房地产投资审计中常见的问题及解决对策（中）

　　3.承发包管理不规范。未到建设管理部门备案自行发包；总包单位违规转包、建设单位将已招标的项目再进行指定分包；将工程勘察、设计、施工发包给不具备条件的单位；低资质、无资质的施工企业、个人借用有资质的施工企业的资质证书、营业执照承包工程。随意改变总承包合同的计价方式，如企业与施工总包单位签订了施工承包合同，合同价款规定采用2000定额计价，但随后又与施工总包单位签订了施工承包合同的补充协议，将原约定的计价依据由2000定额变更为93定额及相关补贴等。

　　4.合同制定与执行过程存在风险。未按招投标文件的内容或中标金额签订合同；以补充协议的形式更改原合同；合同条款约定不严谨；超合同付款造成损失，滞后付款造成工期延误；未按规定预留5%质量保证金或预留比例不够；支付合同进度款未按合同约定抵扣预付款；服务性单位取费标准不合规。

　　5.未按照规定招投标或程序不合规。没按规定进行公开招投标或采取邀请招标；未在规定的媒介发布招标公告；应招标的项目化整为零，规避不招标；达到规定规模应招标的勘测、设计、监理以及大宗通用设备、材料和附属工程不进行招标；项目实行总承包招标时，未包括在总承包范围内的货物或以暂估价形式包括在总承包范围内的货物达到规定规模的不按规定招标。有的单位工程邀标程序不规范，邀请招标参与单位没有达到3家，未按照规定重新招标，邀标程序缺少评标专家的签到记录和开标、评标记录，也没有书面评标报告。

　　6.内控制度不完善、不健全。建设单位或代建单位内控主要包括项目管理人员岗位设置、各项内控管理审批制度等。有的单位缺失成本费用控制、预算管理制度、固定资产管理制度；材料采购、价款支付控制、存货管理制度不健全，相关备查资料缺失等；竣工决算控制制度不健全、编制不规范。

　　房地产投资项目审计对策

　　（一）审查是否有调节收入的情况

　　审计人员应审查商品房预售许可证、工程竣工验收备案表、入住通知单、房屋交接书、住宅质量保证书和住宅使用说明书、商品房实测面积技术报告、销售合同统计明细表、商品房买卖合同、销售不动产发票存根、动迁房发票存根、房屋代建合同、合资开发项目合同、房屋租赁协议等资料。除了审核收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外，还应查阅股东大会和董事会会议记录。同时采用查询、观察、分析性复核等方法，查实是否有人为调节收入的问题。

　　1.核对相关收入资料。将收入与销售不动产发票存根、动迁房发票存根相核对；将经营收入各分类明细账分别与商品房买卖合同、房屋代建合同、合资开发项目合同、房屋租赁协议等相核对；将股东大会与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、抵偿债务、对外投资、分配利润、职工福利、对外捐赠等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对；将预售房情况与预售许可证的内容进行核对；将预售合同（销售合同）和定金合同情况相关内容与账面情况进行核对；取得入住通知书或房屋交接书与账面情况进行核对；将房地产交易网所示信息与账面情况进行核对。

　　2.实施分析性复核程序。通过比较本年与上年房产销售收入，分析房产销售收入结构和价格变动是否异常，并分析异常变动原因；比较本年各月各类主营业务收入、成本及毛利率的波动情况，分析变动趋势是否异常；测算全年收入，与实际入账金额核对，并检查是否存在虚开发票或销售而未开票情况；对照销售价格目录，抽查售价是否符合价格政策，并关注有没有价格异常或转移收入情况。

　　3.核查预收款项的真实性和合理性。要将主营业务收入的结转与预收账款的审核相结合，通过检查合同日期、收款情况、交房日期等，特别关注结转收入的依据是否充分，是否存在应确认而未确认收入或不应确认收入而提早确认收入的情况。抽查预收账款有关的预售合同（销售合同）和租赁合同，检查已实现销售的商品是否及时转销预收账款。对于已转销的大额预收账款，核对记账凭证、入住通知书、房屋交接书、销货发票等，并关注这些凭证发生日期及转销日期的合理性。检查资金流入来源是否正常，是否存在不属于因转让、销售和结转开发产品等业务的债务。特别要注意预收账款的现金流入对象与购房单位不符的情况，同时要注意长期挂账的预收账款，特别关注是否存在纠纷情况。

　　4.核查应收款项真实性和合理性。选取账龄长、金额大的债权，检查有关合同、原始凭证等，并进行函证，对大额频繁往来客户发询证函时请单位提供对账的流水记录，关注有无未经认可的大额销售；结合回函情况检查收入确认的正确性，若回函金额不符，则要进一步检查合同的签订日期、交房的日期等，以确认是否存在提早结转收入的情况。对异常项目及关联方欠款，回函相符仍应审核相关交易合同，判断交易的合法性、真实性；如果房地产企业发生土地转让、在建工程转让或其他关联交易情况，应检查全部合同、收款情况、确认收入的依据是否完备，并发特殊函证包括合同主要条款、具体收款明细、权利转让情况等。检查资金流入来源是否正常，是否存在不属于因转让、销售和结转开发产品等业务的债权；检查坏账准备的会计处理是否经授权批准；涉及债务重组、资产置换等事项，审查有关协议等法律文件及手续是否齐备，判断交易的合法性和真实性。

　　5.核查是否有虚假购房退房情况。一般退房出现的情况包括7类：不能提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；开发商无故比原合同约定延迟交楼，以购房人催促后超过3个月交房；开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同约定的配套环境；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；合同约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%（不含3%）的，可拒绝收房，并解除购房合同；经符合资质的质量检测机构核核验，房屋主体结构质量确实不合格的，房屋质量问题严重影响正常居住使用的；出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押、所售房屋已出售的事实。要检查退房是否符合以上的情况，是否存在虚假购房然后退房，从而实现调节收入情况。

　　6.关注一些特别事项。审计人员要关注一些特别事项，包括账外开发项目（经营合资开发、委托代建等）、待售房屋租赁情况、关联方销售情况等。一是关注账外开发项目。审计人员应高度关注与被审计单位现有账内开发项目无关的大额往来账目，必要时延伸审计以确定付至账外开发项目资金的可回收性和已实现账外开发利润是否全部入账。是否存在代建工程收入不入账，资金体外循环或只作往来核算，经营合资开发业务对分回的房产不入账，账外销售收入账外存储等情况。二是要了解待售房屋租赁情况。审计人员要根据企业提供的房屋租售统计资料，对待售房屋进行实地查看，并与已签约并做账务处理的房屋租赁合同进行核对，以发现用“暂租待售”名义将没有出售的房屋长期出租情况。三是调查向关联方销售情况。主要审查销售价格是否公允，如果存在关联方交易情况，则要检查销售合同、收款情况、交房情况等，并比较该单价与同一情况下其他交易单价情况，核实关联方交易价格是否公允。

　　（二）审查是否有调节成本费用的情况

　　审计人员应审查土地使用证、项目开发可研报告、投资立项批复、工程项目概/预/结算资料、行业通行标准、当地颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、关于土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算等资料。除审核开发成本、开发费用、短期借款、往来明细账及相关原始凭证外，还应现场实测，查阅企业股东大会和董事会会议记录，必要时可聘请专家并利用其工作成果。

　　1.核对相关成本资料。将开发成本、开发费用明细账中的各项成本、费用发生额与工程项目概预算、项目投资可行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对；将股东大会和董事会会议记录中涉及投资、筹资、勘察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对。

　　2.合理匡算与分析性复核。运用估算法对开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算；根据总投资或预计总收入的一定比例，对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算；根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算；抽查各月主营业务成本结转明细清单，分析检查各月之间及前后期同一产品的单位成本是否有异常波动，注意是否存在调节成本现象，验证销售成本结转数额的正确性，并检查其是否与销售收入配比。

　　文 朱静芬

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