南通地税关于土地增值税政策在线访谈编选

　　编者按

　　近日，江苏省南通市地税局在地税网站举办了关于“土地增值税政策解读”在线访谈栏目，此次访谈特别邀请了江苏省南通地方税务局税政一处田鹏处长为访谈嘉宾，他就土地增值税相关政策和管理进行了解读，并就相关问题与网友进行了在线交流。对此，本报特编选相关内容，以飨读者。

　　土地增值税的相关概念

　　【主持人】田处长，能先向大家简要介绍一下土地增值税的纳税人和基本的概念吗？

　　【田鹏】好的。土地增值税是国家进行宏观调控的重要税种，征收土地增值税，在调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产业健康发展等方面具有重要作用。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。　　　根据《土地增值税暂行条例》的规定，凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人，均应按规定缴纳土地增值税。这包括两层含义：一是只对转让国有土地使用权征税，转让集体土地使用权不征税；二是只对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，即有偿转让房地产征税，对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。纳税人是有偿转让房地产的一切单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户、外商投资企业及其他单位和个人。纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　土地增值税的计算

　　【主持人】土地增值税是如何计算的呢？

　　【田鹏】土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。计算公式为：土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额。扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金等。

　　土地增值税实行四级超额累进税率，即：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分， 税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　土地增值税的计算公式为：土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除率

　　土地增值税的清算

　　【主持人】什么是土地增值税清算？哪些情况要进行土地增值税清算？

　　【田鹏】土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

　　根据《土地增值税清算管理规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。

　　对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。

　　代收的政府收费作为转让收入计税可扣除

　　【网友游客】我公司是一家房地产企业，在进行土地增值税清算时，代收的政府收费能否计入房屋开发成本并加计扣除？

　　【田鹏】财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号，以下简称财税字[1995]48号）规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

　　以房产投资如一方是房企则需缴土地增值税

　　【网友游客】我公司以房地产对外投资，是否需要缴纳土地增值税？

　　【田鹏】根据财税字[1995]48号第一条规定：“关于以房地产进行投资、联营的征免税问题：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。” 根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定：“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。”

　　因此，以房地产对外投资时，如果双方均不是房地产企业，则暂免征收土地增值税，如果有一方是房地产企业，则应征收土地增值税。

　　房企收取客户的装饰款应缴土地增值税

　　【网友游客】我公司开发沿街三层商铺24 500平方米，每平方米销售价格12 000元。现为进一步提高沿街商铺的商用价值，公司与购房客户达成协议，由公司代为沿街商铺统一进行外墙装饰，购房客户共计向我公司支付装饰款5 000万元。请问，公司所收取购房客户的5 000万元装饰款，是否需要计算缴纳土地增值税？

　　【田鹏】我国《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。同时《条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，《土地增值税暂行条例》第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从以上规定可以看出，转让房地产所取得的收入包括转让房地产的全部价款，您公司因对沿街商铺进行装饰对购房客户所收取的费用，也应该包括在对外转让收入当中。

　　因此，您公司作为土地增值税纳税人，应该就所收取的装饰款计算缴纳土地增值税。

　　个人转让非住宅旧房需缴纳土地增值税

　　【网友游客】个人转让旧房，需要缴纳土地增值税吗？

　　【田鹏】对个人转让住宅类的旧房，按财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)文件第三条规定，自2008年11月1日起，暂免征土地增值税。但是个人转让非住宅类的旧房，则是要按规定缴纳土地增值税的。

　　房企向金融机构以外的借款利息可按规定扣除

　　【网友游客】我是一家房地产开发公司，我公司向另外一家企业借款进行项目开发，现该开发项目完成竣工验收，且已全部销售，我公司的借款利息支出在土地增值税清算时以扣除吗？

　　【田鹏】根据国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自由资金，没有利息支出的，按照上述方法扣除。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两条办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　因此，你单位向金融机构以外的单位借款利息，利息支出和其他房地产开发费用应按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。

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