不明显。

　　2013年末，形势好像出现了一些改变。自2013年11月下旬，国土部和住建部联合部署“小产权房”查处工作一个多月以来，全国多个省市掀起了一股密集查处小产权房的热潮，北京昌平、河北栾城、海口、广州都已组织拆除了一批小产权房。

　　一边是“妥善解决这一历史遗留问题”的改革导向，另一边是空前严厉的查处清理行动，政府的做法让很多人有些摸不着头脑。

　　不过，在业内人士看来，这两者并不矛盾，这说明，小产权房转正尚无时间表，甚至关于小产权房要不要转正，怎么转正、政府高层措施也仍未形成统一意见。因此，在这种情况下，首先要做的就是维持现状，即维持问题不再继续蔓延，至少有必要对当前在建的、在售的、违法情节严重的项目坚决予以拆除，追究相关责任人的法律责任。

　　众所周知，小产权房的弊端直接产生于中国城乡二元土地制度下的利益驱使，要想根治这个顽疾，必然有赖于中国土地制度的进一步改革。但这绝非一朝一夕的易事。

　　那么，现阶段究竟应该如何妥善地解决小产权房的问题呢？住建部政策研究中心主任秦虹的看法是分类处理，对于在建、在售的小产权房严查；对于部分小产权房建设不合理，比如建设在马路中间，影响当地社区的公共利益，需要依法拆除。对过去已经存在的小产权，根据用地属性、房屋安全质量等划分，如果都符合指标的承认，不符合的拆除。

　　秦虹的这种观点得到了业界普遍认可，但问题的关键就在于如何分类，如何划分指标，这将决定着无数购房者的命运。

　　不过，也有相当一部分投资者并不关心能否转正。在他们看来，解套赚钱才是王道。

　　如今，小产权房清理整顿风声正紧，业内人士提醒人们注意投资风险。

　　文/《小康·财智》记者 刘彦华

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