地产股：市场抛售过度 行业整体低估
- 来源:投资者报
- 关键字:地产股,市场,抛售,过度
- 发布时间:2011-01-06 08:59
《投资者报》数据部此次计算PEG值，采用的指标是2010年的预测市盈率，及预测的2011年净利润增长率。A股地产公司股价整体遭低估，反映了A股投资者对地产股过度抛售，市场对地产业普遍认可度不高的现状。截止到12月22日，上证地产指数在2010年下跌了22，与之对比的是，港股的恒生地产指数在2010年上升了7.66，尤其是港股中的内地房产股，更是在三季度表现强劲，港股投资者的预期与A股投资者存在明显不同。A股市场处在悲观情绪中，低估了明年地产市场的实际正向增长水平。
另一方面，分析师们则对2011年地产板块出现估值修复充满信心。莫尼塔的地产分析师施琪认为2011年二季度出现“价跌量升”的楼市“软着陆”过程是一个高概率事件，形成对地产板块整体利好；预期中性情况下2011年地产板块有40左右的上涨空间，高于对大盘整体的预测。
券商第一创业近日发布报告称，未来12个月内，房地产板块存在50左右的上升空间，其表现超越沪深300指数概率极大，并且认为此前担忧的2011年初房地产税试点，很可能会因为税率或者征收范围明显低于预期，反而成为行业利好，刺激房地产板块上扬。而国金证券也认为：目前重点公司出现的30以上的折价率提供了足够的安全边际，继续建议买入高折价公司。
低估的龙头公司
在低PEG值的地产公司中，具有稳定增长预期的地产龙头公司，显然更让人心仪。以万科为例，其PEG值为0.47，虽然比30多家地产公司的PEG值都高，但万科每年一定比例的稳定增长预期，还是受到分析师们的推荐。
根据Wind资讯提供的分析师盈利预测结果，万科2011年的净利润将比2010年增长28，而在此之前，万科2009年的净利润比2008年增长了32。万科这几年的净利润增长率基本保持在30上下，显示出万科在行业周期的把握上计高一筹。
现实中的销售数据，似乎也在为其未来的利润稳定增长，增加确定性。截至2010年12月1日，万科今年已累计实现销售金额1000亿元。12月18日，万科在北京房山的长阳半岛项目开盘，由于价格制订合理，创下二次调控后的“日光”纪录，签约认购金额达12亿元。采用积极的销售策略，按照购房者愿意接受的价格，尽快售出房屋，已经成为万科的特征。万科董秘谭华杰称，“快速开发，快速销售”的经营模式，兼顾了股东的利益，也顾及了购房者的利益。
另一方面，作为全国性的地产公司，万科似乎更擅长利用各地市场的差异性，过滤地产行业的波动。谭华杰称，即使部分城市的土地市场出现了过热的情况，万科也总能在其他城市找到土地价格合理的发展机会。这似乎意味着，万科已经摸清了不同城市的发展时机，可以在不同城市的阶梯发展中，一个一个的复制万科过去的成长历程。
2010年，万科新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等市场。或许正如莫尼塔所发现的：“针对不同城市，房企应采取不同的经营策略。在城市化率过高的一线城市走非传统经营策略，如商业物业、养老物业等；在城市化率相对较高的城市模仿之前一线城市的成功模式，走高端物业策略；而在城市化率低但增速快的城市，走低端快周转的路线。”万科新进入的城市，正是城市化率低但增速快的城市，适合万科的快周转路线。只是在围猎快速周转的主营城市之外，万科在深圳之类的城市化率过高的一线城市，也不忘做些商业物业，正如12月9日，万科斥资30亿元，拿了深圳2010年最贵的一块商业地块。
事实上是，万科在2010年购地惊人。2009年地价上升时，万科购地比较谨慎，但是到了2010年市场调整时，万科反而拿地远远超过历年水平。万科逆周期拿地，带来的是，万科土地储备的楼面地价在“招保万金”中是最低的。而恰恰是这一点，为万科的利润稳定增长，提前做好了工作，也为其在市场调整时，能按照购房者愿意接受的价格定价，提供了可行性。
西部城投业绩望爆发
根据《投资者报》的测算，云南城投是PEG值最低的地产上市公司，即便在A股众公司中，云南城投的PEG值排名也在第三位。云南城投的PEG值仅0.13，预计2011年利润增长率高达300。
云南城投的低PEG值，一方面反映了市场对它的失望，另一方面，又反映了市场对云南城投潜在的爆发性成长性的冀望，这是一个矛盾纠结的公司。存在高成长的潜能，却也伴随土地拍卖进程不确定的高风险。
市场对云南城投的失望，源于能获利百亿的滇池东岸一级开发，到了政府拍卖土地的步骤，却遭遇《滇池保护条例》有待出台而引发的滞后。
而云南城投的潜力，也在于拍地一旦启动，将为云南城投带来5年期的持续利润贡献。真是“成也萧何，败也萧何”。
对于明年拍地是否会启动，云南城投的证券工作人士称：“要看政府，决定权不在公司。市政府也会比较尝试，这块他有自己的想法，作为企业，没办法决定。”至于根据当地形势，是否能做出拍地即将启动的判断，该人士也称：“看不出来。”一级开发是云南城投的主要收入来源，现在却遭遇生态建设的尴尬，只能获得按投资额的5的保底收益。按照云南城投2010年前三季度仅完成0.45亿元的净利润，2008年和2009年分别完成0.58亿元和2.11亿元的净利润，如果2010年第四季度没有大笔收益入账，大股东云南省城市建设投资有限公司很可能要兑现三年前的承诺：2008年、2009年和2010年，如上市公司累计实现的合并报表上的净利润总额少于5亿元，云南省城市建设投资有限公司将以现金形式一次性补足差额。
不过，2010年12月7日，云南城投公告出售两子公司股权。方正证券称：如在年内完成，股权出售将为公司贡献3.83亿元的投资收益。云南城投工作人士承认股权出售，有一部分是上述考虑，同时，土地拍卖滞后也是一个原因。
方正证券近期发布报告认为，《云南省滇池保护条例》预计将在明年出台，并预计云南城投2011年一级开发业务收入将大幅增长。除此之外，方正证券还预测，云南城投约160万平方米的二级开发项目，明年将恢复增长。另一个西部城投类上市公司：中天城投，PEG值也仅0.25，但是2011年净利润增长率预计能达到73。作为贵州的城市运营商，除了一级开发，中天城投还积极参与二级开发，中天城投的2011年业绩增长，也被分析师们看好。
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