楼市扶摇

　　资产泡沫都是脆弱的，只有中国一线城市的房产是例外？

　　一线城市跳涨的房价，令购房人大感“焦虑”。

　　家住北京的于伟刚刚签下一处二手房，物业在南三环木樨园，尽管2010年买过一次房，其后又曾投资一个小户型学区房，他依然说，过去1个月的时间，“看房陷入到一种从来没有过的焦虑”。

　　于伟是典型的改善性购房者，4岁的女儿渐长，父母要常来照顾，他想把本来城郊南四环外的二居换成临近市中心的三居，3个月来夫妇一直看房，而过去一个月，看中的房子几乎一天一个价。他们曾相中南四环公益西桥的一处物业，楼主挂牌价530万元，商谈过程中，“当时就感觉房主磨磨蹭蹭，根本不诚心，半个月后，中介告诉我，新的报价是600万”，这种跳涨的节奏，令他决策过程不得不加快，“真是犹豫不起”。

　　于伟的感受并非个案，2015年开始，由深圳发端，上海、北京后续跟进，三个一线城市集体上演楼价飙涨，在全国楼市去库存的背景下，这轮飙涨令很多人猝不及防。一线楼市，何去何从？

　　房子成国宝！

　　春节前，“房价上涨了”的私语即开始在上海街道里弄蔓延，一个月内，挂房待售的房主们纷纷将房价一提再提。曾有购房者看中上海内环附近一套老公房，房主一天内连续跳价3次，成交价比春节前挂牌的430万元贵了70万元。

　　有购房人告诉《二十一世纪商业评论》（下称《21CBR》）记者，其购房的朋友2个月内三度遭遇房主跳价违约的怪事：第一次赚了10万元的违约金；第二次为防止房东跳价，定金提高到20万元，结果还是被违约；第三次直接给到30万元，房东依然选择跳价，白白坐收60万元违约金，但并没有给他带来喜悦，因为没买到房。

　　早在一年前，上海房价即已胎动，只是迹象不显而已。

　　想换房的王雨，2015年3月购买了上海嘉定区南翔的一处新房，新居大气、规整，周边设施齐全，上班路线也方便，最重要的是价格，地处外环，总价约300万元。

　　“当时什么政策也没有，看中的楼盘开盘不到1年，只剩下不到10套房源以及部分别墅，有遇到买家全款买别墅。”王雨告诉《21CBR》记者，等敲定时，利好楼市的政策出台，房价已经出现反应。

　　其中，影响较大的是三条：二套房首付的最低比例下调至40%；二手房交易的营业税减免条件从“满五唯一”调整成“满二唯一”；2015年4月起，上海提升了住房公积金个人购房贷款额度上限，购买首套自住住房，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元。

　　王雨当时看的样板房，结构已搭建完毕，购房决策不得不加快：“销售员并不着急你买不买，他们不催，好一点的房源大把人要。有毁约的购房人，今天说不买了，明天马上有人加价20万全款直接买。”一年时间，她购买的房产市场价上涨约100万，涨幅过三成。

　　黄桦的买房经历则比王雨曲折得多，考虑即将生孩子，原来婚房不够住，市区的新盘越来越少，2015年6月起，她开始找二手房。买房的契机有三个：当时股市暴涨，父母可以支持一部分；丈夫在银行工作，房贷利率有优惠；营业税减免条件调整，她的婚房刚好满两年。

　　一开始，黄桦挑剔房型和楼层，后来看房直接带着定金，因为上海楼市已出现火爆的前兆，她的目标小区是公婆家或父母家附近，感兴趣的房源，一出来往往两三天就成交。

　　即便带上定金，未必能先拔头筹，曾有处房子，房主挂牌460万元，看房的前一晚有买家“豪气”承诺500万全款交易，房主的心理价位直线攀升。黄桦心存侥幸，与房主约定，假如500万全款的买家放鸽子，愿以470万的价格购入，最终没有等来电话。

　　寻觅3个月，考虑到二手房的交易税费以及中介费，她将目标转移到公婆与父母家中的一处新盘，未料想，附近都无地铁，价格居然也在65000元/平方米以上，不得已转战中外环的房子，2015年10月才买下现位于金虹桥板块的住所，看房到首付只用了3天。

　　新住所小区的整体风格较理想，但楼层和房型非她心中最优之选，“没有十全十美的房子，也没时间讲究了，”她告诉《21CBR》记者，“从买下到现在，小区报价普遍上涨12%以上。”销情的火热有增无减。

　　长宁区一位80后房产经纪告诉《21CBR》记者，这波房价上涨浪潮中，总价千万元左右的住宅价格涨幅尚可，建筑面积在60平方米以下的住宅价格涨幅更为明显。不只高品质小区，老房也抢手，王丽告诉《21CBR》记者，她外婆最近出手一套老房子，年前大约3万元/平方米，现在涨到4万元/平方米了。

　　河南人徐晨是上海徐汇区的一位房产经纪，2015年初，只身一人闯荡上海，“上海的房价挺有趣，一个不高兴就涨，一套小房子涨10万，大房子动不动涨20万、50万，一个月至少增值一两万，确实不得了”，带着外来视角的他这样评价上海房产，“物以稀为贵，房子就是国宝，真的”。

　　年前，徐晨预估上海二手房今年能涨10%，没料想，市中心地段较好、环境较佳的房源，上涨10%只用了一两个月。说到兴起处，徐晨向记者展示在上海徐家汇房产交易中心拍摄的照片，“交易中心比火车站还要拥挤，这是干吗呀？”

　　他开玩笑：房主晚上睡一觉，第二天房价就涨。“房主一套房子，挂300万有人买，400万有人买，500万还有人买，他的心态就不稳定了，都不卖。”徐晨对《21CBR》记者感慨，一套1000万的房子，动辄涨50万-100万，“房源太少，最终房子都能高价卖出。”

　　徐晨遇到过很多要置换的改善型客户，“本来都有小房子，有了孩子想卖了换大房，房价上涨后，有客户索性小房子不卖了，有的一看自己想买的房子涨价了，挂出去的小房子赶紧涨涨涨。”

　　以黄桦和王雨为例，她们换房都准备出售原有房产，来看的人络绎不绝，成交的买家十分爽快，两三天就定。黄桦甚至见到为10岁儿子选婚房的买家，说是“抵抗通胀”，真是未雨绸缪。“房源只要位置好、楼层好、安静，都卖得掉，客户一犹豫，房子一两天就没有了。”徐晨说。

　　房价上涨的新闻逐渐升温，黄桦与王雨都会为起初的决策感到幸运，发出相同的感慨：看中了就得直接上；上海的房子，任何时候入手都不亏。“看中了就得直接上”，北京的于伟感受相同。

　　助涨新势力

　　有关上海房价暴涨，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《21CBR》记者专访时，归纳为三大因素：

　　供求关系，上海整体新房去库存周期低，房价易上涨，供不应求的特点开始强化；政策因素，上海正推行更宽松的购房政策，改善型购房需求积极入市，进而刺激市场交易和市场价格；心理预期，部分购房者担忧房价继续上涨而入市，而房企正抓住这样的心理，积极涨价。

　　有市场人士接受采访时，将上海房价春节后的暴涨，归结为货币投放量。开年首月，人民币贷款增加2.51万亿元，同比多增1.04万亿元，信贷投放创下历史纪录；2月虽逊于预期，整体格局仍显宽松，加之2月的最后一天，央行宣布降准0.5个百分点，“很多对金融敏感的朋友，一看到信贷的发放数据，第一反应就是买房。”他向记者解释说。

　　在供求、政策以及心理预期等解释模型下，这轮上涨行情中，一些新势力的潜在影响，也非常值得关注，比如地产中介链家，其商业运作手法即引起讨论。

　　链家集团是中国最大房产服务平台，基于其线下经纪人、门店资源以及线上互联网平台，为客户提供存量房房产买卖、新房销售、住房金融等服务其募资公告显示，2015年房产服务平台总交易额6600亿元，收入150亿元（其中金融业务收入占比8%），净利润15亿元，尤其二手房经纪业务规模全国第一，全国市场份额12%。

　　有人士认为，链家的“速销房”业务在客观上推升了房价，所谓“速销房”，就是签署独家代理协议的房源，签了协议后，如果链家3个月内没有把房子卖出去，就向委托人房主赔偿1000元。该协议还规定，房主不得在委托期限内擅自终止委托出售或交由第三方代理出售；而且，房主在委托期限内擅自终止本委托或委托他人代理出售上述房屋，应按照本协议房屋委托出售价格的2%向乙方支付违约金。

　　一位不愿透露姓名的地产行业律师向《21CBR》记者表示，链家与消费者签订的“速销协议”实际上是不公平的，链家违反合同所承担的责任是几百或者几千元的保证金，而业主违反合约却是支付总房费的2%作为违约金，“这其中的权利和义务完全不对等”。这位律师认为，链家的市场占有率高，在上海市场占20%-30%，在北京市场甚至超过50%的情况下，是否存在利用市场地位迫使签售方签约？

　　“链家的做法是以小搏大，先抢到资源再慢慢卖，链家带客户看得最多的还是不速销的房子。”此前链家服务过的一位买房人向记者解释，一般情况下，卖房的房主会在多家中介挂牌售卖，而链家签订独家代理协议的诱惑是，给出一个高于市场均价的价格，吸引卖房者来链家挂牌。

　　“十个鸡蛋分别放在十个篮子里，那么大家机会均等，十个鸡蛋放在一个篮子里，这是垄断，”有地产经纪向《21CBR》记者表示，“速销房”这类竞争是相互抬价，客观上助推了房价上涨，“房主在这边挂150万，隔壁中介说他能卖到200万，条件是房主只能在那挂牌出售，房主当然乐意。一家中介，最重要的是房源信息，如果房主都去一家中介了，我们怎么办？只好提高价格，房子卖得掉就行。”

　　“链家去年11月份来的，在市中心开了好多店，每个小区门口都有链家的人在守着，本来我们这里的房价是3.8万一平方米，他们来了之后就变成4.2万、4.3万。”长宁区一家中小型房产中介的经纪刘丽忍不住对《21CBR》记者大吐苦水。其实，两者并不一定存在因果关系。

　　在北京房产中介市场，链家处于更强势的地位，公开称其占有二手房交易市场的60%。

　　“链家的平台和房源信息很强大，在北京是其他房地产中介几乎没法比的。”于伟前后和他们打了近3个月的交道，他告诉记者，链家首先给他推荐了“速销房”业务，称独家房源不仅有保证协议，更加稳妥，并且可以在推广上有更好效果，“当时我认为他们这个业务是变相圈钱，例如在固定时间内你的房产在链家手上无法做其他交易，他们可以用来融资或者做其他事情。”

　　最终让于伟打退堂鼓的原因是，链家报出了2.7%的中介费，“在北京，一套房子五六百万是很正常的，链家的中介费一下子要了十几万，虽然这部分钱是买家出，但是无疑把房价抬高了。”

　　对于链家通过“速销房”模式推涨房价的指控，链家董事长曾公开给出过回应：目前北京新房及存量房总计约为21万套，而链家代理的房源数量是1.1万套，其中真实速销房状态的是8000套，即全市总量占比约4%，“很难想象在全市房源占比4%的占比就能做到呼风唤雨的程度”，他这样解释说。即便如此，2月底，有媒体称其独家代理模式已在上海被叫停。

　　有市场人士认为，大型中介的崛起以及市场份额的扩大，客观上起到助推的结果。

　　“比如，链家的人天天在网上找房源，挂出10套房源，就把10套找出来。本来市场有10个人10套房源，供需平衡，链家带10个人都看了10套房，如果其中5个人很喜欢一套房，就会给人以5个人在抢房的感觉，于是房价就抬高了，”优淘城总裁、曾在上海德祐地产（已被链家收购）担任研究员的薛建雄告诉《21CBR》记者，“链家的勤奋炒高了房价，从市场经济的角度来讲，都是合法合理的，但是从政府角度来讲，激进的做法就会产生不规范的负面效应。”

　　另一种更值得关注的力量，则是各色炒房团的出现。

　　“我们监测2015年深圳投资客占比约在20%到25%之间，过去几年平均水平维持在10%左右，意味着2015年投资需求比重提升了超过10个百分比。”深圳中原地产研究总监王飞说。

　　除了公众熟悉的一些金融创新手段，比如首付带、众筹炒楼，财智银行首席经济学家蔡毅告诉《21CBR》记者，“据地产基金圈中人士透露，在本轮去库存政策推行以来，一线城市（深圳尤甚）房价飙升与市场背后的炒作有某种关联，这些幕后机构推手通过一些隐蔽手段参与购房炒房，推升房价，并借助媒介舆论扩大传导，造成了市场的过度膨胀。”

　　就“机构炒房”的说法，一名为银行提供咨询培训的经济学家这样回复记者：“机构炒房属实，这不用怀疑，要么买空，要么假卖空。”有位深圳从事财富管理的人士这样指摘这些机构：“（多数）要么是和开发商有直接联系的机构，或者是开发商自己的金融公司。”

　　这种新势力的介入，从局部进一步造成了市场的扭曲，也增加了楼市走势的变数。

　　传导效应？

　　一个至关重要的问题是，北上深的房价上涨，是否会产生传导效应？

　　“从全国来看，我们认为在中短期之内，只要信贷政策没有发生重大的变化，未来向其他一二线城市传导的效应不会停止。”中信建投房地产分析师陈慎曾如是表达公开观点，深圳市场估值比较高以后，资金会往其他城市转移，东莞、惠州这些临深的二线城市都有补涨机会。而临近上海的南京、苏州等地区，也纷纷传出房价快速上涨的零星消息。

　　其中，一个代表性的城市是广州——此前唯一一个相对平稳的一线城市。2月份中原地产二手住宅交易价格指数显示，上海、深圳二手房交易价格环比增幅分别为7.9%和2.3%，其中上海创下月涨幅近10年单月最高纪录，并接棒深圳领涨一线城市，而广州环比基本保持平稳。

　　但是，3月初开始，广州也爆出多个楼盘“封盘涨价”的消息。

　　“是的，我们暂时封盘，在做价格调整，大概会涨价3-4个点。”《21CBR》记者致电位于广州萝岗一楼盘“越秀.岭南雅筑”销售中心，现场销售表示，封盘只是一天，其后项目将会正常销售。

　　网易房产监控阳光家缘的数据显示，近一年来（2015.3-2016.3）岭南雅筑的网签均价约为13601元/平方米，在售88-122平方米两到三房的房型，价格调整之后，总价对比之前上涨5万至7万元。

　　与岭南雅筑一路之隔的万科金色梦想同样调整了售价。万科金色梦想项目负责人左震川告诉《21CBR》记者，2015年项目卖得比较好的时候，每周大概可卖出50-60套，在2月最后一周一下子卖出100套左右。左震川同时透露，此次价格调整会比之前高4%-5%，由于项目已经处于清盘阶段，也不愁卖，“我们还剩100多套单位，预计15天左右可以消化完”。

　　而开发商碧桂园旗下，多个广州楼盘也出现了小幅涨价：碧桂园城市花园宣布3月全面涨价；碧桂园豪园表示，下半年推行新货时将涨价1000元/平方米左右。

　　“目前所知道的涨价项目中，大多数上涨3-4个点，这个幅度的不能算是涨价，只是‘收折扣’，真正意义的涨价会上到5%-10%的幅度，”广州中原地产项目部总经理黄韬接受《21CBR》记者采访时表示，“这是雷声大雨点小。”涨价声四起，《21CBR》记者在非周末时间走访了广州个别楼盘，暂未见到买房客蜂拥的情景。

　　合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌认为，广州封盘涨价的“炒作”成分居多。“有些楼盘捂盘有可能是没有产品卖了，需暂缓节奏，而涨价部分属于策略调整，考虑到目前的货币环境和金融环境，目前的涨幅是市场可以接受的。”

　　广州房价的蠢蠢欲动，政策加持的因素不可小视。2月末，广东省政府曾《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）》及5个行动计划，其中，最令人关注的是广州市被点名“应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围”，有人解读为，在一线城市执行多年的“限购”政策，有可能率先在广州松口，像南沙自贸区、花都及新黄埔都有极大的可能放开限购。

　　这让广州楼市炸开了锅。有开发商向媒体透露，当晚领导紧急召集营销部门开会，针对利好出台营销对策，拟将在售楼盘全线涨价3%，多个楼盘已经伺机做出了价格调整，虽然普遍维持在3到4个点，均已在消费者心中造成了价格上涨的心理暗示。

　　龙斌坚持认为，广州供应量充足，房价不会像其他一线城市那样疯涨，只会小幅增长，“预计今年上涨超过10%，下半年涨势会更快些，中心区也比周边区域涨势更高。”他认为，一些大品牌项目市场份额占比较高，有100亿至200亿货值体量，企业会趁着政策利好抓紧出货，冲业绩。

　　房价点评网高级分析师肖文晓则认为，今年一线城市的走势会是“远近高低各不同”，广州会出现补涨，“一线城市也将分化，就像跑步，深圳作为领头羊会第一个撞线，落在后面追赶的广州距离终点尚远。”他相信，作为一线城市的广州市场是刚刚起势，去年房价总体平稳，今年将会出现一个补涨的态势，“量增价升”将是全年的基调。

　　除了资金面持续维持宽松，在供求面看来，广州库存持续下降，截至3月16日可售货量降至66713套，去化周期降至7.9个月，过去两年来首次跌破8个月的涨价警戒线。根据肖文晓的研究，广州的可售货量去化在8-10个月之间是较为合理的，低于8个月房价就会开始上涨，低于6个月房价就会快速上涨，但在政策稳定、供应充足的大环境下，预计像去年深圳那样疯涨的可能性不大。

　　绿地控股董事长、总裁张玉良曾公开表示，2016年房地产市场总体供大于求、结构加剧分化的格局仍将延续，但是，“会有相当一部分区域中心城市市场保持活力、趋势向好，特别是一线城市和中东部省会等二线城市，由于产业和人口集聚程度较高，土地供给相对稀缺，仍有较大市场空间”。

　　这是否意味着，一线城市的价格效应，将可能在部分城市持续传导下去？

　　抛房的时刻？

　　就在上海、北京的购房者，尚且诧异房价高涨的时候，领涨此轮楼市的深圳，却突然改变了方向。

　　3月中旬，关于“深圳投资客降价抛盘”的新闻引起市场关注，有媒体援引知情人士称，3月深圳二手房成交锐减30%，深圳链家、Q房网、美联物业、家家顺等多家中介数据均显示，3月二手房成交萎缩，成交量相比1月份均下降超过30%。

　　王飞注意到，3月份来需求观望情绪渐浓，新房入市规模下降，同时，3月份与新房对应的二手房放盘量开始加大，尤其前期涨价幅度较大的区域放盘量倍增，“自从进入3月份开始投资性需求已经开始减少，从25%的高位下降至20%。”

　　王飞分析，一二手房目前观望情绪很浓，市场对于深圳市场政策预期基本一致，即不会再继续宽松政策，结构性收紧的可能性更大，手上有多套房客户和2015年入市的投资客，都有考虑在一季度逐步出货，“刚性需求以及改善性需求客户对价格接受度在减弱，而光靠投资客难以继续支持房价走高，所以即便政策不打压，由于深圳价格涨幅已经达到历史高峰，后续深圳房价上涨空间也非常有限”。

　　中原地产观察到，所有区域的二手房放盘量增加明显，尤其前期价格涨幅很快的区域，此前市场预期，深圳公告评估价上调50%后会导致3月接下来成交暴增（为减少税负），但实际并没有。中原跟踪的数据，截至3月17日二手房成交量大约在7700套左右，仅比二月环比增长30%左右，增长的量远低于此前预期。

　　肖文晓认为，2015年房价涨幅全国第一的深圳，由于刚需购买力的透支以及投资客后市预期的改变，今年会第一个进入缩量调整的过程，不排除在下半年会有部分楼盘价格高位回落，但总体还是高位盘整。而上海和北京作为深圳的“接棒者”，正处于市场高潮阶段，虽然不断有政策吹风要加码调控，但是羊群效应还将发酵一段时间，调整预计会在三季度之后。王飞也认为，短期内上海和北京上涨趋势预计会持续一段时间，短期内难以下调。

　　“一线城市房价上涨的态势将会持续目前市场供求矛盾依然凸显，尤其是市场需求依然会继续释放，无论是刚需还是改善型需求都是如此。”严跃进表示，现阶段市场看涨预期依然较重，即使普通购房者也会对“一线城市房价下跌”的观点嗤之以鼻，在这样的预期下，房价是涨易跌难，加之目前一线城市库存规模并不大，房价上涨的可能性仍然很大。

　　他预测，在一线城市中，今年上海房价或将涨幅最大，“按照上海去年地王的拿地时间，今年年中将有一批新的楼盘增加供应，会进一步带动房价的上涨。”他进一步提醒说，“需要警惕的是，如果深圳、上海等城市房地产政策出现收紧，或将导致交易量快速上升，签约过户的节奏加快，这时可能会造成一个较大的风险，即市场交易非但不平稳，而且可导致剧烈波动，价格方面反而因此会继续冲高。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟则认为，从当前一线城市、部分二线城市楼市出现“恐慌性”购房与“日光盘”繁荣景象的背后动因看，主要是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。“2015年‘3.30新政’以来，一线城市楼市量价回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由此而来的市场需求透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，以为楼市‘日光盘’会继续频现，那其实是对市场的误判，极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。”

　　张宏伟同样认为，即将出台的调控措施将是一个转折点：“两会”结束后1-2月内，针对楼市过热的现象，北上广深等一线城市、部分二线城市将会发布调控措施，未来几个月房地产市场将迎来“百日巨变”。

　　一线城市房价，也出现了坚定看空的声音。

　　高和资本董事长苏鑫认为，一线城市楼市已经形成泡沫，房价将进入下行通道。“这一次，一线城市房价的暴涨幅度，超过了任何一次。”在接受《21CBR》记者专访时，苏鑫提到，房子是投资品，受经济货币影响，这一轮一线城市房价暴涨，是因为大量货币推动的价格上涨。

　　苏鑫借用诺贝尔经济学奖获得者席勒的反馈环理论说明：资本品价格和价值背离是一种常态，如果一个因素预期资本品的价格上涨，会有更多的人来购买这个资本品，如此反复，就会形成一个向上的循环，即使不再有新的外力，价格也会不断上涨，“这次一线城市房价之所以上涨，因为出现了大量的投资和投机，这个快速上涨已经超出了我们的预期和感受，因此形成泡沫的本身。”

　　苏鑫分析，地王出现等因素推升附近楼盘的售价上涨，这又使其他开发商有市场转好的错觉，于是更多开发商追逐新推出的土地，地王再次出现，从而再次推动一手房价的上涨；卖房者看到媒体“日光盘”的大肆渲染，自然有动力提高二手房的卖价；开发商注意到二手房涨价，也会提高一手房价格；买房人看到不断涨价觉得必须马上下手，更多买家就涌来了，又会推动新一轮房价上涨……

　　他预期，“两会”后一线城市肯定会执行收紧政策，限购更加严格，包括限贷、第二套房首付提高、首付贷限制、契税调整、中小户型增加……都会让市场预期发生变化，这样可能出现房价下行。至于下跌幅度，将取决于很多的外部原因。据彭博社报道，上海当局讨论中的举措“包括将部分二套房首付提高至70%，以及限制非沪籍人士购房资格”。

　　“我建议这个时候买房子还是要审慎，因为风险这会加大。”苏鑫直言不讳地说，房市和股市存在诸多共性，永远抓不住最高点和最低点，他更建议：“如果在一线城市有两三套房子以上的业主，可以在此时选择把流动性差的房子抛售变现。”

　　显然，就于伟这样的持有者而言，抱怨归抱怨，他并不愿意看到房价下行，而政府、开发商等更是如此，一线楼市不跌的神话，会延续多久呢？（应受访者要求，文中于伟、王雨、黄桦、徐晨为化名）

　　本刊记者 罗丽娟 袁晶莹 陈晓平