房山 刚需们安家选这里?

  • 来源:小康-财智
  • 关键字:房山.北京,地产
  • 发布时间:2014-08-19 16:06

  房价还会跌吗?当大家都在看跌的时候,北京一些区域的房价却已经开始悄悄上涨。

  近日,中原地产市场研究部数据显示,从二季度以来成交量超过135套的住宅项目看,合计有12个项目,这12个项目成交均价相比一季度,只有3个项目环比下降。通州、大兴、房山有6个项目成交均价涨幅超过10%。而且据不完全统计,大多数项目相比前一季度均价都有至少1000元的涨幅。

  自2014开年以来,楼市的涨和降几乎成为一个全民性的话题,然而在市场看跌情绪越发浓的情况下,房山却不断凸显出上涨的趋势,并以较高的成交率,引领北京楼市发展。那么,是什么促使房山的逆潮流发展呢?

  新一轮拍地,房山再成热点

  今年年初,北京第一轮拍地,远洋地产以11.44亿元总价,配建2.7万平方米限价商品房的代价击败万科等8家竞争对手,夺得房山长阳镇高教园区4号地,溢价率为48%。

  对此,业内人士估算认为,远洋地产夺得的房山地块商品房的楼面价约为1.83万元/平方米。而2013年房山一共有三宗地块的楼面价突破1.7万元,但楼面均价都在1.8万元以内,因此远洋拿下的良乡地块创新高了。

  对此,中原地产首席分析师张大伟曾表示“在当下竞争白热化的土地市场中,房山区拍出1.8万元/平方米的楼面价并不令市场意外”。张大伟称,房山长阳区域已经发展成熟,区域内配套逐渐完善,房价已经突破2万元/平方米,目前大部分在售项目售价约为2.5万元/平方米。鉴于此,可见2014年房企拿地竞争的激烈程度仍在加剧。

  似乎为印证以上的观点,在7月末,位于朝阳区孙河乡两块土地和房山区良乡三块土地,共5块土地开拍。天洋、万科+永同昌、世贸、韩建、中粮、天恒集团等10余家房企参与争夺。最终,孙河地块流拍,房山良乡3块商业金融用地则竞争火热。天洋地产分别以11.55亿元竞得(房山良乡组团)14-03-10、9.95亿竞得14-03-05地块、4.65亿竞得14-03-13地块。楼面价高达10931元/平方米,溢价率则高达210%。

  2013年,五矿入手理工大学7号地溢价率49.22%,星华蓝光则以16.35%溢价率将新城良乡组团06街区06-23-01地块收入囊中。对比之下,此次房山商业拿地,则可以说是真正的“高溢价”拿地了,显见开发商对房山区域前景的看好。

  长阳、良乡两地开发商密集开盘为了解房山楼市的发展现状,近日,记者来到房山楼盘的两大主要板块长阳和良乡进行探访。记者注意到,长阳地区聚齐了众多知名开发商的项目,包括中粮万科长阳半岛、首开熙悦山、中铁国际花园等。整个长阳板块内不时可见高大的建筑塔吊,很多项目占地面积巨大。不过,街道上行人不多,看上去显得有些冷清。

  记者了解到,长阳半岛、芭蕾雨悦都、原香小镇已经有不少楼栋交房,但周边超市、饭店、市场、医院等生活配套设施开发得较为缓慢。对此,一售楼员告诉记者:“房山位于西南五环,要是配套全配齐的话就不是这个价了,配套方面年底就慢慢都起来了。”

  记者以购房者的身份来到“首开-熙悦山澜庭”的售楼处。由于是工作日的原因,售楼处的人并不多,仅有两三组客户在场。不过销售人员表示“是周末的话,来访客户会有明显增加。”

  现场一位售楼员告诉记者,去年推出的楼都已经售罄,今年6月推出的9号和15号楼也几近售罄。预计8月底将加推一个4号楼,位于房山长阳地铁站南50米,待售户型面积为84平二居,89-99平三居,预计最低价19000元/平方米。

  首开-熙悦山旁边的中粮万科长阳半岛已经与教委共同签署了战略合作协议,将共建“名校+名企”合作新路径。据悉,长阳半岛的这个项目是万科目前包含业态最全的项目,有100多万平米,包括教育配套、医疗配套。其中,北京小学、北京四中校舍已经建设完成,马上要交付,9月份就要开学了。一个三甲医院,目前还没有开工建设。

  随后记者来到了位于良乡区域的金地朗悦售楼处。记者发现,前来看房的客户相比长阳区域明显增多。据了解,金地朗悦位于房山线大学城北站东500米,四期住宅1、2、4号楼在售,均价22500元/平方米,商住金地朗悦-YOYO派精装洋房均价21000元/平方米在售。

  除此之外,在阎村区域的天恒乐活城已进入收官阶段,叠拼别墅区由于正在办理期房转现房证件,具体销售日期待定。据了解,其在售的产品主要是满足改善性需求的别墅产品。由于受到之前政府报备价格限制,目前均价还保持在18000元左右,每套别墅还有近100平米的赠送面积。

  根据搜房网的资料显示,中粮万科-长阳半岛、五矿-铭品、万科长阳天地、金地朗悦、建邦华庭、首开-熙悦山等十几个项目,都准备在下半年开新盘,房山楼市新一轮的销售旺季或许将拉开帷幕。

  “在售的这几个楼盘都在地铁边上,配套上大家都差不多,很多资源都是共享的,主要拼的是品质和产品,差异化才是制胜法宝。”采访中,一位业内人士表示。

  “3万元时代”已不远

  “房价涨得我肉疼啊。”在首开-熙悦山的售楼处,记者与前来看房的李女士聊了起来。李女士告诉记者,她从去年开始就一直在看房,在房价的涨跌变化中犹豫不决而终未出手,如今发现房山房价又涨了。

  正是由于“城南计划2900亿”、“地铁零距离”“、CS(D中央休闲购物区)”“、华北最大奥特莱斯”、“京津冀一体化”这些概念导致了房山的房价一路上涨。据了解,奥特莱斯2009年宣布要在房山开店时,最初计划首期2010年底投入运营。当时满大街都是开发商散布的2011年10月即将开业的消息。因为这一“利好消息”传达的“投资潜力”,房山的新房交易量迅速飙升,紧邻奥特莱斯的芭蕾雨悦都销量也是一路上扬。

  记者发现,房山在售楼盘的价格,从2013年到现在已经普遍上涨。有些准备开盘的项目,价格虽没有最终确定,但销售人员给客户的报价,已比去年有明显上涨。良乡区域的商品房,已普遍上涨到了25000元/平方米左右。

  而根据亚豪机构统计,2012年初,房山长阳区域出现过13500元/平方米的低价,后来随着市场的回暖,2013年初房价上涨至16000-18000元/平方米,到现在基本均价在22000元/平方米,有些项目甚至达到了28000/平方米以上。虽然价格不断攀升,购买者还是趋之若鹜。

  北京天恒乐活城置业有限公司总经理周兴在接受记者采访时表示,纵观房山区域,不论是在利好频传的2009年,还是在市场低迷的2010年,都始终保持一种平稳上涨的态势,不像通州暴涨暴跌,也不像大兴月月调价,因此也曾被媒体戏称房山总是慢热地区。这一方面反映出房山市场是伴随区域发展逐步走高的区域。从一个侧面反映出进驻的都是些较为成熟的开发企业,对项目的预期和后市的预判较为清醒和理性。

  对此,业内人士表示,随着新一轮拿地热,房山板块后期房价上涨已成定局。据了解,目前房山区域房价相比北京其他区域,还是处在较低的水平。以距离房山区最近的大兴为例,不少房价已逼近4万元/平方米大关,如中信府、华润公园九里均价在35000元/平方米附近。昌平在售的未来科技城也位于五、六环间,目前均价为29000元/平方米。

  “伴随房山的发展,该区域也必将越来越受到消费者的关注和认可。而目前在售项目多为两年前入市销售的老盘,市场存量逐渐减少,新近拿地地块由于受开发周期限制,无法在短期内入市,都会进一步加剧市场供需矛盾,推动房价上涨。”周兴表示。另有消息称,今年年初远洋地产11.44亿元拿到的那块地得到的审批预售价格为36000元/平方米。可见,房山楼价迈入“3万元时代”真的已不远。

  交通完善带动区域发展

  记者在采访中看到,几乎每一家楼盘都会配备自家特色的房山区位地图,不少开发商、购房者对房山的未来充满信心,而这信心离不开“城南规划”这几个字。

  2009年末北京展开了为期3年投资达到2900亿元的《促进城市南部地区加快发展行动计划》。在这3年中,房山的房地产业获得了前所未有的发展,成为了北京楼市的热门区域。据了解,房山区推出了重大经济战略规划——建设CSD中央休闲购物区,以长阳镇奥特莱斯华北旗舰店为引擎,全力打造华北最大的Outlets购物中心;依托永定河,发展高尔夫、足球、网球等户外生态体育产业;着力打造会展经济中心,建设企业会议中心总部基地;发展“民宿”经济,深化特色旅游休闲产业,旨在将房山打造成为面向京津冀地区的现代化商业城际中心。

  到2012年,“城南计划”中第一个三年计划完成。地铁房山线、9号线修通,打通了房山与中心城区的轨道连接。而房山房价的上涨,与地铁9号线的开通不无关系。在9号线北段开通之前,房山地铁交通一直处于“断连状态”,这阻隔了不少有意去房山置业的买房人。2012年底9号线连通后,9号线与1号线之间不再“架空”,全程仅需半小时,真正实现了房山与城区的对接。与此同时,随着杜家坎的拓宽、京良路的改造、六环的全线贯通,房山的出行问题得到解决,极大地带动了区域的发展。

  购房人群正在扩大

  2013年北京开始实施“新三年城南行动计划”。计划将集中在城南布局一批重大产业项目,完善南城交通布局,将城南地区打造成首都经济持续发展的新增长极。南城地产的客户不再是原来低端的刚需人群。

  可以说,从2010年长阳板块崛起,带动整个房山楼市的快速发展,到现在区域发展初具规模,当年诸多品牌开发商打开市场,靠的就是中小户型吸引首次置业的刚需人群。直到2012年上半年“以价换量”的时期,开发商为回笼资金拿出的“杀手锏”还是刚需小户型。而如今,随着区域的成熟、价格的上涨,房山区域在售的产品类型和目标客群,也在悄然发生着变化。

  特别是9号线的并网,让房山区域的购房人群进一步扩大——方便的交通加上相比大兴、通州等地较高的性价比也让房山的购房人群越来越往东、往北扩大,中关村区域、望京等地的购房人明显增多。有统计数据表明,在房山置业的客户群分为三部分:一部分是朝阳、海淀、丰台被高房价挤压到房山购房的首次置业者,占整个客群的90%;另一部分是在房山工作的其他城市移民:此客群多数已在房山工作了一段时间,有定居的打算。随着CSD的建成,未来此类型购房者比例将显著提高;投资客占目标客群的一少部分,他们看重的是房子的升值潜力大。

  在六环房价每平米破2万元甚至逼近3万元的当下,房山长阳、良乡地区的房价似乎更能让置业者看到希望。而在“全北京向南看”的形势下,大兴、亦庄、通州房价一路走高,处于价格洼地的房山地区未来潜力不可小觑。

  文|《小康·财智》记者 吴洁

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