万科多元化起跑

　　在中期业绩发布会上，当万科高调提出要向万亿元市值的目标迈进时，万科集团总裁郁亮对万亿元市值给出了自己的预期：“我们希望传统住宅销售业务占比在一半左右，另一半来自新业务。”租赁型公寓便是郁亮所提及“新业务”的一部分。

　　日前，一条关于“万科转型战略发布会，将实行先租后买，租金可抵房款”的微博一经发布，立刻引发外界的广泛关注。对此，万科方面回应称，这是重庆万科在开展西九项目万科驿（出租公寓）业务推广过程中，采用了与住宅销售联动的营销方式。目前万科各地公司在推广出租公寓业务时，部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。“我们不排除未来探索住宅本身‘租售并举’、‘先租后售’等新的业务模式，但目前并无具体的计划，更没有已经实施的案例。”万科内部相关人士说道。

　　自万科于去年启动了出租公寓项目后，今年便进入快速扩张阶段。据郁亮在今年8月万科业绩发布会上的介绍，万科的出租公寓已经建立了“万科驿”和“万科派”两个品牌。其中，“万科驿”作为万科租赁性公寓主要的推广品牌，定位为面向城市新移民第一站，已经基本完成“从0到1”的探索过程，建立起可复制的商业模式和同业竞争力。

　　从全国范围看，万科在广州、厦门、西安、重庆等多个城市10余个长租公寓项目已开业。万科方面预计，到2017年将提供15万间租赁公寓，主要类型为6个月以上租期为主的中长期租赁服务。

　　除了租赁性公寓外，物业服务、物流地产、教育营地以及海外业务也是万科重点发力的“新业务”。

　　自万科物业板块脱离地产部门自立后，便全面加速市场化，同时在近期也在快速扩张自己的业务版图。“万科希望管理到中国4%的住宅。”郁亮早前曾直接表露自身的野心。

　　根据万科的规划，万科物业今年将启动物业市场化，引入合伙人机制以及打十个合作标杆。通过托管外部约6000万平方米项目，外加自有1800万平方米物业项目，万科物业面积2015年会增加7000-8000万平方米，物业面积增加到1.5亿平方米。同时，2016年继续大规模市场扩张，计划用托管+收购方式，从外部接受大概1.2亿平方米项目，把总量提高到3亿平方米，目标是到2017物业面积达到5亿平方米。为了达成这一目标，万科已与中南物业、北京佰嘉置业集团有限公司、深圳卓弘物业公司、海南南国控股集团等多家企业签约合作。

　　在物流地产方面，万科同样也在今年做出了新的规划，先是撤销了物流地产事业部，然后与美国黑石集团合作成立新的万科物流地产发展有限公司。目前万科物流地产公司包含贵州龙里物流项目和武汉阳逻物流项目两个物流地产项目。其目标是在三至五年建成1000万平米面积。

　　在教育营地业务板块，郁亮早前曾透露，今年在广州和深圳已开业的社区营地数量达15家，年底的约有6个户外营地营业，接待量接近2万，“希望2018年开发150个以上的社区营地，12个以上城市营地，9个户外营地接待人数超过20万人次。”

　　而在海外业务方面，万科目前已经在美国、香港、新加坡合共拥有10个项目。有分析人士向《新经济》指出，目前万科各项新业务的发展速度都正在提高，但其所面临的转型压力也非常大。万科现在的主营收入仍主要还是来自房地产业务，其他新业务仍处于起步阶段。尤其是在物流地产方面，无论是黑石还是万科，在物流地产领域都缺乏相关的运营经验。而这个领域，后期运营能力才是关键。

　　除了已确定并对外公布的五个新业务板块外，万科在社区商业、养老地产、金融等领域也有布局。不过对于社区商业和养老地产板块，郁亮表示，目前尚处于“赛马阶段”，还没有明确的发展方向或发展模式。

　　而在金融领域，万科也在积极寻求创新。在今年早些时候，万科就与鹏华基金合作推出以前海区内万科企业公馆租金收益权为投资标的REITs，成为国内首只公募REITs。万科董秘谭华杰曾表示，类似于REITs这样的产品，有助于公司盘活存量资源，提高资金利用效率。未来公司转型的方向之一，是由单一即售型不动产开发，转向多种资产管理与价值提升，而金融将在促成这一转型中起到关键性作用。

　　尽管与社区商业和养老地产等业务板块一样，万科在金融化上仍存在诸多不确定性，但万科显然已有了自己的一套逻辑。郁亮曾表示，金融化并不一定就是成立一个财务公司，申请第三方牌照。万科金融化是把资产通过合适方式，在需要的时候变现成现金，“而不是说给业主提供一些金融化服务，这些都是通过合作伙伴来完成。”

　　在万科处于转型关键时期时，作为万科灵魂人物的王石，对万科的未来也有自己的想法。他曾在今年多个场合中，表达了他对机器人产业的好感。他不仅称其产业将是万科在非房地产领域的投资重点，而且与研究机构做“机器人生产”也将成为万科未来转型的重点。

　　在最近一次的“2015亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”闭幕会上，王石称，在2018年，万科首个由机器人管理的酒店将在深圳开张，30%的万科物业管理员将由机器人来取代，而目前万科旗下的20个“第五食堂”中有8个是机器人在炒菜。

　　另据悉，万科两款智能机器人产品将于近期在东莞研发中心进行展示和进入试推阶段。目前开发的机器人主要做物业服务，负责保洁工作，以及代替保安进行夜间巡逻。同时，在今年的第一届深圳创客大会上，万科还以经过三年研发的无人驾驶汽车作为参展作品。

　　尽管万科机器人产业在商业化方面尚需一段时日，但依托其自身的研发实力以及房地产主业优势，万科已低调进军智能家居领域，并在不久前推出了首款智能硬件产品新风除霾机“可邻”。

　　万科建筑研究中心副总经理时宇表示，智能硬件要想在万科有发展前景的话，路径就是做智能家居的全套解决方案。“我们会单品和解决方案两条路同时在走，智能家居的平台也在考虑，但是不会是市面上已经见到的东西。”

　　当郁亮频繁提及“白银时代”时，万科已迎来转型关键时期。然而作为一家营收超2000亿的房地产龙头企业，转型并不是一件易事。现在，万科在新业务上的探索则显得既大胆又谨慎，毕竟未来万科的业绩和股价，在很大程度上将取决于这些新业务的表现。

　　文|NEW ECONOMY 宋爽劲

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