“一贬触发”的房企债

　　人民币贬值，房企业发行的以美元计价的债券还款压力增大，这其中暴露出了哪些问题？融资、风险对冲和房价成为思考的关键词，在沧海横流的大时代，英雄又在何处？

　　能在金融市场里“牵一发而动全身”的非“汇率”莫属，而8月11日的人民币的突然贬值就是这根牵动神经的“头发”，人民币贬值让人们不得不把目光投向企业在海外发行的企业债，尤其是房企。人民币贬值给房企的企业债带来哪些压力？又该如何面对呢？这是否会给高涨的房价“降降温”？

　　房企还债压力大

　　“人民币突然大幅度贬值的影响，时间太短看不出来。”自媒体人圆月菜刀表示，“不过对于身边的朋友最直接的影响就是年终奖没了。这是怎么回事呢？

　　圆月菜刀的一个朋友在一家地产公司做融资，也就是找钱的。近来，这个朋友的心情在朋友圈可以说是”阴云密布“，这是怎么了？朋友发来一个漫画兔子在撞墙，朋友说自己也想撞墙。为什么？他回了六个字：人民币贬值了。

　　原来，朋友在帮公司融资过程中有很多美元债是用美元计价的，这个事情的主要操作是领导，但是具体办事的是他们。公司发的公司债是用美元计价，意味着人民币贬值后会导致公司的还款成本提高。因为当初借的是美元，然后换成人民币使用，等还的时候人民币要换成美元再还。还款成本提高了，而且看这个趋势，未来成本可能会更高。虽说这是公司欠钱和个人无关，但是融资成本是和员工绩效考核挂钩的，照这样下来年终奖就别想了，公司不让倒找钱就不错了。

　　据了解，中国房地产开发商海外债普遍占其债务总量的20%甚至更多，而其中很大一部分债务是加有高杠杆且现金流很不稳定。而彭博数据显示，中国企业在海外发债总数大约在5890亿美元左右，如果人民币贬值2%，偿付成本大约需要增加100亿美元左右。一眨眼功夫平白无故的多了两个点的融资成本。怪不得朋友也想撞墙了。

　　海外融资成本低

　　应该说朋友所在的房企产既然能借到美元债，说明公司的实力是相当可以的。因为发美元债并不容易，首先公司要经过评级公司来评级，评级公司很多，比如说国内的大公国际，但是这种评级国际上是不认可的，国际上认可的三大评级公司是标准普尔、穆迪和惠誉。如果房地产公司想要去海外发债首先要三大评级公司来做评级，拿到评级之后，才可以发美元债。同时发的美元债本身也要做评级，因此，在中国的房地产行业中具备这种条件和资格能到海外发行美元债的公司实力本身都不差，很多都是一线公司，当然也有一些二三线公司。但是这种公司的评级一般不会太高，所以发的美元债的利率会非常高，这样一折算发美元债的优势就不大了。

　　为什么地产企业要去国外发美元计价的公司债呢？就是因为海外资金便宜，利率非常低。就拿朋友所在的地产公司发的美元债来说，利率非常低，综合起来平均成本8%左右。这个利率算是很低了，如果地产公司在国内融资的话，拿到银行贷款比较困难，就算拿到一两笔数额也不是很大，不足以支撑公司的融资需求。

　　那就去找信托、基金甚至找过桥资金，也就是高利贷，利率都非常高。以利率比较低的信托为例，在国内想融资的话，信托最便宜的也要15%，这个已经是很便宜了，不是谁都能拿得到。普遍的行业内资金成本大概是20%，个别项目个别时期，比如2012年的时候，信托成本最高能达到25%，而地产企业到海外发美元债成本只有8%。如果公司实力特别强，评级特别好，甚至于能把利率压到4%到5%。评级不太好，实力不太强，三四线公司最高利率也不过13%。因此地产公司去海外发美元计价的公司债，还是有利可图的。而之前，”中国企业之所以热衷发行美元债券，主要是因为市场预期人民币还会升值。此背景下，美元债会随着汇率升值而成本不断下降。比如，发债利率是10%，如果人民币升值3%，那么成本就会降为7%。“社科院研究员尹中立说，所以大家都去境外发债。

　　防治结合解风险

　　但是当遇到人民币突然贬值这类的情况，房企就没有抵御风险的措施吗？业内人士表示其实可以做风险对冲。不过穆迪投资者服务公司高级副总裁IvanChuang认为，大多数中国企业并没有采取措施对冲外汇风险。对于那些拥有离岸美元债的企业来说，突然的贬值只会加重他们的负担。

　　那么什么是风险对冲呢？打个比方来说就类似于保险，需要交保费，出了事这保险有用，没出事保费就白交了。当然具体的汇率对冲和保险是不一样的。对冲并不简单，在对冲过程中也很可能被套进去。再加上老板们想省钱，所以类似这种海外发美元计价债券的地产企业除了几个一线非常牛的标杆企业可能在做对冲外，大部分都没有做。对冲的规模就更不得而知了。

　　“真正的猛士敢于面对惨淡的人生”，过去五年其实是一个人民币对美元升值的通道，也是房企大量发债的时期，那么还款是什么时候呢？还款的高峰期恰恰是从2015年开始，尽快还债，甚至把很多没有到期的债务提前还，这或许是求生之道。但是钱又从哪里来呢？圆月菜刀的这位朋友透露公司准备“借欧元债”。因为现在欧元在贬值，利率特别低，很多欧元区的国债都跌到0或者0以下了，所以说欧元区的公司债利率非常低，平均利率在1%左右，美元还8%呢。不过心里的小鼓还是要敲起来“欧元当然是便宜，但是希望在还债的时候欧元不要升值。”此外，由于房企发行国内债券的新融资渠道将被加速放宽，这将有助于房企逐步增加境内发债来替换境外美元/港元贷款。

　　是否导致房产贬值？

　　这波人民币贬值给房企带来的冲击是否会对房价有所影响呢？从过往的经验看，人民币贬值将会导致国际资本和部分国内投资者的资金从中国抽离，流向美元区，这会直接导致房产等资产价格贬值，也就是房价下跌。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，人民币贬值对房企是利空，房企可能会加快销售回款，也可能会降价。不过，民生固收李奇霖表示，考虑到房企境外融资规模不大，单就这一点来看，人民币贬值对房价冲击也有限。如果仅仅只是一次性的人民币贬值，对房企的融资成本上升以及对房价上涨都形不成特别大的影响。亚豪机构市场总监郭毅说，但是如果贬值形成持续性，必然会影响到整体的海外融资成本。只有房企融资成本增值幅度超过5%以上，才有可能影响到下游环节的房价。

　　文_本刊记者 李明敬