大兴待兴

　　大兴的投资价值人们认为一直被低估，尤其是房地产业，随着南城建设步伐的加快，大兴更成为了南城焦点中的焦点。如果有人问，北京哪里的房子还可以买，很多人几乎想也不想就会说，大兴区。

　　近日，大兴区经济发展促进局局长叶斌说，首都第二机场将在2018年正式投入运营，一次性实现载人量4500万。好消息似乎更加证实了人们对大兴区房产的评估。北京大兴区，投资潜力真的如此优异？还是说，人们只是被自己看到的现象迷惑了双眼。

　　由热变冷？

　　2009年，是大兴区最热闹的一年。

　　那年，来自政策消息面的反馈是，结合北京市“两轴、两带、多中心”的发展新格局和全市区县功能定位，大兴处于“连接一轴，横跨两带，关联多中心”的重要战略要冲，在全市11座新城中大兴区就占有两座，即大兴新城和亦庄新城。

　　这个消息被嗅觉敏锐的房地产开发商捕捉了个正着。自2009年5月以后，先后就有10余宗大兴地块以高溢价成交，其中，尤以新城北区为成交最为活跃。而拿下这些地块的开发商中，不乏首开、保利、金地、绿地、旭辉、兴创等实力开发商，还包括此前在这一区域拿地的华润置地。

　　这些开发商似乎都极为看好大兴的未来。当时，很多的地产商都出来讲话，憧憬着大兴的未来，以及自己的集团在这里将要建成的蓝海。

　　保利茉莉公馆项目经理宋晶晶曾说：“开发商集体开发大兴区域，这跟一般区域的点状发展不太一样，开发商同时在一个比较短的时间内集中打造一个区域，我觉得将会给这个区域无论是城市面貌也好，包括居住品质也好，将带来一个集中的爆发式的提升。”

　　她甚至认为，大兴区域发展会超过望京，“它的这种潜力大家也是有目共睹的，这也是这么多的品牌开发商看重这一片区域的原因。”

　　东亚新华地产新闻发言人吕志涛则始终强调，政府的投资，对地产商来说也是一次前所未有的机遇。他将亚奥圈的发展和大兴做了对比，最后得出了大兴前途无量的结论。

　　如今，在政策的利好下，大兴区建设已经4年，我们以为会一直持续的2009年的房地产开发投资热潮并没有延续下来。前不久，万科在大兴区的房产降价的消息就让人很震惊。

　　3月16日在大兴开盘的“住总·万科橙”项目开盘首日毛坯房销售均价2.1万元/平方米，而在半年之前，这一项目放出的精装修售价预期可能达到2.6万元。有人照此推算，即便刨除每平方米2000元的装修成本，万科实际上降价3000元/平方米。

　　而最近，又爆出亦庄新开盘的房子将以万元左右的价格销售，引来嘘声一片。而且，还有消息称，大兴区开发商的拿地热情也在下降，地产拍卖竞拍的企业明显减少。这些是在预示大兴区房产的投资价值正在远去吗？

　　理性回归 迎接新一轮增长

　　邓磊刚在新机场附近入手了一套住房，对一个上班族来说，那里似乎有些远，但是邓磊告诉记者，只有这里的房价他才能接受，天宫院这个他原来都不屑一顾的地方，现在的房价都已经在2万以上徘徊，而北边同样环位的价格更高，所以，只能想着价值洼地，远离市区，在新机场附近购房。

　　其实，像邓磊这样的人并不少。

　　近期，大兴区开盘的项目也不在少数，中国水电云立方、金融街融汇、保利首开熙悦春天等，据销售部的人告诉记者，想要看盘的人很多，所以，需求并没有减少。已经售罄的龙湖时代天街曾经风靡一时，很多购房者都后悔没有买到房子，似乎也在说明，大兴区的房产需求正旺。

　　那么，大兴区房产降价又从何说起。

　　关于万科的降价，万科已经出来澄清，毛胚房和精装的利润其实是均等的，所以并不存在降价一说。

　　亚豪机构市场总监郭毅则认为，万科橙明显降低价格预期，一方面是监管部门对于取证项目的价格监管仍未放松，开发商为了领证有所妥协；另一方面也是和周围项目的主流价格接轨，否则定价过高，销售压力会增大，难以快速消化。

　　其实，细观北京楼市，我们不难发现，北京楼市目前正在处于分化的状态，中高端项目依然前景可期，而刚需项目已经受到了自住型住房的威胁，所以，一些开发商当前加紧跑量是正常的。万科也存在这样的问题，所以，这并不意味着大兴区的房产将进入低谷。

　　我们看看今年的北京土地市场，4月10日，北京土地市场4宗多功能用地入市，2宗位于大兴区西红门，另外两宗位于通州区运河核心区。其中，大兴西红门0302-010-1、0302-009地块最终由华远地产股份有限公司以10.8亿元价格竞得，溢价率仅1成，这也是华远年内首次在京拿地。

　　而2月份豪掷近50亿在北京丰台夺地的泰禾再次出手，拿下大兴区黄村镇0101-016a地块和大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块，两宗地块总价高达51.7亿元。

　　据悉，大兴黄村镇0101-016a地块竞拍前共收到了7家房企的报名，分别是东亚新华、永同昌旭辉联合体、K2、保利首开联合体、万年基业、泰禾和华远。

　　富力地产以6.98亿元摘得的位于大兴区庞各庄地块，建筑面积23万平方米，楼面价仅约为3035元/平方米。

　　“大兴已然成为北京楼市最受瞩目的热点之一，而富力此时果断拿地，对其深耕大兴市场，调整北京市场布局，有着重要的战略意义。”富力地产相关负责人表示。

　　从2009年就开始走俏的大兴区，在近几年的发展中，从楼市翻倍上涨，到2013年的理性回落，业内人士认为，调整已经差不多结束。向来出手谨慎的华远地产，此番也来竞购，似乎也表明了一个现象，就是大兴区的地价已经到了一个合理的估值。

　　而且，对消费者来说，也不再是盲目的追捧。消费者对楼盘、对周边环境、对交通等设施都开始有要求，也就是说，开发商在面临理性的消费者时，也需要相应的做出调整。

　　该进还是该退

　　北京的房地产项目，分析人士认为，除了学区房之外，进入到现在这个阶段，基本上都是以刚需为主，大兴区的房地产项目也不例外，高端项目并不多见。即使有，竞争力也似乎明显弱于自住需求的房产。

　　这和大兴的地理位置以及历史有关。一直以来，南边的交通问题都让投资者对那里的房产不感兴趣，同样的房屋，在城北就比城南售价高出一两千元。如今，大兴的功能规划随着建设的加快，繁荣景象已经可见一斑。

　　不仅如此，大兴的产业链经济似乎也开始发挥效应。

　　目前大兴产业链有生物医药产业链，像协和、同仁堂，大型医药制药企业现在都进驻到大兴区域；还有新能源汽车产业，北汽有一个新能源汽车的投资。另外还有许多物流产业，多个大型物流集散地集中于此，而且未来首都第二机场建成以后对于物流产业会有进一步加强。

　　这些似乎都在向开发商和投资者抛出了橄榄枝。而经过了前几轮好消息的刺激，新机场规划成为当下最热的话题。

　　业内人士称，新机场建设虽然已经开始，但是，规划最终需要通过国家发改委的审批，才能最终落地，其中存在一定的不确定性。如果开发商想要借此造势，估计消费者难以买单。

　　对于本身经济基础较弱的大兴区，此番的利好确实让大兴区活跃了一把，但是，建设终究是长远的事，要想形成像亚奥新村、望京甚至是大兴亦庄这样成熟的社区，还是需要时间的。

　　并且，近期随着北京新国五条细则落地，给接下来北京房地产市场的发展，增加了不确定因素。新机场规划固然利好南城楼市，不过市场依然更大程度受到整体宏观环境的影响，这一点，无论对于开发商还是买房者来说，都是需要考虑的风险所在。

　　文|《小康·财智》记者 胡柯

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