银行开启ABS 存量时代来临

　　近日，由民生银行主导的“汇富-建投汇宇-SOHO复兴广场资产支持专项计划”，在上海证券交易所成功发行。

　　民生银行总行投资银行部总经理杨毓表示，“这是国内商业地产巨头的又一次证券化试水，万亿元量级的地产类ABS市场初露端倪。

　　优质地产企业不断加快金融产品创新的步伐，甄选创新型融资渠道，通过资产证券化业务融资的机会必然将显著增加。

　　资产证券化趋势

　　什么是资产证券化？它是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。资产证券化仅指狭义的资产证券化。自1970年美国的政府国民抵押协会，首次发行以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券-房贷转付证券，完成首笔资产证券化交易以来，资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展，在此基础上，现在又衍生出如风险证券化产品。

　　经历了房地产市场飞速发展的20年，如今沉淀了太多的优质物业资产，再加上目前政府对开发商拿地都有一定比例的自持要求，如何挖掘存量市场，让开发商或业主手中的资产发挥更高效益，是目前房地产业内关注的热点话题。

　　对于开发商来说，急需采用更多金融投资工具，拓宽融资渠道；对于存量房业主来说，也需要盘活资产，提高沉淀资金效益。如今，随着房地产市场存量时代的到来，资产证券化将有巨大的发展空间，“汇富-建投汇宇-SOHO复兴广场资产支持专项计划”由民生银行全程主导并担任托管银行、监管银行的角色，发行总规模38.1亿元，采用结构化分层设计和“信托计划+资管计划”的双SPV架构，其中优先级38亿元，评级均为AAA，由民生银行全额认购，是民生银行“汇富”品牌下又一单标准化CMBS产品。该项目的成功发行也为商业银行抢搭“资产证券化”发展快车、推进重点业务转型再添注脚。

　　商业银行成为第一批玩家

　　资产证券化快速发展正在吸引更多投资者进入，新交易模式、产品设计和获利机会正在涌现，而在资产证券化业务上走在前列的商业银行将占尽先机。作为资产证券化市场最早的一批“玩家”，商业银行近年来更是将其作为转型战略的重点之一。

　　中国银行业协会近期发布的《中国银行家调查报告（2016）》（以下简称《报告》）显示，随着中国金融改革持续推进，银行业经营模式存在从存贷汇向主动资产管理与投资银行转型，大资管、大投行战略已成为破解“资产荒”背景下银行业经营困境的重要途径。

　　这其中，资产证券化占据了绝对重要的位置，预计2017年商业银行在这一业务上的布局和投入会不断加码。以民生银行为例，去年以来，这家在企业资产证券化业务上进展较早的商业银行动作不断，先后主导发行市场首单CMBS项目“金宝大厦CMBS”、首单住房公积金贷款ABS“武汉公积金ABS”、首单银行保贴类票据ABS、首单PPP+ABS项目“新水源PPP+ABS”、深交所首单PPP+ABS项目“广晟东江环保虎门绿源PPP+ABS”等。

　　民生银行总行投资银行部总经理杨毓表示，民生银行在企业资产证券化领域的优势明显，尤其是该行主导的“汇富”品牌，采取“包揽、承做、投资”三位一体的方式为客户定制金融服务方案，并提供全额产品认购、产品托管、资金监管的“全链条”配套服务。

　　另外，也有相关专家表示，2016年我国资产证券化市场的增长除体现在发行规模以及产品数量之外，更体现在底层资产类别的多样性、各类参与机构的多元化以及产品形态的不断创新之上。

　　资产证券化利益凸显

　　在房地产这个资金密集型行业中，对于开发商来说，是否能够拿到便宜且充足的钱，生死攸关。为了能够可持续发展，近年来房地产开发中其他资金来源占比也呈现上升趋势，这表明，房地产企业不再单一依靠自筹资金或贷款、外资合作这些方式，而越来越多地采用金融投资工具，拓宽融资渠道，例如永久债券、信托、P2P借贷、众筹、合作开发以及资产证券化等。

　　那么，和其他融资方式相比，资产证券化能够给持有人带来哪些好处呢？首先，通过证券化借款人可获得利率较低的更大资金池，以更低的成本获得更多的资金；其次，对项目发起人无任何追索权；第三，在维持基础资产未来增长潜力的同时释放价值；第四，可以提供表外融资，从而降低母公司的资产负债率。

　　其中，CMBS、RMBS和ABS产品最大的吸引力，是有助于资产持有人在维持部分资产未来增长潜力的同时释放资产价值，也就是说，在未出售资产的情况下，将资产价值变现。

　　比如，上海（楼盘）一个园区项目有意将租金证券化，但苦于项目品质不够高，以现有的租金收益发起的产品规模达不到业主期望。而某专业人士在对项目经过数轮探察分析后，提出了九项整改方案，包括改善财务结构、厘清股权架构、改造电梯间、大堂及停车场等公共区域、升级空调、降低能耗等。在完成这一系列整改后，该项目租金有望提升20%，与此相应的，项目的证券化价格也至少能够提升20%，可以为业主募集更多的资金。

　　对于投资者来说，CMBS、RMBS和ABS是目前最新也是颇具吸引力的一种投资产品。首先，这些结构性产品的回报率高于企业债券，收益率高，当然是最大的吸引力。其次，这些证券化产品类别丰富，风险和回报各不相同，可满足投资者全方位风险回报偏好。此外，可供证券化的资产也很多样化，CMBS和RMBS资产池呈现出的物业位置、物业类型、租户和借款人多样化，也有助于投资者有效分散风险。

　　文/本刊记者 邵萍

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