当市场逆转时你该不该买房

　　“我不否认大多数人是靠房地产发财的。而为什么人们喜欢房地产？为什么许多普通人依靠房地产迅速积累财富？”

　　当经济下行时，房地产的杠杆效应会使损失也放大。由于房子流动性相对不好，当市场逆转时，会出现长期卖不出去，要卖就要大幅降价割肉的窘境。而且，房地产是一个非常本地化的投资，管理投资房需要做的也是各种耗时耗力的工作。

　　Greg McNicol(麦尼克)出生于澳大利亚墨尔本，他嗓门大，爱运动，动手能力强，曾在澳大利亚空军服役七年。1998年32岁的时候他移民到美国的洛杉矶。他从建筑行业起家，先后参与几个大型的旅馆和赌场修建工作，担任项目经理，逐渐成为这个行业的专家。2008年金融危机爆发后，他到全国各地寻找房产投资机会。最终他在底特律花了五万美元购买了一幢十个单元的破烂的公寓，计划是公寓装修好，然后租一个高价。类似的多单元的公寓，麦尼克在美国其他城市积累了十幢。2010年5月的一个周六下午，麦尼克在他的底特律公寓，试图请赖账的女房客搬走。女房客拒绝，开始破口大骂，然后给她的父亲打电话。几分钟后，一辆卡车开到，司机跳将下来，并在五米外举枪射击，击中麦尼克的下腹，麦尼克当场死亡。

　　可是为什么有好多人喜欢靠房地产发财？笔者认为有这样一些原因：1.房地产，看得见摸得着，普通人很容易有感性认识，因而认可其价值。2.靠房产每月收租的收入模式，很容易理解，在目前美国的银行存款利息接近零的情况下，显得是个更好的选择。3.房子的流动性不好，所以一般人有些微利时，不会像股票一样几秒钟内迅速抛售，而会选择长期持有。4.杠杆效应。在美国的大部分购房者一般都只需要放20%的首付，1：5的杠杆率导致房屋升值时收益率被放大。5.一线城市的最好区域，由于供给限制和刚性需求，一直有资产保值，抵御通货膨胀的功效。

　　但凡事皆有两面性，房地产的一些特性，有时又是巨大的缺点：1.当经济下行时，房地产的杠杆效应会使损失也放大，甚至超出起初投入的首付款。2.由于房子流动性相对不好，当市场逆转时，会出现长期卖不出去，要卖就要大幅降价割肉的窘境。3.房地产是一个非常本地化的投资。每个地方的市场行情和法律千差万别。和一线城市的黄金地带相比，美国大部分区域过去二十年的平均房价只是翻了两倍而已。以硅谷为例，2008年金融危机后，斯坦福大学周边区域房价下跌幅度只有10-20%左右，而在硅谷东边两个小时车程的Tracy市，房价从2006年的高点下跌幅度高达70%。4.投资者思维简单化，没有区分自住房和投资房的不同特质，尤其是没有意识到，管理投资房需要做的各种耗时耗力的工作，以及一些潜在的不可控的风险。

　　王川

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