碧桂园海外造城

　　2500亿巨资打造马来西亚史上最大的外资房产项目，碧桂园能否玩转新马？

　　每天早上七点半，对于赤道上的国家来说，天才刚亮不久。付锦岭已经坐上了自己的座驾，开往另一个国家去上班。

　　从新加坡到马来西亚，最后驰骋在新山市依斯干达（Iskandar）特区的公路上，沿途一路醒目的绿色巨幅广告牌“FOREST CITY”，指示方向正是碧桂园森林城市，一座号称用2500亿人民币打造的未来之城——这就是他工作的地方。

　　算上过关时间，他总是能在8：30之前坐进办公室开始一天的工作，比大部分本地员工还早。从去年9月份任职碧桂园集团马来西亚区域总裁以来，付锦岭很快适应了这样的节奏。

　　重回马来

　　作为最早进入马来西亚的内地房企，早在2012年，碧桂园携金海湾项目亮相马来西亚柔佛州新山市市区。第一个吃螃蟹的人总是备受关注，也免不了质疑声一片。

　　与马来西亚建多少卖多少的节奏不同，碧桂园没有按“套路”出牌：“当时楼面还未成型，下面的会所就开始运营了，这让很多马来西亚当地开发商可望不可及。”付锦岭告诉《二十一世纪商业评论》（下称《21CBR》）记者，中国开发商的速度震惊了马来西亚。

　　历史资料显示，2013年金海湾共计为碧桂园带来近70亿人民币的销售金额，成为碧桂园当年最大的合同销售贡献者，碧桂园也藉此一跃成为马来西亚销售业绩最高的开发商。

　　时隔两年，碧桂园带着更大的野心和2500亿的投资大案再次回到马来西亚，这一次他们不是只建一个项目，而是造一座规划面积近20平方公里的城——碧桂园森林城市。

　　碧桂园森林城市坐落于马来西亚柔佛州新山市的依斯干达经济特区，距离新加坡关口处不足5公里，然而此前，这里只是蒲莱河口处热带红树林前的一片海。

　　碧桂园森林城市由多个岛屿组成，可容纳几十万人口，这个开发周期长达20年的超级大盘，是马来西亚史上最大的外资房产项目。

　　“需要寻找这样规模的一块地很难，而且它又恰好在新加坡与马来西亚之间一个很核心的位置。”于是碧桂园决定围海造城。随着填海的进程，目前这座泱泱大城刚刚踏出它的第一平方公里。

　　而销售展厅里，大部分都是中国人的面孔，很容易让人产生还在国内的错觉。“我去年底购买了两套两房的单位，之前一直没来看过。”3月的一个周末，上海姑娘陈倩跟随看房团，终于来到所购物业的现场。

　　对比上海房价，陈倩直言不讳：“森林城市真的便宜，我可以负担得起。”2015底，她在朋友介绍下听说了森林城市项目，初步了解后，感觉各方面条件比较符合预期。“我一个女孩子不需要太大，就选了两房的单位。”陈倩选中的两房户型，价格在1.9万元/平方米左右。碧桂园森林城市目前销售均价2万元/平方米，两房以上单位均送车位。

　　根据森林城市销售情况统计，目前中国内地买家占比80%，主要来自于湖北区域、浙江区域和广清区域。为了迎合国内买家口味，森林城市还推出了“龙船型”户型，碧桂园更加精心调整了室内的书房位置，让“龙船型”的每一户都能看到海景。

　　在签售处，来自深圳的丁小姐和丈夫一直在咨询销售人员，他们最感兴趣的是三房单位，“因为环境不错，考虑带小孩老人家一块过来住或者度假”。

　　碧桂园方面介绍，购买森林城市的业主，可获赠移居“绿卡”，一人申请，全家可享10年居住权，即业主本身具备永久居住权外，同时可携带配偶，21岁以下子女以及60岁以上父母获得马来西亚的10年居住权，10居住权到期仍可续签。

　　“除了居住权，买家也比较关注教育和医疗。”森林城市销售代表向《21CBR》记者介绍，项目推介的一大卖点是，森林城市已与美国著名私立学校的沙特克圣玛丽高中（Shattuck-St.Mary‘s School）、美国第四大医疗集团UIW/Christus签订战略合作备忘录。

　　海外筑梦

　　森林城市的销售展厅很容易让人联想起碧桂园总部的垂直绿化大楼，这里所有的“闲置”区域，似乎都被绿植占据，而又恰如其分地充满现代感。付锦岭说，这些几乎都是碧桂园集团董事局主席杨国强亲自到现场指导的成果。

　　杨国强几乎每个月都要到马来西亚待上3-5天，不仅到项目现场和其他管理层讨论规划，也会经常下到工地，查看施工，几乎参与到森林城市的每个细节。

　　“我希望这座城市地面都是公园，车辆在底下穿行。生活在这里很安全，孩子可以在地面玩耍，大人们轻松地晒晒太阳，散散步。”碧桂园人都知道，这是碧桂园集团董事局主席杨国强的梦想，他常常在会议上这样谈起森林城市这个案子。这位年迈六旬的老企业家，似乎要把在房地产界这几十年筑的梦，在森林城市上“任性”大干一场。

　　“我们新推出的1+1的板房，是在集团总部做了多次设计研讨之后得出的方案，才让马来西亚那边开始施工，但仅仅8天，杨主席又改了8次。”付锦岭回忆道，不久前，杨国强给他们两周完成的一套板房制作，之后的每天都会收到来自他“细微”的修改意见，甚至只是缩小五公分的施工，他也不容有马虎。

　　“我来这里不是为了挣得几十亿然后离开，我来这里是为了建设一个长久的事业。”杨国强说。

　　为了把人才输出到碧桂园森林城市，碧桂园不惜重本在企业内部推出“强激励”措施，其中包括外派员工远离家人持续忠诚服务区域的补贴提升、外派员工初次来到国外的后勤安置、降低员工在马来西亚本地生活成本开支的福利，以及具有强大激励效果的中长期奖金制度等。“大部分员工的总收入会比之前涨50%-100%。”一位碧桂园员工透露。

　　在销售方面，森林城市从2015年底开始做了内部预开放，根据销售证情况推出货量不到3个亿，几乎被内部人员抢购一空。截至目前，森林城市一期400多套单位已近售罄，预计于2018年收楼，仅剩下少量172平方米大单位；正在认筹的二期，目前有9栋货量，计划2019年可收楼。

　　3月15日，碧桂园2015年度业绩发布会在香港召开，碧桂园集团总裁莫斌在会上表示，2016年碧桂园的销售目标为1680亿，“但是此目标不包括海外，海外项目没有设定目标”。

　　这句不设定目标，总让人意犹未尽，根据接近碧桂园的人士透露，今年集团向国内各个区域下达了森林城市的“军令状”，每个区域都要在年内完成森林城市一定的销售任务。

　　由此看来，这场2500亿的大案，必然是一场硬仗。

　　特区中的特区

　　“这两年来，房地产市场成长非常快，特别是新楼盘。”新山市一位房产经纪表示，由于众多投资者的涌入和推动，马来西亚房价也已不再低廉。以内地房企集中的新山市为例，目前新盘均价在2万元/平方米左右，与首都吉隆坡不相上下。新山作为新加坡与马来西亚交界城市，房价升值潜力更受新加坡的辐射带动。

　　在新山市，每天有数十万务工者往返两个国家之间，“赚新币花马币”成为这座城市不少人的选择。目前，新加坡周边房价高达5万元/平方米，而且仍在不断走高。根据英国《经济学人》发布的2015年“全球生活成本调查”，新加坡荣登榜首，这已经是新加坡连续三年蝉联首位。

　　森林城市向马来西亚政府申请独立海关，并在近期获批，未来从新加坡过关到马来西亚，只需要通过新马第二大桥便可以直达森林城市，只需要2公里路程，比现在少了一半。国家发改委国际合作中心赵静表示：“在中国推进‘一带一路’、鼓励产能合作的大背景之下，碧桂园在‘一带一路’的要冲之地马来西亚打造了集生态智慧一体的森林城市，树立未来城市的榜样，意义是深远的。”

　　马来西亚当地政府更是给碧桂园森林城市项目给予了极大的支持。在3月6日森林城市全球开放盛典上，马来西亚首相纳吉布亲临现场，宣布森林城市将成为免税区，旅游会展、教育及医疗等相关企业，可享受企业所得税减免政策。马来西亚政府早在2006年设立了伊斯干达特区，将其列为国家四大特区之一。而此举，无疑让在依斯干达经济特区中的森林城市，成为了“特区中的特区”。

　　从依斯干达开发区这个概念提出以来，现在恰好10年，整个柔佛州在发生着巨大的变化，“如果说前面十年是属于起步和积累阶段，那么从现在开始的10年、20年或将是它的快速发展期”。在付锦岭看来，马来西亚的人口增长速度和目前年龄结构，正在对未来的房地产市场输送大量需求。

　　“新加坡和马来西亚之间由于经济发展的差异，之前很多商人是不愿意到马来西亚做生意的，我总是和我很多朋友讲，你回避不了这个市场，现在进去还不晚。”在赤道上的国家生活了20年的付锦岭，此时站在办公室的窗前，这个国家和城市让他有太多的期许。（文中“陈倩”为化名）

　　本刊记者 罗丽娟