地产新转型，基金当推手

　王石曾经说过：“房地产说到底是金融问题，将来的房地产市场，没有几千亿元的融资平台，你只是一个打工的。”

　　也正是基于对房地产金融化的共识，在经过了过去几年的高利润增长之后，随着价格泡沫的集聚，不少大型房企早已开始在金融领域布局。

　　过去十年是房地产行业的黄金十年，众所周知，做这个行业的人从中获利丰厚，但是这个黄金十年已经过去了，现在进入地产行业的白银时代。

　　行业现在面临调控的常态化，地产行业金融环境持续紧张，于是，房地产行业面临着更迫切的转型，房地产基金应运而生。

　　房地产行业融资困局

　　事实上，自2009年开始，“地产金融化”的势头便已经萌发，中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、星河集团、莱蒙集团、新华联等房企相继进入金融业。截至2014年2月，已有约30家房地产开发商涉足金融。如万科入主徽商银行和打造社区金融、恒大地产购入华夏银行股权、绿地集团入股上海农商行等，这些事件都被认为是地产行业加速跨界金融行业的尝试。没有一个好的介入渠道和平台，地产很难做大做强，这是开发商的一个共识。

　　厚道资产管理公司总裁丁浚哲认为，房地产最缺的就是长线资金。对于一家房地产开发企业来说，什么最重要？土地储备、人才，还是运营模式？都不是，是资金。漫长的开发周期和大量的资金投入，是房地产作为资金密集型行业的标签。一个房地产企业的规模和发展速度如何，首先取决于企业的资金链。丁浚哲告诉记者，在国家宏观调控之下，资金都投资实业了，流向房地产企业的资金就少了，“国家就是希望把银行的钱抽走去支持实业。但国家给你关了一扇门，就会为你开一扇窗。”

　　那么，银行的“钱荒”对房地产金融的直接影响是什么？德信资本董事长兼总经理陈义枫有以下看法：一、对于整个房地产金融市场而言，有一定冲击，直接表现就是下半年房企的融资成本会有略微的上升，因为以前房地产融资的资金来源中，有一部分是银行的理财资金，绕道信托、券商等，投向房地产，钱荒造成了银行的头寸紧张，银行的理财资金池和同业业务也受到了更严格的监管，房地产行业的资金面会偏紧，融资成本会上升。二、对于民间金融机构和房地产基金来说，是利好，因为房地产企业特别是中小房地产企业，更难从金融机构获得资金，那么就需要借助更多样化的手段和工具进行融资，以房地产基金为代表的直接融资方式会逐渐成为主流。

　　基金迎合了目前老百姓富余资金到哪里去的问题。对于这一点，丁浚哲也持同样的看法。“地产基金适合老百姓中低风险较高收益的产品。基金是房地产市场规范化的产物，也是地产行业从野蛮生长到规律生长的产物。地产基金一方面会依托房地产行业而发展，因为现在房地产行业还是一个白银行业，还有十年的发展空间；另外一个方面，地产基金的发展会比房地产公司发展得更好。对于品牌地产基金而言，由于对项目要求比较高，对房产公司的品牌和实力要求也很高。所以，地产基金可以在房地产市场调整的时候，也能得到比较好的发展，因为它可以通过不停地换合作伙伴从而一直和最优秀的地产开发商和最优质的项目合作。”

　　地产基金推动地产新转型

　　丁浚哲的厚道资产目前就在通过地产基金的方式，运作一些专业化的项目。他目前专注于教育学区房的地产基金，和一些学区房开发商进行合作。丁浚哲说：“地产金融化的途径其中一种方式是自己成立基金公司，给自己的项目输血，比如说滨江、德信，都成立了自己的基金公司。另外一种方式就是寻找战略合作伙伴，比如厚道资产和新南北的合作，华侨基金和嘉凯城的合作。”

　　万科即是一个地产基金运营比较成功的案例，据丁浚哲透露，万科浙江区域地产基金销售额超过了50个亿。万科通过轻资产化运营，与不同类型的基金合作，将商业地产项目资本化，在这个过程中，万科扮演项目股东和运营商的角色，在项目资本化的各个层面谋取专业化收益。

　　然而，当前房地产行业整体融资环境偏紧，且显现出常态化趋势，在此背景下房地产私募基金面临着怎样的挑战和发展机遇？

　　丁浚哲认为，私募基金的大发展对于传统的融资模式提出了挑战，从长远来看，传统的以人脉为基础的融资模式正在转变为专业的资本运作。从“人和”走向“资和”，是整个未来私募基金的一个趋势。

　　而地产基金的发展，契合了中国城镇化的宏观政策，同时也契合了社会闲置资金合理理财的巨大需求。

　　对开发商而言，房地产已然“翻篇”，这个行业的现实与未来更为人关注。在地产基金的推动下，房地产的转型之路到底是前途宽广，还是前路茫茫？

　　作为房地产基金的领军人物，盛世神州房地产投资基金董事长张民耕此前在接受采访时表示，房产企业转型当中最大的一个转型就是房地产金融化。“我们常说房地产商的血管里流的是金融的血，现在缺血就要补血，房地产金融化，是我们补血、转型当中最重要的一个转型。此外，房地产金融化当中的房地产基金，在整个房地产市场健康平稳发展当中将会起很大的作用。所以在这个意义上说，房地产基金是个好东西，我这几年做房地产基金的经验，房地产基金不但对于房地产开发商是个好东西，而且对于进行房地产金融交易的金融机构也很好，对于有志于投资房地产的，从投资实物资产转向金融资产，安全收益可靠。另外，房地产基金发展的趋势来势凶猛，但是在来势凶猛的同时，我们感受到房地产基金本身第一梯队在形成，房地产基金的第一梯队一般有这样几个特点：大型化、高端化和民企合作化。”

　　房地产基金适应房地产调控的常态化，房地产行业本身要做很多转型，也就是上半场的规则变了。随着地产基金行业的发展，楼市未来一定会有很多机会，这种机会是同期性的。

　　如今，房地产行业能否借着地产基金这艘大船，在行业中乘风破浪，我们拭目以待。

　　而对于未来，地产基金将会对楼市带来什么影响？这是个问题。

　　本刊记者 易婉

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