房企与银行：原来在“互抱”呀！

　　近日，一则“央企被曝以29亿元竞得东莞一宗限价商住土地，折合楼面价2.66万元，成为东莞新晋单价地王”的新闻在各大媒体刷屏，引得众人关注。

　　纵观以往，央企竞拍土地并不少见，但是每次都会引起市场“轩然大波”，其问题归根结底还是源于其特殊性。暂且抛开央企是否推高了房价和该不该退出的争议，当大家了解了央企和上市房企的财务数据就不难发现，无论是央企还是民企，房企在土地争夺中的底气除了源自自身品牌和资金实力外，其很大程度上还是取决于其与银行的关系上，其中部分优质房企的贷款都已是银行揽储的“成本价”了。

　　竞拍土地的热情依然高涨

　　尽管房地产市场成交“风平浪静”，没有了往年的热情，并一直被传称“萧条”，但是依旧没有阻挡住房企们竞拍土地的热情。

　　据悉，今年以来，仅A股上市公司和新三板公司发布的收购地块或竞得土地使用权的相关公告就接近70条；如果加上H股市场内资房企的公告，则约有近百条相关信息。

　　而从发布公告的公司来看，不论央企，还是民企，都有涉及。然而，从公告细节可以看出部分房企“抢到”土地后并不准备自己独立开发，而是计划招揽合作方。

　　比如，一个总部位于南方的上市公司近日表示，子公司以逾2亿元竞得某地块的国有建设用地使用权，土地规划用途为批发零售用地及商务金融用地，公司目前拥有上述地块100%权益，鉴于未来公司可能就项目引入合作者，影响公司在项目中所占权益比例，该比例仅供投资者作阶段性参考。比较有趣的是，该上市公司近三个月已经发布了13条竞得土地的公告，大多有“可能就项目引入合作者”的表述。而主业与房地产无关的新三板企业对于竞得土地使用权的解释则比较类似——“通过购买土地使用权，并该土地上规划、建设全新的厂区，可以改善公司的生产经营环境，提高经营场所稳定性，更好地适应公司的发展要求”，该类企业相中的土地大多也是工业园区或类似性质。

　　“土豪”也得“抱银行大腿”

　　然而，房企们虽然是“土豪”，但投资土地并不是一笔小钱就能搞定的，它可是要数亿元乃至数十亿元，他们不可能在一时之间仅凭一己之力就能做到，肯定是要依靠别的途径。因此，一座座高楼大厦的崛起，其背后必然有着成本各异的融资渠道。

　　其中，银行信贷无疑是比较可行的途径，而且多数优质上市房企能够获得的银行授信总额远高于其实际使用额，何乐而不为呢？此外，房企们在提及与银行的关系时，从来都是侃侃谈之，以向投资者展示财务结构稳健。

　　之前，中粮地产公司便曾表示，房地产行业占用资金量大，公司大都将银行借款作为主要资金来源，与各家银行均保持着良好的合作关系，只有部分新增项目采用战略合作、引入基金（或有限合伙企业）等方式进行项目开发。从统计数据上看，2016年上半年，该公司获得银行授信306.02亿元，已使用169.81亿元（含银行保函等），未使用136.21亿元，报告期内银行贷款均已按时偿还。此外，该公司1年内到期的长期借款26笔，期中24笔与银行有关，这24笔借款的期末值（去年中期）超过了26亿元。金额前五名的长期借款人包括4家银行，期末数合计46亿元。

　　除了中粮地产，很多房企也如此，如金地集团。他们虽然也拥有多样化的融资渠道，包括银行借款、发行债券和中期票据、信托借款等。但是，据统计分析，2016年初到年中，该公司有息负债合计人民币355亿元，债务融资加权平均成本为4.81%，其中，银行借款占比为49%，应付债券占比为46%，其他借款占比为5%。公司获得各银行金融机构授信总额人民币1320亿元，已使用银行授信总额为人民币216亿元，尚剩余授信额度1104亿元。

　　此外，房企领军企业中国恒大也与20家银行有主要往来，取得授信总额2736亿元，而该公司未动用银行授信额度达1545亿元。去年上半年，恒大融资成本持续下降，中期平均融资成本较2015年年底再降0.8个百分点，截至去年中期，该公司未使用银行授信额度也达到了1260亿元。

　　可见，房企们虽然阔绰，但依旧还是要“抱银行大腿”。

　　优质房企的“友情价”

　　对于“土豪”房企们来说，选择银行信贷不止方便快捷，其实更重要的是价格。因为，对于商业银行来说，为了夺得优质客户，给个“友情价”又如何呢？中国国贸在2016年中报中报道称，2016年上半年，该公司长期借款的利率区间为4.41%-4.90%（而2015年则为5.535%）。同时表示，财务费用减少，主要是应付债券减少以及银行借款利率降低从而利息费用支出减少。可见，银行还是很重“人情”呢！此外，目前贷款基础利率已经长时间保持在4.3%，该指标是基于报价银行自主报出的最优贷款利率计算并发布的贷款市场参考利率。一些央企和国企背景的上市房企如果能够达标“最优企业”，其执行利率也将会低于中国国贸。

　　然而，银行的揽储成本却始终居高不下，多数中小型银行的理财产品收益率依旧在4%-4.5%之间，在年底等重要时点更是可能高于4.5%。换句话说，如果将理财产品与揽储画上等号，那么根据银行贷款基础利率去贷款真的是成本价了。

　　银行不想赚钱吗？NO！只是一些优质企业在与银行的谈判中往往更占据优势，而银行为了降低不良贷款发生率，对于信贷都比较谨慎，只能坚持选取优质客户。

　　某股份制银行华南地区分行行长曾讲过，他们低不良贷款率（低于0.2%）的秘诀之一就是“聚焦‘三优一特’公司客户，即优质上市公司、大优企业、大优项目以及区域特色，推进名单制管理和开发”。另外，在揽存压力比较大的背景下，大型房企确实属于稀缺资源，因为大型房企不仅是优质贷款客户，还是颇具实力的存款和理财客户。因此，虽然银行手握信贷审批权，但多数情况下，都是银行主动争取成为大型房地产企业的主办银行或战略伙伴，这样银行能够在对公业务领域形成综合经营优势。

　　看来，不只是优质房企“抱银行大腿”，他们是在“互抱”呢！

　　文/本刊记者 邵萍