限购松绑，开发商悄然后撤

　　业界普遍认为，目前放弃住宅限购政策的城市并不一定能够扭转局面。

　　还在执行限购的城市不多了。

　　8月初，佛山市成为了广东省第一个解除限购的城市，至此46个曾经限购的城市只有10家左右还在执行，“北上广深”依然在列。

　　这四大城市仍是人们关注的焦点。以北京为例，土地出让规模、成交量以及价格的多项指标明显下滑。加之上半年完成计划指标的公司屈指可数，人们越来越相信，房地产公司正在经历一场大调整，而且这场调整的周期尚不可知。

　　去年“疯”不顾身的购房者，有无法接受现状的业主们集合去“砸盘”，但这并不能改善他们目前的境遇，反而是提醒了后来者——可以再等等。观望情绪像一场不知所起的病毒慢慢扩散开来。

　　扎堆非住宅

　　7月底，万科（000002. SZ)、龙湖地产（0960. HK)等房地产公司都纷纷发布自己在商业领域的新产品和未来发展的战略。

　　北京万科于近期发布了写字楼的三大产品线。万科高级副总裁毛大庆表示，目前北京土地出让已经“45%不是住宅了”，而今年北京万科200亿元的销售中将35%来自非住宅领域。万科的“城市配套服务商”战略正在一线城市加速落地。

　　在同一天，龙湖也对外界公布了其在一线城市的商业布局，其位于东五环外的长楹天街购物中心将于年底开业。龙湖地产CEO邵明晓称龙湖未来将以销售物业回款的10%作为上限投资持有型物业，并计划通过10—15年的时间，将商业地产利润贡献比重从目前的5%左右提升至20%以上。

　　按照计划，龙湖到2017年持有开业商场总数超过20个（目前是5个），且均位于一线城市和领先的二线城市。

　　标杆房企这样频繁地强调自己在商业办公地产领域的专业性，有一种可能是源自住宅市场的不景气。根据国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，其中，住宅销售面积下降7.8%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长7.7%，住宅销售的下滑程度可见一斑。

　　而上半年房地产开发投资数据显示，办公楼和商业营业用房的增速分别为19.0%和23.3%，均高于住宅的13.7%。这似乎在某种程度上说明，房地产行业未来的投资重点在于非住宅领域。

　　“我们还是坚定不移地投资商业地产。”帝海集团总裁李小明很早就进入了商业地产开发，在位于公主坟的国海广场接受《英才》记者采访时，他这样说道：“20年前，这里还是北京的城乡结合部。”

　　李小明认为，目前中国城镇化不只是在一、二线城市，在一些地级市甚至县城，有大量的消费需求无法找到合适的出口，因此“没有就要建”。

　　不可否认，由于住宅地产和民生的关联度高，往往受调控政策的影响就会比较大，商业地产受政策影响的就会很小。

　　“目前中国房地产投资大概4.2万亿。住宅投资大概2.8万亿，占比60%多，这种现象并不健康。”天势基金总裁韩哲淇告诉《英才》记者，天势基金也看好非住宅领域的机会，将会围绕位于北京大兴区的第二机场周边进行投资，募集的资金规模将超过100亿元。

　　要不要坚守大城市？

　　显然，对于商业地产投资来说，大城市的风险仍要小于其他城市。李小明称，目前帝海的主要投资仍集中于核心城市的核心地段，但像万达广场这样的开发模式并不是每一个企业都可以复制。

　　这是否意味着在中小城市就没有机会了？也不尽然。

　　泰禾城地产总裁薛虎认为，目前影响房地产投资最重要的原因是金融政策的调整，无论是对开发商还是个人投资者，金融政策的变化导致了杠杆率降低，因而投资门槛提高了。

　　“现在市场不是没有投资冲动，也不是没有购买力，只不过金融杠杆不支持的话，没有办法完成这个投资行为。”薛虎告诉《英才》记者。

　　对于中型规模的开发商来说，如何用有限的资金获得更大的效益就成为了必须考虑的问题，一些企业开始放弃一线城市的拿地机会，深耕二、三线城市，甚至条件比较好的四线城市，用“同样的代价获得更多资源。”

　　但是，目前放开限购的城市也正是由于库存相对处于高位，整个城市总库存的去化周期较长，使得当地的房地产市场产生了浓重的观望情绪。

　　实际上，大城市并不是中国房地产最大的市场。根据中原地产研究数据显示，如果剔除下辖的郊县，32个重点城市2012年的销售面积仅占全国比重的18%，而将下辖郊县包括在内，这一比重则提高至30%。

　　中原地产2014年发布的一份报告称，全国范围来看，县级市和排名靠后100位的小型地级市才是全国住宅销售量增长的主要动力。这和行业内通常所说的全国排名30—50名的三、四线城市不同，这些城市的房价通常在3000—4000元。

　　薛虎也十分关注这一市场。他将这个市场的开发模式称为“乡镇地产”，据他向《英才》记者介绍，这些城市有很多人在外省市打工，在提高了收入水平之后，通过自己的积蓄返乡置业。

　　中原地产的报告判断，重点城市新建住宅销售已进入平稳期，未来增长的主要驱动力将来自基于人口规模带来的需求增长，以往高增长局面难以再现。同时，在全国范围内，县级市和小型地级市依然有稳定的住房需求，将成为构成全国住宅市场增长的主要动力。

　　文|本刊记者 孟德阳

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