股权融资 房地产新杠杆

　　尤其是对于中小型开发商，银行的开发贷款几乎成为了奢望，信托贷款的难度也在加大。

　　根据国家统计局最新公布的数据，今年1—7月房地产开发投资增速继续同比回落，相比1—6月回落0.4个百分点至13.7%。

　　在融资数据方面，1—7月，房地产开发企业到位资金6.9万亿元，同比增长3.2%，增速比1-6月提高0.2个百分点。其中，国内贷款13111亿元，增长14.7%，处于增长趋势。

　　尽管国内贷款融资的环比1-6月略有提高，但《英才》记者接触的业内认识普遍认为，今年的融资环境并不乐观。尤其是对于中小型开发商，银行的开发贷款几乎成为了奢望，甚至有银行的分行直接指定开发商的名单，名单之外的企业便无法获得贷款。信托贷款的难度也在加大，而且相关人员除了要审核开发商的资质之外，对于具体项目的考察也较银行更加周详、细致。

　　根据信托业协会统计的相关数据显示，截至2014年第二季度，在信托资金投向中，房地产占比为10.72%，比2013年第二季度上升了1.6个百分点。投向房地产的信托资金余额为1.26万亿元，同比增长约55.4%。

　　另据相关数据统计，7月房地产信托资金规模仅为127.45亿元，占比不足16%，这与今年1—7月房地产募集占比25.33%的比例差距较大。

　　有分析指出，兑付风险的不断出现，以及房地产行业不明朗的前景是7月信托融资下滑的主要原因。或许正因为如此，从开发商的经营角度来说，越来越多的企业将房地产基金等非传统融资渠道纳入自己的眼界。

　　根据诺承投资发布的中国人民币房地产基金年中报告显示：2013年中国人民币房地产基金的募集规模达1381.1亿元，同比增长80%。

　　14.7%、55.4%、80%，银行贷款、信托融资、房地产基金三者的规模增长速度一个比一个快，似乎也在说明，房地产公司的融资方式也在多元化。而传统的依靠贷款的表内融资则正在逐渐转变为股权和直接融资。

　　随着地价的不断攀升，中小型房地产公司在一些核心城市获取土地的能力正在趋弱。而大型开发商为了提高资金的周转效率，逐渐采取了合作拿地的模式，各种“联合体”频频在土地出让中举牌。

　　万科企业股份有限公司（00002.SZ，以下简称万科）被认为是目前最善于运用合作开发模式的公司，总裁郁亮在今年提出了万科的事业合伙人制度，同时强调万科的“小股操盘”的开发模式。

　　一位房地产投资界人士告诉《英才》记者，万科这样看来就如同一只巨大的房地产基金，依靠自己的品牌影响力在项目层面与不同公司进行股权合作，这样能够解决拿地资金不足的问题。

　　而合作开发的模式也可有利于海外融资，通过离岸公司控股的子公司与内地公司共同组成一家项目公司，离岸公司只要对子公司进行增资扩股，以达到融资的目的。

　　同时，目前有多家房地产基金正在采取“同股同权”的投资模式。在前两年房地产基金野蛮生长的年代，其更多是被看作信托的替代工具，甚至有人称之为“房地产领域的高利贷”，融资成本从15%—30%不等。这样的融资成本往往不足以支撑一家企业的长期发展。

　　股权式融资房地产基金则是看重项目的成长性，风险共担，收益共享，“有点类似于PE的做法”，融资并不以借款体现。但风险在于：如果房地产基金公司没有足够的监督，可能会失去对开发流程的控制权，最终导致项目投资失败。

　　文|本刊记者 孟德阳

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