调控重压下投机客退场
- 来源:投资者报
- 关键字:调控重压
- 发布时间:2010-11-08 09:17
“现在买房人又开始等降价了。”店内的另一个经纪人告诉记者，虽然近来新上的房源比较多，但几乎都是300万左右的中高端房屋。“100万左右的房源很少，如果有卖得也很快，高价的房源不断在增加，但又没人买。”这位经纪人略带遗憾地说。
“房屋需求方的构成已经开始变化了，不少投资客、投机客都在退出，自住型购房者的比例开始增多了。”21世纪不动产分析师张宁分析道。
不仅是需求结构正在发生变化，购房者的心态也来回坐着过山车。第一轮调控之后，大部分转为“观望族”的购房者在苦等近四个月未见房价松动之后开始纷纷入市，8、9两月里让楼市出现了震荡盘升的局面，正当观望情绪因回暖而变得恐慌起来时，第二轮调控又把这种苗头拉了回去，但这一次，因为政策内容的变化，等待中的购房者心理更加复杂和纠结了。
记者走访中了解到，虽然都是在等待，观望中的购房者也有着不同的动机。一部分因门槛提高而放弃买房，一部分因房价的涨跌难以判断而犹豫不决。
成本增加 被迫观望
这一类观望中的购房者属于最容易转化为入市买房的“刚需族”，因为首付及契税提高使购房成本增加，使得部分本欲入市购房的人被迫转入观望阵营。
近期出台的地产调控新政中提出对首套商贷的首付比例由原来的20%提高至30%，在新政出台前未完成贷款审批手续的购房者后期也需按照新规定补交一成首付。按照北京市场最近3个月合计2万套新房中50%为首套房计算，最少有5000套以上需要补交一成首付，中小套型需要补交接近20万。对于已经囊中羞涩的首套购房者来说，压力非常大，这一举措使得经济实力不足的购房者不得不放弃了购房计划。
不仅如此，除信贷从严外，契税征收也有了新的调整。9·29政策原文中 “家庭唯一住房”的规定使原本享受优惠利率的购房者失去优惠。据了解，近日地税部门已经开始严格执行第二套房契税全部3%的政策。相比2009年政策最宽松的时候，部分房源在新政以后的交易税费已经高达房款的9.5%。 以一套总价200万100平方米房龄3年的二套二手房为例，目前需要交纳3%契税6万元、1%个税1万元和5.5%营业税11万元，共计18万元。而政策宽松时仅需交纳1.5%契税3万元和1%个税1万元，共计4万元。由于购房成本的增加幅度较大，部分已经购房的人甚至被迫选择退房。而这种示范效应更使不少人坚定了观望的心态。
购房指标被限 需求趋谨慎
据统计，截至目前，全国已有14个城市出台“限购令”，与信贷、税收政策有所不同，此条“限购令”是通过行政手段来调控市场。对于准备在这些城市购房的人来说，在暂时只能新购1套住房的限制下，如何利用仅有的一次机会，购房者会在综合考虑后谨慎决定。例如，原本打算以小户型作为过渡产品的首次置业人群因担心限购政策使短期内无法改善居住条件，而直接一步到位选择较大户型的产品；原本有多套投资需求的会仔细斟酌后选购一套投资性价比最高的住宅产品。
不过这一类观望人群目前分化非常严重，其原因主要在于各地在限购的力度上轻重有别。仔细研究已经出台“限购令”的14座城市，会发现不同城市“限购令”细则内容的宽严程度也有所不同。其中，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令；而上海、杭州、厦门等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。“严厉版”和“温柔版”限购令目前产生的调控效果已开始出现分化，比如深圳、南京成交量锐减，退房的人也大量涌现，同时投资客、投机客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地就显得相对平静，成交量的变化仍很稳健，虽然偶有退房现象但对人们心态影响也很微弱，因此在这些区域的观望人群很容易转化为入市购房者，观望的心理难言坚定。
期待降价 为防风险步入观望
一个多月来，国家再次出台了一系列密集而严厉的政策，其中首次提高第一套住房首付比例，并取消契税优惠以及限定居民家庭购房套数和提高公积金贷款利率等，针对的目标都已经不仅仅是投机、投资需求了。其背后的意图，不少分析机构认为已经涉及到了对自住型需求的调控。
伟业我爱我家地产经纪有限公司市场研究部认为，之所以如此，主要存在三方面可能。第一，首次置业者年龄偏低，存在不合理的过度提前消费的嫌疑。管理层提高购房门槛就是要适度纠正这种不合理的过度提前消费行为。第二，抑制不合理的恐慌性购房。首次置业中有一部分是，因害怕房价上涨而恐慌性购房。管理层汲取了前两次楼市调控失败的教训，为了警惕房价的反弹，只能让部分资金实力不强、购房意愿不十分强烈的购房者暂缓购房。第三，7折利率推出的背景是2008、2009年经济危机时管理层为鼓励购房而出台的优惠政策，但是随着实体经济的恢复，管理层面对房价的过快上涨，对购房的态度已由鼓励转向抑制，所以取消7折优惠利率，是管理层针对当下经济状况做出的合理调整。
这些都意味着对房地产需求上的调控已经从针对投机扩大到了一部分自住需求。在此背景下，未来房价走势显得更加扑朔迷离，为降低资产缩水的风险，不少本来犹豫的购房者坚定了保持观望的想法。而他们也成为相对最为坚定的“观望者”了。调控重压下投机客退场。
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