直击成本：论开发商到底赚了多少钱？

　　一方面，购房者拿着血汗钱精打细算想买套房子，结果把“心水”区域的房子都看了个遍，却只能叫苦房价怎么那么高？另一方面’开发商似也有苦难言毕竟房屋造价成本不低尤其是土地成本的上升，不得不导致房价上涨。所以我们干脆给开发商算了笔账，看他们到底赚了多少。

　　·房地产的成本是不一样的

　　以九龙坡陈家坪某个楼盘为例，其开发商为国企背景，凭着自身的资源和合作平台，所获建筑材料就相比其他房企每平方米便宜100-200元，建筑成本就下降了。

　　而同样是国企背景，江北某项目就没有这么“安逸”了。作为开发项目的资金，从股东那里借的利息都已经和银行贷款利息持平，所以完全没有享受到作为子公司该占的“便宜”。

　　举例只是为了说明，成本决定价格。一件衣服的价格，我们可以用“材料+人工”的公式简单计算出，那么房价又是由哪些成本构成的呢？

　　“我国房价有五大成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。”恒大地产集团董事局主席许家印2009年在一次重要的会议上说：“房价之所以被抬高，和三大成本不断飙升有关。”

　　许家印分析道：“建筑成本、房企管理成本相对稳定，土地成本约占20%-30%，其次是各种税费，现在大概归纳起来有120多项，占房价的30%-40%0还有一块是企业利润，后面3大块约占房价总成本的70%-80%0”

　　但实际上，许家印还未提及一些隐性成本。比如销售成本（策划费、广告费、人力开支）、财务费用、监理成本、公关成本等，这些都是开发商的隐性成本。所以不能总是讨论房子值多少钱，房地产的生产流程是十分复杂的，一个环节扣一个环节，这其中的每一环节都应该计人成本。

　　·房地产利润一般不超过20%

　　作为三大主力成本之一，土地成本近几年涨幅不断。从2014年土地市场成交情况来看，开发商、业内人士都反映土地成本高。实际上，确实如此。

　　去年土地平均成交价格为建面每平方米2531元，换算成套内价格，每平方米超过3100元。以套内每平方米8000元计算，土地成本已经逼近40%，远远超过了政府说的“土地成本占房价三分之一”的比例。

　　而地段核心的地块土地价格更高。试想，面粉贵了，面包能不涨价吗？华中师范大学袁平等人曾经做过测算，地价上涨1%，房屋价格上升0.21%。

　　随着市场的下行，房地产项目的利润逐渐薄弱。一位不愿透露姓名的开发商认为，在重庆做房地产做到超过20%的利润还是比较难的，特别是刚需项目。如果是做高端项目或者项目操作得好，利润还是能够超过20%。

　　当然也有一些因为眼光独到，提前进入某一区域而比别人获利更多些的开发商。

　　比如位于礼嘉的龙湖·两江新宸，土地的楼面价为每平方米2125元，而首期开盘销售的价格已经超过每平方米10500元。土地价格占房价的比例小，且还有后期产品的溢价，利润就会比其他项目高。但，不是个个开发商都有龙湖的“造城”能力和庞大的“龙民”粉丝群体做支撑。

　　另外，也有“无米开炊”的开发商，为了拿地开发，抢夺一块稍微好一点的土地，可能会选择牺牲利润，以换取土地“粮食”。

　　2007年，中海携手九龙仓以75亿元竞得弹子石800亩土地以开发国际社区项目，建面楼面价每平方米达到了3449元。换算成套内价格，相当于每平方米4300元。而8年后，国际社区在售的价格为套内每平方米8500元，成本已经超过总成本的一半，可见完全是亏本卖的！

　　·帮大家算笔细帐

　　项目一期占地面积为3.44万平方米，总计容建筑面积为8.6万平方米，容积率为2.5。从一期组团成本明细表的数据来看，其建筑面积单方成本造价达到了每平方米5009元。这个项目的销售定价确定为每平方米5400元，相当于每平方米的开发利润是391元，投资利润率为7%。

　　文/刘径邑

关注读览天下微信， 100万篇深度好文， 等你来看……