房地产行业“再出发”：宋卫平“蝶变”蓝城

　　尽管宋卫平已“淡出”绿城，但在上海和杭州，却仍然常常可以看到这样的广告牌——“宋氏绿城、绝版收藏”。

　　有人失笑了：孙宏斌太没面子了，绿城已经是他的了。其实，孙宏斌是聪明的，他知道怎样才能把绿城的房子以最快速度卖出去。

　　没错：宋氏、绝版。

　　多年以后，当人们回想2014年的商业故事时，宋卫平将绿城中国“托孤”孙宏斌，无疑会是抹不去的记忆之一。

　　而对于未来，一个宋卫平，还能在中国房地产市场搅起多大的波澜？这是个问题。

　　至于答案如何，我们不妨拭目以待。

　　宋卫平，以极度追求建筑品质为从业标签，收获了与这个时代并不相称的大批拥趸。

　　他又毫不掩饰地批评行政调控给市场带来的扭曲和创伤。盖老百姓住得起的房子，还是盖经得起时间检验的好房子，在某种程度上代表了行政调控和宋氏追求的矛盾。

　　悲哀的是，本应良性结合的两类追求，被各自极端化了。最终，宋卫平作出了“自杀式”的选择：不玩了。

　　57岁的宋卫平淡出绿城中国，只是中国楼市沧海一粟的故事。如果说它将作为中国房企经典案例被写进历史，那不是因为并购本身有多复杂，而是因为它浓缩了从2005年至2014年的十年调控之路上，房企的惑与痛，因为它代表了一部分人关于“建筑之于中国”的价值求索。

　　如今，已近花甲的宋卫平能否开启新的商业传奇，这或许才是市场更为关注的。对宋卫平而言，绿城已然“翻篇”，他的现实与未来更为人关注。在这个“第一赌徒”手里，到底是一手糟烂牌，还是一支潜力股？

　　今年9月，目前中国最受瞩目的养老地产项目“乌镇雅园”将首期交房，宋卫平可能借此机会再次进入媒介视野。这次，他不再是上市公司董事长，不再是屡屡冲撞房地产大环境的楼市第一“赌徒”。他是中国养老地产的领军人物，是这个充满商机和前途的细分市场的擎旗者。

　　也许今天，摆在宋卫平案头最重要的工作，仍然是将蓝城和绿城的关系进一步厘清。据说，刚刚结束的绿城上半年工作会议上，宋卫平同样作了重要讲话，但这次讲话普遍被认为是宋卫平的告别演说。几乎同时，宋卫平主持召开了蓝城集团筹备会议，初步确定了公司高管架构及主营业务范围，地产开发、房产代建、养老地产及生态农业被重点提及。据了解，未来蓝城仍有资本市场公开上市的可能。

　　从目前已经确定加盟蓝城的几员大将，可以看到蓝城毫不逊色的人才背景。傅林江，原绿城中国执行总经理，将赴蓝城任执行总裁一职，分管运营工作；原绿城房产建设总裁许峰，去蓝城任总裁一职；绿城产品执行官王科，将担任蓝城执行总裁，∧对宋卫平而言，绿城已然“翻篇”分管产品工作。

　　据介绍，蓝城绝大部分资产由绿城建设划转构成。绿城中国2013年年报显示，宋卫平和曹舟南分别持有绿城建设34.6%和27%的股份，上市公司绿城中国持有绿城建设35%股权。而宋卫平与曹舟南的关系可谓紧密战略伙伴。

　　曹舟南，原绿城中国执行董事，在加盟绿城之前，他是绿城集团最大的合作伙伴之一浙江铁投的副总经理。浙江铁投是浙江省属的特大型国有企业。傅林江在加盟绿城之前，是浙江能源集团的高层。可见，从政府资源来说，宋卫平从不缺乏。

　　宋卫平个人持有的另一个公司是绿城控股集团有限公司，该公司由宋卫平、寿柏年及夏一波(宋卫平妻子)全资持有，主要涵盖足球、医院、酒店、学校等房地产产业链延伸领域的咨询管理业务。根据2013年绿城中国年报，绿城中国与绿城控股在2012年1月续签了一系列协议，包括物业租借、广告服务、综合服务、物业管理、教育服务、健康管理、医疗服务等。截至今年年底，共涉及上市公司应付费用数亿元。

　　除了这些资产外，宋卫平也许正在和孙宏斌谈判关于部分现有绿城资产转为蓝城的计划。据称，绿城中国在安吉桃花源项目上的股权有可能转归蓝城。而这个项目，被业内很多人称为收益前景良好的巨无霸型项目。

　　安吉桃花源是宋卫平设计的小城镇产品系的代表，其特点是和地方政府、大型投资方合作，低价拿地，片区开发。从大众买得起的小面积低总价产品入市，回笼资金。依托自然环境和良好的配套服务，引入养老养生、商务休闲、农业休闲、高尔夫，国际度假酒店等，打造生态居住度假旅游项目。

　　作为《卧虎藏龙》拍摄地的安吉，规划了8300亩大型度假休闲社区，引入悦榕庄这一顶级酒店和高端高尔夫球场。宋卫平，是这个名为安吉桃花源的核心操盘手。据说，安吉桃花源积蓄的意向购房客户远超很多绿城项目。值得关注的是，这一项目中，绿城中国所持股份只有15%。而江南会这个江南最高级别的企业家俱乐部，在项目中持有相当比例的股权。

　　另一个目前仍由宋卫平掌控的项目是乌镇雅园。据了解，绿城中国在该项目上持有50%股权，未来虽不太可能转为蓝城，但可能宋、孙默契在先，宋卫平以建设和管理者身份，全权操盘乌镇雅园项目。销售人员透露，即便是蓝城筹备的关键时期，宋卫平也常亲临乌镇，对项目之重视程度可见一斑。

　　必须提及的是乌镇雅园的另一个大股东“雅达国际”。雅达国际由IDG、红杉资本和云锋基金三家顶级私募共同成立，旨在专注投资养老及健康服务业。截至目前，乌镇雅园是雅达国际的唯一投资项目。官网显示，乌镇国际健康生态产业园是2012年浙江省重点建设项目和浙江省服务业重大项目，项目总规划用地约5500亩，分为核心区和拓展区两部分。产业园将投入资金约100亿元，成为中国功能最全、设施最先进、模式最多样、规模容量最大的康复医疗、休闲养生特色园区。其中一块自助养老居住区，建筑面积48万平方米，占地500亩。这就是宋卫平负责开发的乌镇雅园。

　　除了房地产项目外，社区在建的雅达国际康复医院是由德国专业医疗团队运营的酒店式高端康复医院，主要提供神经系统病患和亚健康人群健康管理。而宋卫平最为得意的老年教育品牌“颐乐学院”也将于乌镇雅园开学。

　　虽然普通的养老地产利润只有房地产项目的三至五成，但因为依托良好的大规划背景和政府支持，宋卫平看到了以轻资产撬动大板块的可能。“宋氏”养老地产一旦顺利推进，无疑将是未来很长一段时间，中国养老地产的系列标杆之作。

　　文 于兵兵

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