看懂京郊楼市

　　“钜惠20万”、“秒杀直降”……在如今高房价时代的重压下，最能打动人心的莫过于房子降价。2014年上半年北京楼市远不如往年沸腾，尤其是作为北京楼市主战场的京郊楼市在经历了2013年的狂欢后更显落寞。

　　一直以来，很多人坚信，北京房价永不下降，但是，2014年开年以来，唱涨派却意外“失声”。京郊楼市怎么了？楼盘打折促销是房价“拐点”的征兆还是市场短期表象的误读？后市又会怎样？带着这些疑问，记者通过对已掌握的情况进行梳理，力图还原京郊楼市的真相。

　　房价：真降？

　　从今年4月份开始，京郊一些楼盘开始了降价促销之路，各种名目的促销令人目不暇接，很多人兴冲冲地跑了过去，但结果往往却是败兴而归。购房者王建新便是其中的一位。

　　亦庄房价跌破万元大关了！7月24日，王建新听到消息，北京亦庄马驹桥区域内的合生·世界村新推公寓，单价9800元/平方米。“这个项目前三四个月的时候报价还是23000元/平方米，9800元的单价真的是一夜回到了解放前。”

　　心动就要行动，当天下午，王建新满怀希望地跑到了售楼现场，但售楼处销售经理的一席话直接给他泼了一脸冷水。原来据这位销售经理介绍，他们推出的只是个“期权换房”的优惠活动，并不是降价，“他们的这个活动主要是说购房者提供上市公司或者优质企业的期权，经过专业机构评估，达到开发商要求，把期权转让给开发商后才能享受到9800元的单价。”王建新向记者抱怨道，“不仅需要用期权的作价抵扣房价，还有名额和条件限制，一般人根本就不可能达到条件。”

　　降价，是真降，还是忽悠？对此，中原地产分析师张大伟非常肯定地告诉记者，“当然真降了！现在就没有不降价的项目。”不过，张大伟随即补充道，“降是降了，不过降价幅度并不是很大。”

　　据张大伟分析，房价波动一般分为三步走：第一步，价格停涨，去化速度放缓；第二步，开发商促销，降幅一般在5%-10%；第三步才是购房者期待的真正“割肉”。

　　“北京楼市现在正处于第二步。”张大伟如是说。北京市住建委北京住建委数据显示，7月北京纯商品住宅成交均价为24979元/平方米，环比下降6.8%，比去年同期下降1.3%。

　　面对市场遇冷，为了加快项目周转，很多入市楼盘纷纷加大折扣降价力度，据亚豪机构统计显示，房山和通州两个区域成为了京郊楼市降价的主力区，7月，通州区域整体成交均价为23348元/平方米，与去年年末相比每平方米下降近2000元；房山新入市项目产品定价也是一路下滑，从2月份的平均26000元/平方米将至19000元/平方米。

　　不过，对此，克而瑞房价北京测评中心首席分析师牟增彬强调称，对北京而言，目前出现的房价下行只是相对于过去一年暴涨之后的理性回归，“近期多数楼盘只是开盘价低于市场预期而已。”

　　供求：逆转？

　　北京房价停涨回调，在多位业内人士看来，是一系列因素的连锁反应。从成交端来讲，自住房大量入市吸引了大批刚需购房者，从而导致新建商品住宅开盘蓄客大幅下滑，在信贷收紧的压力下，需求骤减、成交量同比呈现出大幅走低的态势。就供应端而言，媒体对成交同比下滑以及其他城市的降价现象的解读加剧了开发商的担忧，伴随着蓄客不足现象的持续，开发商于是选择了平价或舍价快跑的策略，对于只涨不跌的北京楼市，个案很容易被放大，上市公司在投资者的压力下也会变得更加悲观。

　　其实，归根究底，导致北京房价出现波动的直接原因是供销逆转引发的开发商恐慌。

　　据克尔瑞房价北京测评中心数据显示，一季度北京商品住宅供应面积约165万平方米，而实际成交面积仅143万平方米，而2013年一季度供应仅116万平方米，实际成交却高达309万平方米，这也是自2009年以来，一季度首次出现供过于求的开局。

　　同时，据链家地产市场研究部统计，北京去年前5个月的供销比为1：2.4。而今年前5个月供销比仅为1：0.7。

　　一方面是供应量不断增加，一方面是成交量下降，使得北京楼市库存大量增加。据统计，截至7月23日，北京楼市商品住宅库存总量达到85674套，可售住宅量与年初相比增加了近3万套，创下近19个月以来新高。

　　不过，业内人士多次强调称，供销关系不等于供求关系，如果想客观了解北京楼市究竟发生了怎样的变化，就必须先得承认这样一个大前提——就宏观经济和城市化发展的现阶段而言，北京作为“首都”，它根本不存在需求不足的问题。

　　潜力股：怀柔

　　开发商打折促销，京郊各区域成交均价普遍停涨回调，不过，记者通过数据分析发现，目前怀柔商品住宅均价为14300元/平方米，在今年上半年不仅没有下调，反而与2014年1月份相比上涨了近10%，位列北京各区域涨幅之首。

　　为什么是怀柔？

　　怀柔是北京市的远郊，位于北京东北部，常住人口38.2万人。受限于与北京城区的距离，过去怀柔楼市一直表现得不温不火，并没有成为买房人和投资客关注的重点。但2014年APEC会议确定在北京怀柔雁栖湖举办后，这一消息随即成为怀柔区域楼市的兴奋剂，进而对区域楼市产生带动作用。

　　为了配合雁栖湖生态发展示范区的建设，以及接待国际大型会议的需要，怀柔的交通状况也大为改观。京密高速使怀柔城区与北京市区及首都机场实现无缝对接，从北京市区到达怀柔新城走高速40余公里，20分钟可以通达机场、半个小时可通达北四环。途经怀柔新城范围内的规划市郊铁路S6号线建成之后将成为怀柔新城发展的一大动脉，通过与轨道交通M15号线换乘，可以实现与中心城的连接。

　　医疗设施方面，怀柔区已有20多家医疗机构，其中包括怀柔区第一医院等二级甲等医院。并且怀柔区内首个三甲医院已于去年在城区东侧落成并投入使用，全面提高怀柔居民的医疗条件。

　　在教育方面，101中学在雁栖开发区建立九年一贯制寄宿分校，将于2014年9月招生。名校的进入、交通的改善、三甲医院的引进，多项利好对怀柔区域楼市的需求和关注度不断提升。

　　目前，怀柔楼市保持稳步上涨的趋势，但区域内供应量相对偏少，随着雁栖经济开发区和雁栖湖生态发展示范区的建设，区域内新进入的企业和工作人员数量逐年上升，对于高品质住宅产品的需求也在不断增加，客观上为怀柔楼市提供了一定的上涨支撑力。业内人士及房产投资客对于怀柔区域尤其是雁栖湖生态示范区的发展前景都十分看好，认为在不久的将来该区域必将成为一个新兴热点。

　　后市关键词：限购松绑与信贷北京一直被认为是中国最好的市场，但是步入2014年，伴随自住房入市、信贷政策从紧的影响，北京楼市进入深度调整期。下半年北京楼市如何走，业内人士普遍认为应该密切关注限购政策和信贷政策的调整。

　　最近一个多月的时间里，多个城市限购的放松或取消风生水起，北京会不会紧随其后，虽然政府相关官员已公开表态不会轻易放松，但这并不影响业界对这个问题热烈讨论。易居中国执行总裁丁祖昱认为，如果只有一个城市要限购，那就是北京。“北京城市地位特殊，需要抑制投资投机。”而张大伟则认为，北京限购退出是迟早的事情，时机很可能在今年年底。“极大可能是中高端住宅列为首批放开限购房源。”

　　而对于很多人担心放松限购后房价可能出现报复性反弹的问题，全国房地产商会联盟执行主席顾云昌则表示，“这可能只是一种说法，有炒作嫌疑，实际大范围反弹没有可能。”据他分析，从市场规律看，房地产市场有两个周期要注意，一个是大周期，1998年以来，房地产市场已经过了需求爆发增长的阶段；从小周期看，去年房地产市场向上走，是一个大年，今年是个“小年”。两个周期叠加，市场下行。

　　至于信贷问题，从货币政策看，目前限贷政策没有变化整个信贷政策还是稳中偏紧。具体到北京地区，据融360统计，目前北京市银行机构发放房贷普遍实行基准利率及以上，放款时间不能保证，多在3个月左右。7月份，北京仅有4家银行提供房贷优惠利率，但看似美好的优惠利率却与普通贷款申请者无缘。

　　“政府出台一系列调控手段对房贷市场进行微刺激，但现在看来效果有限，房贷利率上扬的趋势很难出现转机。”融360CEO叶大清表示。

　　下半年若无来自政策和信贷层面对市场的强力刺激，业内人士普遍认为，随着进入市场待售房源量的持续增加，房企在全年销售业绩以及融资成本上升对资金链深度承压的双重压力下，在下半年北京楼市仍会对刚需盘采取以价换量的高周转销售模式。预计在三季度末，让利范围或有所扩大。尤其与自住房一样，定位刚需的低端项目，价格或出现较为明显的下调。

　　文|《小康·财智》记者 刘彦华

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