第四季度杭州楼市或将背水一战

　　从目前整体杭州楼市情况来看，边缘板块首当其冲成为低价重灾区，特别是临近周边区块，价格战成为吸引人气的最根本战术。从去年年底到今年上半年所积蓄的刚需购买力逐步被消耗，由于解限被调动起的购买热情逐步回落至一个常规性的观望氛围中。

　　从历年来半年度成交情况可以看出，房价呈下跌趋势，2012年下半年起房价逐渐回落，开发商在价格上的主导性越来越弱。另外从历年趋势来看，下半年楼市成交量通常会比上半年要高，开发商为年底冲量，或将在价格策略制定上令产品更具竞争力，因此下半年面临着更为激烈的价格竞争。

　　日前杭州整体商品房存量套数为13.5万套，其中住宅超9万套，按照目前的去化速度，整体市场出清周期在两年左右。

　　结合分区块存量情况来看，经统计，萧、余二区商品房存量占比最高，共计占到总量的54%。然而余杭、萧山并不是杭州房地产市场最“压力山大”区块，供需比排名前三的是下城、江干以及拱墅，分别高达1.51、1.32、1.16。出清周期位居前三的分别为下城、江干、下沙。因此下城、江干领衔杭城成为去化压力最大的两个区块。

　　数据表明，整体杭州市场供应量还是位居高位，区域间的差距也比较大，特别是存量较大的几个分区如江干、拱墅、萧余等地，项目类型多、户型选择多，因此可入市机会也比较大，但是也存在一定的风险。

　　对此，朗盛地产认为，杭州楼市的下行通道已经被迫建立，今年上半年积压的纯新楼盘需要把握最后一个季度中的销售旺季，因此在逐步释放，预计到2014年年底，杭州市场商品房存量将再创新高。有部分开发商资金压力增大，尤其是涉及到上市的几家大型开发商，随着会计年度截止日期的逼近，杭州楼市或将出现更大幅度的降价促销方式。

　　除刚需客户外，改善和投资客户对于地缘性依赖程度较低，随着后期存量的逐渐消化，也可以考虑上述区域。日前整体市场价位处于较低水平，加上政策面利好消息不断袭来，取消限贷呼声越来越高，不乏有些热门区块在第四季度的表现会带来惊喜。

　　正如部分开发商的“反周期拿地”行为一样，建议买方市场也可以考虑反周期购房。另外，所谓金九银十，在行业洗牌中，形成新的楼市格局，传统观念中的“金九银十”抑或不复存在，市场将更加趋于理性。

　　第四季度，高性价比产品仍然是“奶牛明星”，而相对小户型而言，大户型更需要限贷松绑等政策导向方面的资金支持，高端市场渐渐复苏。这股暖风何时吹遍整个市场，暂时还不得而知，但可以肯定的是，接下的四个月，不管风萧萧兮还是暖意融融，都会迎来一场争夺客源之战。市场可以很明显感受到，楼盘促销活动更加丰富，降价幅度越来越大，甚至手机接收相关短信的频率也比往常要高。市场竞争达白热化阶段，从利好消息面来看，解除限贷指日可待，就连平日里节奏较为缓慢的售楼处，似乎在竞争的大潮中也紧张起来。兵临城下，9月杭城楼市吹响号角，积蓄能量背水一战。

　　本刊特邀市场分析顾问 葛敏慎

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