房地产税，山雨欲来

　　说起房地产税，想必大家早就耳熟能详。近几年，房地产税准备全国开征的消息屡次传出，又屡次与我们擦身而过，渐渐的大家似乎也已经见怪不怪了，总感觉有点像“狼来了”的架势。

　　直到近期，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划公布，新增房地产税法在内的34项立法任务，才将已进入“静默期”的房地产税再度带入公众视野。

　　也就是说，这次房产税扩围已是真真切切渐行渐近，行将由捕风捉影的传说变成“有鼻子有眼睛”的现实。

　　换言之，现下房产税扩围已不是“要不要”的疑问，而是“必须”的确定。那么，该如何认识房地产税呢？房地产税与老百姓生活密切相关，立法后将怎么征税？征收房地产税会增加我们的负担吗？开征后会不会给高房价“降降温”？随着房地产税法提上日程，这些问题也将有答案。

　　何时征？怎么征？

　　据悉，目前房地产税法草案主要由全国人大预工委牵头起草，财政部配合立法。财政部财科所原所长贾康介绍，草案经过人大审议通过后会向社会公开征求意见，如果意见较多，将再进行二审和三审。按之前的立法惯例，一般的立法草案审议三次后就可表决通过。

　　中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌认为，在立法和改革过程中，需处理好房地产税对楼市短期冲击与地方经济发展的关系、处理好房地产税与土地增值税等其他税费的关系等。此外，开征时机、如何开征、要不要设“免征额”等都是争议焦点。

　　对于房地产税法出台的时间表，中国政法大学财税金融法研究所教授施正文比较乐观。他判断，写入本届人大五年立法规划，意味着有可能会在2017年底前获得通过。当然，专家们也表示，立法完成并不一定与开征房地产税同步，这个需要看法律的具体规定。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，建立不动产统一登记制度，房地产税立法的完成等为房地产税顺利推进的基础条件，从官方公布的推进口径来看，上述两项工作大约会在2018-2020年完成，但鉴于工作难度、利益博弈等前车之鉴，上述两项工作有可能会因为这些原因而延后2-3年，这也就意味着，房地产税正式大规模推进的时间点有可能是在2020年或之后的两三年时间里，也就是说，2020年前房地产税都难以大规模展开。

　　尽管房地产税的开征时间仍扑朔迷离，但我们知道，它终究会来。那么，以后的房地产税将怎么征？

　　一位接近住建部的消息人士对媒体记者表示，“目前，房地产税以面积为单位的征收方案已经基本获得通过。”东部某省财税系统内部人士表示，按照征税原则，在起征点的设置上，以面积计算起征点比按套数征收更容易计算，也更显公平合理。

　　据这位内部人士介绍，房地产税征收与其他税种类似，也将有“免征”部分，即个人或家庭在“免征面积”以内的住房，则可不缴纳房地产税。同时，由于房地产税属于地方税种，“免征面积”也将根据地方住房情况针对性划定。

　　同时，国务院发展研究中心研究员倪红日前表示，房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，已确定无疑。这则意味着，房地产税将增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。

　　从上述思路中我们能看出房地产税改革的路径，就是在房地产相关税费负担总体不变的前提下，适当提高保有环节税负，降低建设、交易环节税费负担。

　　给“高房价”降温？

　　房地产税进入全国人大立法规划的消息一出，令许多人欣喜不已。

　　持期待态度的群体往往是出于这样的逻辑：一旦真正全国推行房地产税，一方面显现了政府调控高房价的决心与魄力；另一方面，也让那些拥有多套房源的既得利益群体惶恐不安，他们既担心自己的隐私被曝光，又怕房产税推出后无法承受高昂的税负，因此会减持手中的房源，导致市场上房子供给增多，房价下降。简单说，未来房地产税的出台让人们看到了房价回归的曙光。

　　然而，房地产税的出台，恐怕并非遏制高房价的一剂猛药。其实，不论房产税的税率维持在怎样的水平，开征房产税不仅意味着将增加房屋保有者的负担，而且在流转的过程中也最终会是通过房租、房价的方式转由租房者和购房者承担。

　　哪样商品一涨价，劳烦税务局征个税，价格就应声下跌，政府收入增加，民众享受低物价，岂不美哉？所有人都知道这是天方夜谭。重庆、上海两地试点房产税4年多，对房价的调控效果影响不大，就是一个例证。

　　那么，该如何认识房地产税呢？房地产税作为未来地方的重要税种，在调节财富分配，摆脱“土地财政”依赖、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。

　　税收，取之于民，用之于民。它的一大职能是收入调节进行再分配，也就是抽肥补瘦，故能发挥收入调节的作用。

　　另外，开征房地产税无疑是一项可靠的财政收入，作为财产保有税，它甚至可以不必在意当地房地产业是否过热或过冷。据称，此次改革将房地产税的定价权有条件地交给地方政府。有分析认为，地方政府将能够在一定的区间范围内根据当地的具体情况自主确定具体税率。这对化解困扰已久的土地财政难题，具有积极的意义。

　　更值得一提的是，房地产税的到来，从消费环节的前期一次性征税，逐渐转向保有环节的征税。持有成本提高，收益预期降低，或将催生“买房容易养房难”的局面，从而遏制房地产的投资需求，有助于使国内房价理性回归。

　　不过，房价走势由多种因素综合决定，房地产税只是在房价下跌中扮演助跌的角色，对房价的总体走势很难起到立竿见影的作用。因此，要想通过房产税来抑制高房价显然只是一厢情愿地说教。

　　入市窗口期

　　事实上，城市房价居高不下的本质在于，城市化的速度落后于人们对“住在城市”的需求。

　　而这也在一定程度上导致了中国的城市分化愈演愈烈。

　　房价，渐渐成为了评价一座城市活力指数的重要指标。正如一位业内人士所言，“房价高，是因为那个城市太吸引人；房价低，只能说明城市没活力——至少在中国是这样的。”

　　因此，对于渴望生活在“活力城市”的自住需求购房者而言，只要价格合适就应该择机购买，因为，倘若错过了这个入市窗口期，房地产税出台以后想买，恐怕会更难。

　　为何这么说？因为，征税从来不会使物价下跌。有专家指出，物价是由供给和需求共同决定的，征税对这两方都造成了伤害。对供给方征税，致其成本上涨，获益减下，这使部分供给退出市场，潜在供给者也会望而却步。供给减少，价格就会上涨，消费者承受损失。对需求方征税，使其不敢多买，短期之内确实能抑制需求，让活跃的市场气氛降温。长期看也间接打击供给，使市场萎缩，想要购买变得更加困难。

　　这样的道理放在房产市场也完全适用。长期以来，房产调控总是冲需求而去，无论是限购、交易税、禁止购置三套房，还是将出台的房地产税，都是希望消费者不要多买。用通俗的话说，就是希望房子是买来住，不是拿去投资。从短期看，可能确有降价的作用。可也不要忘了，资本家是有前瞻性的，供给总是要看消费走。当需求受到打击，房产商投资盖新房的动力就会减弱，新开工项目就会减少。当市场不景气，房产商通常会更加保守，供给下降幅度会更大。

　　举个例子说，2012年房地产宏观调控，对买房尤其二手房政策收紧，当年全国住宅新开工面积下降11.2%，土地购置面积下降19.5%。需求暂时减少，供给也在回落，还能指望房价大跌？事实上2013年全国大部分城市的房价不降反升。

　　像所有市场一样，房地产市场也存在规模效应。也就是说，只有供需两旺，市场发达，房地产的单位成本和价格才可能降低，普通人买房才会变得容易。当市场萎缩，房产成为稀缺品，有钱人还是更有竞争力。那时购买首套房也会变得非常困难，更不要说购买二套房改善居住条件了。

　　而当下，一些极具发展潜力与活力的二线城市，楼市普遍供大于求，房价自然趋于理性，若此时您选择爱答不理，错过房地产税全国扩围前这段置业窗口期，未来，恐怕真要高攀不起了。

　　（本刊记者综合整理）