暴利不可持续，地产股面临重估
- 来源:投资者报
- 关键字:暴利
- 发布时间:2010-05-31 10:46
记得在2008年金融危机特别严重的时候，我看出地产“有戏”了，因为经济不好，所以我们要用地产做英雄来救经济这个美人，但是现在也是经济可能会有问题的时候，我反而看低地产股。
地产股价值面临重估
2008年，中国经济差不多处于改革开放以来最危险的时刻，需要“不择手段”地把经济拉回到一个增长的状态。而现在则完全不一样，现在中国经济属于两难的状态，房地产不收的话就会过热，收了之后，可能就是经济增长大减速。
现在的房价，跟当时也不在同一个水平上，现在的房价已经把“政府”逼到忍无可忍的程度了。所以在这种环境下，政策就像是做试验，各个权重不一样，高房价的负面作用和经济增长失速相比，两害相权取其轻。
回到房地产股价上来，还要从另外一个角度来分析一下地产公司的盈利模式。我们现在看地产股跌了40%好像挺厉害，其实如果你抛开以前估值体系，用另外一套估值体系看它，其实还是很高。
地产公司最大的盈利面，最核心的竞争力有两点：一个就是融资能力，尤其是廉价融资能力；第二点实际上是便宜的拿地能力。重估一家公司，不要看过去，只看这种暴利能不能持续，就已经足以合理重估这家上市公司了。
在过去的几年，一般评价一个上市公司，去看它的盈利水平和盈利增长速度，而地产公司的盈利，最重要的来自于高杠杆融资，还有高速增长的地价，这两个是地产股过去盈利的主体。而现在，是不可能指望地价再像过去一样，出现几年翻几倍的情况，各国政府都不会再允许地价轻易上涨，就包括欧美、中国香港，这些过去自由经济发展的国家和地区，政府也开始干预房价上涨。
至于地产行业的高杠杆，以后也不会再有了。比如说过去，资本金只有1个亿，你可能撬动5个亿，甚至10个亿；现在我估计1个亿的杠杆最多再撬动1个亿，不会再放大那么多倍了，这两个要素足以使房地产公司的盈利增长急剧收缩，重估地产股的时机已经到来。(见图1)
放量压价旷日持久
实际上，之所以要重估地产股，是因为政策根本上改变了地产股的盈利模式，而且此轮地产政策将会作为调控宏观经济的手段之一，长久持续下去。过去二十年就是一个自由经济泛滥的环境，未来政府干预会很厉害，尤其是金融业和地产业。
其实政府已经说得很清楚，下一步是要控制房价，但不是压房地产这个行业，总体上政府是希望把房地产的量再放出来。放量出来做什么？就是把真正的需求满足掉。
对中国来讲，人们赚了钱以后，不会都用于吃喝玩乐，很多人都愿意把钱存起来，最终钱怎么办，肯定还是要找去处。去做股票
但我们现在确实看不到放量。有人说也许量缩之后，价格略低，随后市场就会放量。实际应该是这个情况，但过程可能会很长。
首先，已经开的盘很难降价，因为一降价，他以前卖出去的房子，别人都会要找他，要降价补钱。其次，上次放量是房地产企业资金链支撑不住的时候，但去年他们挣了钱，资金链并非很紧张。而且，房地产商的心态和上次调整也有很大不同。上次开发商不知道有苦日子，就是在2004年，甚至2008年调整的时候他们都不信邪，就是说我们这房子肯定一路上涨，杠杆拉得很猛。但现在可以说整体的经营比过去保守多了。所以，我觉得这个可能是一个旷日持久的过程。
尽管如此，依然不要低估中国政府行政手段的力量，毕竟大批的房子在国有企业手里，央企的开发商是一支最大的生力军，要用行政手段降价的话，应该比较容易。
保障房政策上位
我觉得，上周整个股市最重要的拐点是，住建部跟各地方政府签了一个500多万套保障性住房的协议，这等于是给地方政府下了“军令状”。这样，整个房地产业的开工量不会减少，只不过是把房地产开发商的暴利给挤掉。
政府恨的是房价高涨，影响社会稳定，又不希望开工量下来，很显然，这两个政策目标最终找到了保障性住房来依托，放量也会从中来。
可能短期由于财政的问题，地方政府没有钱去开发，但我觉得当中央把财政、资金问题解决清楚之后，未来带动整个经济发展的一个新的增长点是保障性住房。以后房地产开发商也盖房子，但盖的是限价房，是保障性住房，他没有那么高的利润了，所以这时候他的收入、利润，整个行业的PE就会降下来。
若要判断中国经济二次探底的话，那么现在绝对不是底，假如政府在保障性住房政策上执行得不利，量上不来的话，确实是有这个危险的。但是我个人觉得在目前这个状况下，政策手段比较多，而且就是真的有救经济的最重的手段，还是在保障性住房这个领域，这才是目前中国政府所推动的方向。而且政府一定会做很多的事情，来对冲掉由于打击商品房领域所造成的负面影响。
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